中國樓市很可能進入最后逼空階段。

 

過去的一兩個月，可謂是中國剛需者最受煎熬的兩個月，一方面看著樓價比2012年大幅上升；另一方面看到房貸收緊，生怕未來付出更高的利息，其中更有很多人一直觀望等待國家調(diào)控使房價下跌，卻不想每次略有調(diào)整后暴漲更甚，終于被煎熬得快瘋狂了，忍無可忍進入市場。

 

這一幕與2007年中國A股何其相似，隨著股價大幅暴漲，日開戶數(shù)不斷飆升，10萬、20萬、30萬……這其中的很多人在一年前對股票毫無概念，甚至在3個月前仍對股市賺錢不屑一顧。可在上證指數(shù)5000點以上，他們終于經(jīng)不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣”的鼓噪中，終于把省吃儉用多年積蓄的財富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。對于主力來說，這就是逼空散戶，他們就不停地推高股指，直到最大規(guī)模散戶最后瘋狂買入來接盤，他們才從容撤退。

 

所不同的是，與中國A股的超級大牛市發(fā)展了2年相比，中國房地產(chǎn)的牛市周期要長得多，從前一個低谷1998~2000年開始，從2003年前后開始復蘇并一路上漲，雖然經(jīng)過了2006年宏觀調(diào)控、2008年美國金融危機和中國股災、2011年的再度房地產(chǎn)調(diào)控后，可謂每挫愈奮。今年8月中國70個大中城市中再度有69個城市房價同比上漲。其中，北京（樓盤）房價同比漲幅為19.3%，居全國之首。廣州（樓盤）和上海（樓盤）房價緊隨其后，分別上漲了19.0%和18.5%。

 

國際貨幣基金組織（IMF）數(shù)據(jù)顯示，五大中國城市在世界最昂貴的房地產(chǎn)市場中名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，美國《大西洋(600558,股吧)》雜志寫道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產(chǎn)市場中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳（樓盤）、香港、天津（樓盤）、廣州和重慶（樓盤）。如果按照兩個最常用標準，中國樓市泡沫都極為嚴重：一線城市的房價收入比已經(jīng)普遍在25倍以上，而房產(chǎn)的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現(xiàn)了超過800倍的。

 

盡管如此，無數(shù)預測中國樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了，即便是新科諾貝爾經(jīng)濟學獎得主席勒也不能避免，他曾準確地預測了2002年美國科技股泡沫和2007年美國樓市泡沫破滅，而對中國樓市，他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫，但現(xiàn)在中國樓市以再度上漲對他還以顏色。

 

那么，中國樓市真的能擺脫經(jīng)濟規(guī)律，就像空中樓閣可以擺脫地心引力，會讓席勒們改寫經(jīng)濟學嗎？

 

中國樓市泡沫的確有相對特殊之處：一、它是地方政府的命根子——土地財政的來源。二、中國的婚嫁習俗，讓房地產(chǎn)商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。三、在人民幣的升值周期中，國際熱錢的涌入將會推動樓價上漲。

 

在過去一年的樓價上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的推手——減少了土地供應，推更大的地塊，以刺激高地價的誕生。9月初，新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯(002561,股吧)中心項目地塊，為3年來全國總價最高。北京農(nóng)展館北路8號地塊被融創(chuàng)競得，樓面單價達7.3萬元/平方米，成為全國樓面單價最高。這就使土地的價格高過現(xiàn)房的價格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個樓面價再加上建安成本和房地產(chǎn)商的利潤，則意味著未來更高的樓價。

 

在這個游戲中，土地財政顯然成為最大贏家，2013年前6月，全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金達1.13萬億元，同比大幅增長60%。其中北、上、廣三地經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元，接近2012年全年1934.92億元的水平。當然房地產(chǎn)商對此也喜聞樂見，因為與現(xiàn)在的面粉價相比，高價的現(xiàn)房似乎沒有那么扎眼了，同時因為未來更高房價的威懾，剛性需求者心里更受煎熬。

 

這就是筆者為什么多次說“中國樓市是個硬泡沫”的原因。這個“硬泡沫”何時破滅，也要看上述三個要素的變化：

 

第一個要素，從地方政府對土地財政的依賴角度來看，有兩種可能打破這個惡性循環(huán)。一是地方政府職能完成轉(zhuǎn)化，由“全能管制投資型”政府轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;有限責任服務型”政府，成本大為降低，坦率地說，這在三年內(nèi)不切實際；二是中央下決心以房地產(chǎn)稅代替土地財政，估計也會受到地方的強力反對，更可能是在土地財政因樓市崩盤銳減后，才被迫全面轉(zhuǎn)收房產(chǎn)稅。

 

第二個要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內(nèi)中國婚嫁習俗轉(zhuǎn)變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最后一個人口“生育高峰后遺癥”和“第一個死亡高峰”。最后一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人；而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

 

第三個要素，國際熱錢何時從涌入轉(zhuǎn)而大規(guī)模流出。國際熱錢流入中國，有兩個目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益；而最重要的外部因素是美國何時進入美元收緊周期。現(xiàn)在熱錢在中國獲利空間已經(jīng)大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關鍵在美聯(lián)儲何時開始收縮貨幣，今年二季度，美聯(lián)儲暗示開始退出QE后，中國外匯就出現(xiàn)了凈流出，新興市場一度出現(xiàn)因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機；三季度，由于美國優(yōu)先解決政府財政平衡問題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉(zhuǎn)而為正。換言之，這個臨界點就是美國開始正式退出QE，按照現(xiàn)在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應在明年一季度結(jié)束前。更不要說美國開始加息會引來美元復興的主升浪時期了，這個時間點可能在2015年。

 

在美國開始退出量化寬松的時候，美國還會同步推動中東石油危機的升級，再加上國際糧價大漲，會對中國形成嚴重的輸入性通脹，會比2011年更加嚴重，這將推動房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會引發(fā)房價大跌，就像現(xiàn)在溫州（樓盤）已經(jīng)發(fā)生的那樣。

 

一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發(fā)生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最后的逼空。你會在這個樓市“上證指數(shù)5000點以上”的時期買房嗎？

 

（作者為本報特約主筆，中華元智庫創(chuàng)辦人。）