今年以來(lái)，全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速上漲。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中除了溫州，其余69個(gè)城市的房?jī)r(jià)均在上漲。其中，北京、上海、廣州和深圳等4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅接近20%。

 

而今年初，不少直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市公布了今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，大多為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。

 

這些快速上漲的城市能否完成樓市調(diào)控的目標(biāo)？接下來(lái)將采取什么樣的調(diào)控舉措？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》日前分別致電部分城市相關(guān)部門，這些城市對(duì)能否實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)并未給出明確回答，但均表示將加大調(diào)控的力度，努力完成調(diào)控目標(biāo)。

 

多城回應(yīng)：加大調(diào)控力度

 

8月，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到18.4%，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。深圳3月出臺(tái)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。按照深圳今年10.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，目前深圳的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)了預(yù)期目標(biāo)7.9個(gè)百分點(diǎn)。

 

對(duì)此，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)對(duì)本報(bào)回應(yīng)稱：“我市將繼續(xù)嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策精神，繼續(xù)實(shí)行包括限購(gòu)、差別化信貸、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模等一系列措施，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。”

 

11日上午，深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒主持召開(kāi)該市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議，呂銳鋒說(shuō)，下一階段深圳將采取8大舉措，包括加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率；繼續(xù)強(qiáng)化商品住房預(yù)售管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)；加強(qiáng)土地增值稅清算工作的力度，適度提高土地增值稅預(yù)征率，做好清算工作等。

 

其中，提高二套房首付比例和利率將對(duì)樓市的影響很大。目前，深圳房貸政策為首套房首付三成，貸款利率在基準(zhǔn)利率上打九折；二套房首付六成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。一旦二套房貸款首付比例調(diào)整，這也意味著，二套房貸款首付比例和利率或?qū)⑸险{(diào)。但至于會(huì)如何調(diào)整，是達(dá)到七成以上或更高，目前尚在研究之中。

 

與深圳相似，廈門今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)也十分迅猛，8月同比漲幅高達(dá)14.9%，遠(yuǎn)高于居民收入的漲幅。

 

“我們一直都是嚴(yán)格執(zhí)行中央制定的‘國(guó)五條’房地產(chǎn)政策，也采取了一些限外地戶口、限二套房貸等相關(guān)政策。作為一般的市民，我們也不希望廈門房?jī)r(jià)過(guò)高。”廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)人士說(shuō)，就目前開(kāi)發(fā)商新開(kāi)的樓盤，政府部門也嚴(yán)格執(zhí)行價(jià)格指導(dǎo)，“可以說(shuō)這已經(jīng)是最嚴(yán)格的管理措施了。”

 

該官員表示，下一步會(huì)考慮與相關(guān)職能部門協(xié)同制定廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體調(diào)控措施，切實(shí)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水分”。

 

廣州今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)也十分迅速，8月同比上漲19%，中心城區(qū)大部分樓盤同比漲幅均接近三成。

 

對(duì)于廣州能否實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，廣州市市長(zhǎng)陳建華對(duì)本報(bào)的回答是“這個(gè)要努力”。至于具體舉措，記者上周致電廣州市國(guó)土房管局，但截至發(fā)稿未有回復(fù)。

 

上漲較快的還有南京，其8月漲幅也高于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。記者昨日多次致電南京市住建委相關(guān)人士，但電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

 

而在鄭州，8月該市房?jī)r(jià)同比漲幅為12.6%，離今年該市居民收入漲幅12%的目標(biāo)，有不小的壓力。為此，9月初該市曾召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布“升級(jí)版”的限購(gòu)舉措。鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜在接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)提到，鄭州的目標(biāo)是今后房?jī)r(jià)“零增長(zhǎng)”。

 

一個(gè)月過(guò)去了，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月該市市區(qū)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了下跌，當(dāng)月每平方米房?jī)r(jià)為7561元，比8月份下跌了28元，不過(guò)離調(diào)控目標(biāo)仍有一定的距離。

 

難達(dá)調(diào)控目標(biāo)

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一些城市即便加大調(diào)控的砝碼，也很難完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

 

“目前整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有降溫的趨勢(shì)，反而還在升溫。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說(shuō)，從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能下半年最后幾個(gè)月開(kāi)始追求高利潤(rùn)。而且各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開(kāi)發(fā)商手中。

 

張大偉說(shuō)，四季度價(jià)格調(diào)控目標(biāo)完成基本無(wú)望的城市，很可能會(huì)再次收緊限價(jià)政策。但在執(zhí)行過(guò)程中很可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商預(yù)售兩份合同的增加，即用較低的簽約價(jià)格滿足房?jī)r(jià)不漲的調(diào)控目標(biāo)，而實(shí)際裝修、車位等價(jià)格卻越來(lái)越高。

 

例如，在廣州中心城區(qū)2萬(wàn)元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽措施后，部分開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價(jià)格的部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上，實(shí)際上大大增加了消費(fèi)者購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。

 

“用堵的短效調(diào)控政策已經(jīng)走到末路，效果越來(lái)越小。”張大偉說(shuō)，目前市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)政策預(yù)期的改變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康走向的信心不足。“房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用。”

 

合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴記者，地方政府的這些舉措短期內(nèi)會(huì)有一定的效果，“但抑制的舉措都是臨時(shí)性的，同時(shí)也會(huì)推后真正的需求。總體來(lái)說(shuō)，這幾年的調(diào)控都是以短期調(diào)控和抑制需求為主。”

 

在龍斌看來(lái)，中長(zhǎng)期的調(diào)控還是應(yīng)該解決供求平衡，解決各個(gè)階層的居住方面需求。在這方面，加大市場(chǎng)的供應(yīng)十分重要。

 

 

深圳市規(guī)劃國(guó)土委在給本報(bào)的回應(yīng)中提到了四大舉措，全部都是圍繞加大市場(chǎng)供應(yīng)展開(kāi)，包括加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；二是實(shí)現(xiàn)保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)量；三是加快釋放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)；四是對(duì)已供住房用地，采取各種措施促進(jìn)其盡快開(kāi)發(fā)利用，加大對(duì)閑置土地解困、盤活、監(jiān)測(cè)、督用和處罰力度，促進(jìn)土地有效利用。

 

深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒也提及，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。

 

在張大偉看來(lái)，類似深圳這樣加大市場(chǎng)供應(yīng)的舉措，影響將更多體現(xiàn)在明年，今年要完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)“可能性接近于零”。

 

張大偉提醒，一線城市和部分二線城市樓市過(guò)熱的背后，是三四線城市普遍過(guò)剩的現(xiàn)象。“一線城市的土地資源已不多，全部都用來(lái)蓋房子也解決不了問(wèn)題，因此未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該放在三四線城市，這也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本所在。”