近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進(jìn)軍購物中心業(yè)態(tài)。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實(shí)。記者采訪發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)綜合體“高回報(bào)”的誘惑下，不僅僅各類地產(chǎn)商涌向商業(yè)地產(chǎn)，甚至連做貿(mào)易、做實(shí)業(yè)的都有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢，其中就有主要經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的天安數(shù)碼城也打算轉(zhuǎn)向了商業(yè)綜合體。

 

但是，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有專家擔(dān)憂，商業(yè)綜合體經(jīng)過數(shù)年擴(kuò)張，目前招商壓力已經(jīng)顯現(xiàn)，將面臨過剩危機(jī)。比如從廣州來看，成功產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的平均月租金就僅是成功商業(yè)綜合體項(xiàng)目的1/5。

 

本報(bào)訊 近日，有消息稱沃爾瑪正謀劃進(jìn)軍購物中心業(yè)態(tài)。昨日，記者從沃爾瑪方面獲得證實(shí)，沃爾瑪不動產(chǎn)正在積極開發(fā)建設(shè)以沃爾瑪或山姆會員店為主力租戶的購物中心。而多處消息顯示，切入點(diǎn)或在三、四線城市。

 

切入點(diǎn)或在三、四線城市

 

近日，有消息稱沃爾瑪?shù)馁徫镏行捻?xiàng)目年前已正式啟動，首批購物中心將于2~3年內(nèi)亮相。

 

雖然沃爾瑪相關(guān)負(fù)責(zé)人昨表示對于開發(fā)購物中心“現(xiàn)階段沒有更多細(xì)節(jié)可以披露”，但從媒體報(bào)道來看，今年8~9月份，亞洲不動產(chǎn)有限公司總裁夏必得在廣東的梅州、惠州、揭陽、肇慶、四會等多個三、四線城市進(jìn)行了考察。

 

中投顧問流通行業(yè)研究員申正遠(yuǎn)分析稱，沃爾瑪購物中心選址三、四線城市的考慮，一方面是來自于一、二線城市購物中心飽和的現(xiàn)狀，另一方面則是因?yàn)槿?、四線城市拿地成本較低，而且地方政府樂于引進(jìn)大品牌建設(shè)大型綜合體，“在相關(guān)政策上會有一定程度的優(yōu)惠。”

 

析因：高凈利和土地增值收益的吸引

 

中華全國商業(yè)信息中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013 年十一黃金周，全國百家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比增長6.3%，62 家大型零售企業(yè)銷售增速低于整體6.3%的增速水平，其中41 家大型零售企業(yè)銷售不及上年同期，同比呈現(xiàn)負(fù)增長。

 

除了零售業(yè)大環(huán)境的不佳，沃爾瑪在中國近年來的發(fā)展也出現(xiàn)了“退步”。首先是門店拓展速度從每年50~60家減緩為目前的三年100家。其次，在市占率上，根據(jù)中國消費(fèi)者指數(shù)研究機(jī)構(gòu)“Kantar World panel”發(fā)布的報(bào)告，今年二季度，沃爾瑪在中國的市場占有率已經(jīng)被華潤萬家超越排至第三。而排名第一的是高鑫零售。

 

申正遠(yuǎn)指出，購物中心租金+扣點(diǎn)的經(jīng)營模式和物業(yè)增值前景帶來了較高的凈利，在零售業(yè)低迷之下，“高于零售商銷售商品所賺取的凈利，而且隨著三、四線城市的發(fā)展，未來還可以獲得土地和物業(yè)增值的收益。”

 

挑戰(zhàn)：缺少招商經(jīng)驗(yàn) 同業(yè)競爭多

 

然而，有業(yè)內(nèi)人士指出，作為外資超市背景的零售商進(jìn)軍購物中心業(yè)態(tài)，沃爾瑪?shù)?ldquo;前行者”樂購似乎發(fā)展得并非“一馬平川”。

 

對于沃爾瑪進(jìn)軍購物中心，申正遠(yuǎn)分析指出：“在中國，商業(yè)地產(chǎn)對于沃爾瑪幾乎是一個全新領(lǐng)域，缺少相應(yīng)的招商經(jīng)驗(yàn)。”據(jù)記者了解，沃爾瑪在華近400家門店只有大連山姆店一家屬于公司自主開發(fā)的項(xiàng)目，并且負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開發(fā)的公司并非沃爾瑪亞洲不動產(chǎn)有限公司。除此之外，“三、四線城市雖有發(fā)展前景，但速度有多快還是未知數(shù)，對于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者崛起的消費(fèi)水平發(fā)展速度的快慢和消費(fèi)需求的把握將是一個考驗(yàn)。”申正遠(yuǎn)說。

 

還有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在三、四線城市商業(yè)綜合體跑馬圈地的現(xiàn)象也很嚴(yán)重，未來供應(yīng)過剩和競爭對手增多也是沃爾瑪需要面對的重要挑戰(zhàn)。

 

       天安數(shù)碼城連獲銀行授信

 

此外，記者發(fā)現(xiàn)原本經(jīng)營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的天安數(shù)碼城也打算轉(zhuǎn)向商業(yè)綜合體。而部分銀行對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商并不吝嗇，如天安數(shù)碼城最近連續(xù)獲得銀行財(cái)團(tuán)授信。記者了解到，8月30日，該公司與上海銀行簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)戰(zhàn)略協(xié)議，上海銀行將給予天安數(shù)碼城集團(tuán)30億元的綜合授信。9月5日，天安數(shù)碼城集團(tuán)又與工商銀行聯(lián)姻。工行深圳市分行給予了天安數(shù)碼城集團(tuán)50億元的綜合授信額度，并承諾在合作期間內(nèi)優(yōu)先為天安數(shù)碼城集團(tuán)提供優(yōu)先審批。

 

開發(fā)商人士分析認(rèn)為：“可能是因?yàn)樘彀矓?shù)碼城主要做的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)性質(zhì)，而且園區(qū)多是科技創(chuàng)新類公司，可能比較符合目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向。”

 

但令記者感到驚訝的是，手握背靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得的資金，天安數(shù)碼城卻并未安于做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而是想嘗試打造商業(yè)綜合體項(xiàng)目，“算是一次嘗試吧。”天安數(shù)碼城總裁助理許向東對記者表示。該綜合體投資多少錢、未來的規(guī)劃及如何能保證盈利，該公司對此未有太具體的透露。

 

不但地方性的開發(fā)商想“跑步進(jìn)入”商業(yè)綜合體項(xiàng)目，不少此前重點(diǎn)放在住宅項(xiàng)目的開發(fā)商也在商業(yè)綜合體項(xiàng)目上頻頻出手。就在十一前夕，保利地產(chǎn)斥資數(shù)十億開發(fā)的杭州灣首席水主題商業(yè)綜合體。

 

城市綜合體面臨招商難

 

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令日前表示，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)綜合體已經(jīng)開始面臨著過剩的危機(jī)，同時，中國電子商務(wù)的快速發(fā)展將會極大地沖擊商貿(mào)綜合體。

 

“有些地方政府的人都很擔(dān)心，一個小小的地級市，一下子冒出這么多商業(yè)綜合體，怎么能消化得了？在很多地方，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)很明顯了。”有不愿透露身份的地產(chǎn)開發(fā)人士對本報(bào)記者坦誠。

 

而從仲量聯(lián)行發(fā)布的相關(guān)研究數(shù)據(jù)中可以看到，即使是在廣州，新落成商場招商情況進(jìn)度也十分緩慢。受大量新開業(yè)項(xiàng)目的預(yù)租面積支撐，廣州市上一季度的零售市場空置率已經(jīng)從3%上升至3.7%。

 

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司項(xiàng)目副總經(jīng)理趙亮也并未諱言濱湖天地購物中心的招商困境。“困難肯定是困難的，我們的招商策略整體上是引進(jìn)低租金的好商家，在財(cái)務(wù)上讓利給大的租戶，再通過他們來帶動其他商家。”

 

而天安數(shù)碼城佛山項(xiàng)目則將面對萬科、萬達(dá)、綠地等巨無霸們的“包圍”，首炮走紅困難重重。

 

專家：投商業(yè)地產(chǎn)多圖高回報(bào) 部分城市綜合體重復(fù)建設(shè)

 

對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前國內(nèi)很多地方，特別是二線城市，所謂的商業(yè)綜合體泡沫化趨勢明顯，如果是現(xiàn)在進(jìn)入，可能需要面臨更大的挑戰(zhàn)。

 

“目前，成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目和成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較，成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目效益顯然更高。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行長黃文杰表示，在廣州來看，目前十分成功的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，月租金可以達(dá)到500元/平方米，而廣州TIT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，平均的租金水平也僅僅是100多元/平方米。其推測，未來可能獲得較高的回報(bào)是企業(yè)紛紛“轉(zhuǎn)型”做商業(yè)綜合體的原因之一。

 

同時，其表示，目前不僅僅是各類地產(chǎn)商都涌向商業(yè)地產(chǎn)，甚至連做貿(mào)易、做實(shí)業(yè)的都有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢，由此帶來的泡沫化風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。不過，其認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)還未到總量過剩的時間段，目前所說的過剩主要是部分區(qū)域的重復(fù)建設(shè)，商業(yè)綜合體同質(zhì)化明顯及供應(yīng)量太大尚需要更多消化時間所導(dǎo)致的。

 

黃文杰建議，在商業(yè)綜合體選址方面，不同城市會有自己的商機(jī)。“一二線城市應(yīng)該偏重發(fā)展一些有發(fā)展機(jī)會的二三線區(qū)域，但是若是在三四線城市選址，一定要著重一二線區(qū)域。”