華僑城在完成換帥和新老交替后，于去年重啟的新一輪擴(kuò)張已箭在弦上。
今年國(guó)慶期間，華僑城與福州（樓盤）市人民政府簽署正式合作協(xié)議，雙方同意將共同打造福州華僑城大型文化旅游綜合項(xiàng)目。
據(jù)了解，華僑城將投資不低于100億元，在福州市倉(cāng)山區(qū)帝封江地塊規(guī)劃建設(shè)包括歡樂(lè)谷主題公園、水公園、濱江生態(tài)公園、曲水灣精品商業(yè)、文化主題精品酒店等9大旅游項(xiàng)目，總占地面積3.19平方公里。
另?yè)?jù)相關(guān)接近華僑城人士透露，此次正式合作協(xié)議的簽署，表示雙方在所有核心商業(yè)條件方面已談妥，目標(biāo)地塊也已確定，隨后將會(huì)通過(guò)招拍掛程序競(jìng)得土地，項(xiàng)目整體進(jìn)展還算順利。
寧波、福州雙百億項(xiàng)目
其實(shí)相比福州項(xiàng)目，華僑城于寧波（樓盤）的項(xiàng)目已先一步進(jìn)入正式拿地階段。
今年9月份，華僑城曾以總價(jià)約9.2億元分兩次在寧波鄞州區(qū)合計(jì)拿下7宗地塊，地塊總面積接近30萬(wàn)平方米。其中，位于鄞州新城區(qū)鐘公廟街道的6宗地塊，將打造一個(gè)類似深圳（樓盤）歡樂(lè)海岸的城市綜合體項(xiàng)目。
而寧波項(xiàng)目也是華僑城去年以來(lái)相繼簽約的福州、深圳大鵬、重慶（樓盤）、寧波和佛山（樓盤）順德5個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)展最快的一個(gè)。
2012年12月份，華僑城曾宣布該公司與寧波鄞州區(qū)政府簽署《寧波華僑城文化旅游綜合項(xiàng)目合作協(xié)議》，擬合作開發(fā)建設(shè)文化旅游綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目投資總額不低于100億元。
如今，寧波和福州兩個(gè)總投資額不低于100億項(xiàng)目進(jìn)入拿地階段，似乎也意味著華僑城第二輪擴(kuò)張也已進(jìn)入正式推進(jìn)階段。
事實(shí)上，對(duì)于華僑城的第二輪擴(kuò)張，中銀國(guó)際在早前的一份報(bào)告中就指出，今明兩年華僑城將開啟新一波土地獲取高潮，其中，預(yù)計(jì)寧波項(xiàng)目和福州項(xiàng)目下半年將分別拿地30-50萬(wàn)方和80萬(wàn)方，并均有望下半年開工，明年開始預(yù)售。
相關(guān)分析師還提到，在具體的拿地方面，華僑城會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體推進(jìn)情況適度獲取，這主要還是受制于資金壓力。
另外，佛山順德項(xiàng)目也有望在今年進(jìn)入拿地階段。據(jù)相關(guān)分析師透露，順德項(xiàng)目的進(jìn)展本來(lái)先于福州，但由于華僑城和當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目用地指標(biāo)上有分歧，因而進(jìn)度稍緩。
該分析師還表示，華僑城所有新簽項(xiàng)目中，只有深圳大鵬項(xiàng)目進(jìn)度較慢，主要是受制于當(dāng)?shù)氐氖姓涮诇?，華僑城對(duì)于該項(xiàng)目的規(guī)劃也必須要與深圳政府對(duì)大鵬新區(qū)的整體規(guī)劃推進(jìn)相匹配。
華僑城二輪擴(kuò)張存疑
按照華僑城的規(guī)劃，今后其所擁有和運(yùn)營(yíng)的主題公園數(shù)量要擴(kuò)大至20個(gè)，同時(shí)一方面要進(jìn)行產(chǎn)品系的復(fù)制，另一方面也要著手進(jìn)行第五代產(chǎn)品研發(fā)。
但在多數(shù)業(yè)界人士看來(lái)，華僑城一直以來(lái)采取的高負(fù)債擴(kuò)張模式，住宅銷售過(guò)分喧賓奪主，文化旅游面臨的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以及令人擔(dān)憂的財(cái)務(wù)狀況都制約其發(fā)展。
另外，華僑城的第二輪擴(kuò)張能否順利實(shí)施，最重要的一點(diǎn)還在于是否有足夠的資金支持，以及能否解決融資困境。
而就華僑城最主要資金回籠部分的地產(chǎn)銷售而言，相關(guān)分析師認(rèn)為，截至9月底其銷售額不到200億元，四季度的銷售業(yè)績(jī)還將面臨更大挑戰(zhàn)，因?yàn)槿A僑城高度依賴于上海（樓盤）和深圳高端項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目不太可能使整體銷售去化率由上半年40%左右的相對(duì)低位有所改善。
該分析師還提到，預(yù)計(jì)華僑城今年全年的合同銷售額能達(dá)到215億，同比增長(zhǎng)7.5%，這相比行業(yè)內(nèi)其他房企增長(zhǎng)速度較為落后。
此外，為突破融資難題，華僑城在2012年還首次進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資嘗試，以歡樂(lè)谷門票為基礎(chǔ)發(fā)行融資憑證，合計(jì)募集資金18.5億元。
今年6月份，華僑城又通過(guò)旗下華僑城亞洲進(jìn)行境外融資，以配股融資的方式，引入新華人壽和中再資產(chǎn)兩家保險(xiǎn)（放心保）公司進(jìn)行投資認(rèn)購(gòu)。8月1日，又與中國(guó)太平保險(xiǎn)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
就此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，能夠聯(lián)手財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資拓展業(yè)務(wù)，對(duì)于目前涉房地產(chǎn)類企業(yè)在融資閘門未證實(shí)開啟的背景下無(wú)疑大有益處，對(duì)華僑城來(lái)說(shuō)，最直接的益處莫過(guò)于增加資金來(lái)源的渠道。
而除自身的資金壓力外，華僑城的二輪擴(kuò)張還將面臨旅游文化產(chǎn)業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
這兩年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，文化旅游地產(chǎn)在過(guò)去的兩年時(shí)間里成為了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)力的一個(gè)重要方向，包括萬(wàn)達(dá)、保利、雅居樂(lè)、蘇州高新(600736,股吧)等企業(yè)均已將觸角伸向了旅游地產(chǎn)。
而從華僑城已布局的城市和區(qū)域來(lái)看，在武漢（樓盤）、蘇州（樓盤）、常州（樓盤）、徐州（樓盤）、泰安（樓盤）、寧波等較為核心的二三線城市，世茂集團(tuán)、宋城股份(300144,股吧)、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項(xiàng)目也已紛紛落地。
另外，在主題公園方面，華僑城也面臨著迪士尼進(jìn)入上海的巨大挑戰(zhàn)，特別是在文化內(nèi)涵上，華僑城與迪士尼的差距不小。
可以預(yù)見，作為華僑城新一輪擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)二三線城市的主題公園市場(chǎng)也將形成更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。
另外，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)還指出，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，行業(yè)發(fā)展的改革，華僑城所面臨的商業(yè)模式、區(qū)域布局和內(nèi)部管理等方面的壓力也較大，特別是地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的下降，而這些因素很可能導(dǎo)致華僑城在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭地位的下降。
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