北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授 趙曉

10月15日正值習(xí)仲勛同志100周年誕辰，深圳各大媒體長(zhǎng)篇幅報(bào)道習(xí)老為深圳特區(qū)所做出的極大貢獻(xiàn)。習(xí)老主政廣東期間，被視為深圳特區(qū)發(fā)展的主心骨。毋庸置疑，“大膽改革，無(wú)私為公”是習(xí)老親力親為打造特區(qū)的真實(shí)寫(xiě)照。同樣，前海作為新一屆領(lǐng)導(dǎo)人上臺(tái)之后的第一站，其被重視程度可見(jiàn)一斑。

 

然后，幾天的深圳考察，讓我感覺(jué)前海的發(fā)展好像是土地財(cái)政的又一個(gè)溫床。這是我來(lái)深圳之前沒(méi)有想到的，因?yàn)?ldquo;特區(qū)之特”的關(guān)鍵應(yīng)該在于產(chǎn)業(yè)的引入，而絕不是投機(jī)于地產(chǎn)。土地價(jià)格太高，真正依賴發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資商很難進(jìn)入，最終會(huì)形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡性循環(huán)。

 

從前海已經(jīng)成交的三宗地塊來(lái)看，7月26日卓越置業(yè)以2.22萬(wàn)元/平米和2.23萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)(扣除移交面積)將兩塊地收入囊中。8月16日華潤(rùn)置業(yè)又以2.17萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)收入囊中。對(duì)于卓越置業(yè)，無(wú)任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展和持有的要求，兩塊地土地出讓金合計(jì)超過(guò)120億元。如此巨額的現(xiàn)金流出勢(shì)必倒逼卓越置業(yè)快速銷(xiāo)售回籠資金，何來(lái)耐心精心運(yùn)營(yíng)物業(yè)？所以，卓越在摘地不久之后便在香港啟動(dòng)全球前期牟定大客戶的計(jì)劃。眾所周知，寫(xiě)字樓散售之后，物業(yè)的品質(zhì)勢(shì)必大幅下降，大型企業(yè)一般也不會(huì)入駐散售型寫(xiě)字樓；對(duì)于華潤(rùn)置業(yè)，雖然有產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，但如此高的樓面地價(jià)讓人難以理解。對(duì)于依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資商而言，相對(duì)于周邊較低的租金，財(cái)務(wù)上很難佐證投資行為的合理性。

 

從深圳整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓物業(yè)占比較高。2013年世聯(lián)地產(chǎn)寫(xiě)字樓報(bào)告顯示該占比高達(dá)69%，也正是基于寫(xiě)字樓投資品的市場(chǎng)認(rèn)可度高，所以售價(jià)也較高。但真正能體現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展程度的指標(biāo)是租金。深圳85%的租客主力群是以個(gè)人和中小型民營(yíng)企業(yè)為主，租金承受能力相對(duì)較弱。低租金與高售價(jià)結(jié)合來(lái)看，深圳寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率不足5%，顯著低于北京和上海，而這背后的結(jié)果便是許多機(jī)會(huì)型資本聚集前海。

 

除了“先行先試”的特殊政策，前海管理局手中最大的牌在哪里？不妨從前海的招商情況來(lái)看，2012年前海批復(fù)入?yún)^(qū)企業(yè)超過(guò)200家，其中金融業(yè)占比80%以上。而到今年7月份，入?yún)^(qū)企業(yè)迅速超過(guò)1000家，金融機(jī)構(gòu)占比超過(guò)70%，其中世界500強(qiáng)超過(guò)15家。據(jù)最新數(shù)據(jù)，截止到今年9月底，前海入?yún)^(qū)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)1500家。如此火爆的招商勢(shì)頭是否就意味著前海的前景一片光明呢？我表示擔(dān)憂。入?yún)^(qū)的大部分是金融企業(yè)，顯然是奔著政策洼地而來(lái)，何來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展呢？基于特殊的優(yōu)惠政策引來(lái)了鳳凰，但是否能“筑好巢、安穩(wěn)心”呢？在上海自貿(mào)區(qū)同時(shí)推出的大背景下，許多企業(yè)馬上會(huì)面臨自貿(mào)區(qū)與前海的落戶選址抉擇問(wèn)題。

 

所以，前海管理局需要盡快改變思維。

 

第一，需要引入持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)商。尤其是在深港一體化的大背景下，港資開(kāi)發(fā)商可充分發(fā)揮其持有型寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。面對(duì)租金承受能力較低的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)，可行的方法便是降低土地價(jià)格。

 

第二，需要引入具有產(chǎn)業(yè)龍頭示范效應(yīng)的標(biāo)桿機(jī)構(gòu)。許多機(jī)構(gòu)在前海注冊(cè)，僅僅看重前海的稅收優(yōu)惠，偌大一個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐前海僅使用很小的辦公面積，類(lèi)似于注冊(cè)殼公司。但如果是真正意義上的龍頭企業(yè)入駐，很可能需要自行開(kāi)發(fā)整棟的寫(xiě)字樓自用。對(duì)于這類(lèi)機(jī)構(gòu)，前海管理局在出讓土地時(shí)理應(yīng)給予盡可能大的照顧。

 

第三，應(yīng)該具備系統(tǒng)性的思維范式。前海板塊的總體規(guī)劃量近1600萬(wàn)平米，其中桂灣片區(qū)(即商務(wù)中心區(qū))的高品質(zhì)寫(xiě)字樓規(guī)劃量900萬(wàn)平米。據(jù)前海管理局的規(guī)劃，在2020年前海板塊初步建成，即便考慮開(kāi)發(fā)延期，每年供應(yīng)量也接近100萬(wàn)。如此巨大的供應(yīng)量，在前期即把土地價(jià)格拉升得如此高，如果后期遇到阻力，回旋余地也較小了。

 

或許有人會(huì)反駁，建設(shè)前海如此巨額的資金投入，土地價(jià)格不高何來(lái)資金？總不能“既讓打鬼子，又不給軍餉”吧。這種思維顯然依舊是土地財(cái)政的范式。前海之所以被稱(chēng)為“特區(qū)中的特區(qū)”，就是需要秉承習(xí)老的“大膽改革，無(wú)私為公”的改革魄力。真正探索出一條健康的、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。