在自貿(mào)區(qū)涵蓋的外高橋[0.92% 資金 研報]、臨港洋山和浦東機場三個板塊中，外高橋作為管理中心、金融中心，其便利的交通和成熟的配套在三大板塊中最具有優(yōu)勢，被認為是未來自貿(mào)區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。
企業(yè)搶注推熱寫字樓市場
上海自貿(mào)區(qū)獲批后，寫字樓是各類物業(yè)中市場反應(yīng)最強烈的。
近日，自貿(mào)區(qū)內(nèi)迎來了一波公司注冊的熱潮，外高橋區(qū)域原本乏人問津的寫字樓，如今在自貿(mào)區(qū)制度、政策利好和企業(yè)主搶注心理的雙重刺激下行情激增，在租金大幅上漲的同時，部分樓宇的出租率也趨于滿租。
世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，今年7、8月份外高橋?qū)懽謽瞧骄饨饒髢r為每天每平方米2.1元。目前，這個數(shù)字已上漲至每天每平方米4.2元，一個月內(nèi)租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內(nèi)的租金漲幅甚至超過200%。
經(jīng)過近兩個月的大幅上漲，外高橋目前的寫字樓租金水平已經(jīng)超越了金橋、張江和漕河涇，成為園區(qū)寫字樓中租金最高的板塊。
然而，寫字樓租金的上漲必然意味著商務(wù)成本的增加。這將對區(qū)域內(nèi)的寫字樓市場造成何種影響？
德融地產(chǎn)研究部經(jīng)理錢寧羅表示，目前來看，租金的上漲將促使一些附加值低、成本敏感的企業(yè)逐步退出外高橋或者考慮升級轉(zhuǎn)型。同時，外高橋區(qū)域內(nèi)的寫字樓租戶結(jié)構(gòu)因此也存在調(diào)整升級的趨勢，現(xiàn)有寫字樓售價的上漲則必將提升區(qū)內(nèi)商辦土地的價值。
區(qū)域期待高品質(zhì)項目
自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、擴大服務(wù)業(yè)開放等方面的制度改革無疑將成為聚集專業(yè)服務(wù)業(yè)的磁石，區(qū)內(nèi)寫字樓無論從數(shù)量上還是質(zhì)量上都可能面臨需求增長和升級的倒逼。
作為自貿(mào)區(qū)的前身，曾經(jīng)的外高橋定位以工業(yè)、貿(mào)易、物流為主，因此目前區(qū)內(nèi)的寫字樓資源總體呈樓齡長、品質(zhì)低的特點。
世邦魏理仕研究部統(tǒng)計，目前外高橋保稅區(qū)內(nèi)品質(zhì)達到或者接近乙級并對外出租的商業(yè)寫字樓總存量約40萬平方米，其中樓齡在10年以上的占總量的56%，而樓齡在5年以內(nèi)的占比為零。
然而，從首批入駐的企業(yè)名單上可以看出，金融、商貿(mào)、文化等大型企業(yè)占多數(shù)，并有多家跨國公司表達了將物流基地升級為地區(qū)總部的想法。這背后所隱含的是跨國企業(yè)對自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、貿(mào)易便利、政府職能等方面改革的熱切期待。
由此可見，自貿(mào)區(qū)作為擴大服務(wù)業(yè)開放的試驗田必將成為寫字樓需求成長壯大的溫床。
同時，為了真正吸引企業(yè)的實體辦公需求，而非僅僅作為一個注冊地，也要求外高橋區(qū)域內(nèi)的寫字樓能夠為企業(yè)提供比其他區(qū)域更加適宜的辦公條件與環(huán)境。
外高橋?qū)懽謽钱a(chǎn)品的更新?lián)Q代勢在必行。
供需失衡待改造
企業(yè)紛紛搶注自貿(mào)區(qū)，直接影響了區(qū)內(nèi)寫字樓市場的供求關(guān)系，尤其加速了寫字樓租金和價格的迅速上升。
鑒于眾多企業(yè)存在“寧愿搶注、不可錯過”的心態(tài)，有分析人士認為，外高橋板塊的寫字樓市場在短期內(nèi)將持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而租金也將保持在高位。
外高橋區(qū)域現(xiàn)有的寫字樓體量較少，而且可供開發(fā)的商用土地存量也并不多。面對區(qū)域內(nèi)寫字樓需求量不斷上漲的長期趨勢，市場將如何面對？
錢寧羅表示，在重新規(guī)劃剩余的可開發(fā)土地資源的同時，現(xiàn)有物業(yè)的改造、變更用途、重建也將成為解決寫字樓供應(yīng)問題的一種方案。目前，外高橋區(qū)域內(nèi)就有包括發(fā)展大廈在內(nèi)的一批辦公樓開始了改造進程。
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