世界最大零售商沃爾瑪終于將國(guó)際資本的觸角正式伸向了中國(guó)熱火朝天的商業(yè)地產(chǎn)。

 

近日，有媒體報(bào)道，沃爾瑪在華購(gòu)物中心投資開發(fā)項(xiàng)目年前已正式啟動(dòng)，兩到三年的開發(fā)周期內(nèi)，以沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)或山姆會(huì)員商店為主力店的首批沃爾瑪購(gòu)物中心有望亮相。

 

沃爾瑪?shù)驼{(diào)開啟中國(guó)地產(chǎn)生意

 

廣東梅州市、揭陽市、汕尾市、四會(huì)市甚至潮安縣，在沃爾瑪當(dāng)年進(jìn)軍中國(guó)零售市場(chǎng)的登陸口岸——廣東省，由夏必得（Peter Sharp)領(lǐng)隊(duì)的沃爾瑪“小分隊(duì)”正試圖在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域復(fù)制當(dāng)年的零售路線圖。

 

眾所周知，從1996年沃爾瑪進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來，頭十年的發(fā)展中沃爾瑪?shù)木W(wǎng)點(diǎn)規(guī)模和銷售業(yè)績(jī)始終落后于家樂福，這除了家樂福憑借中方合作伙伴在國(guó)內(nèi)迅速跑馬圈地之外，沃爾瑪因政府公關(guān)與文化融合的阻礙是其并沒出現(xiàn)大規(guī)模的開店的原因。

 

也正是早期難以適應(yīng)中國(guó)商業(yè)文化，沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)計(jì)劃也一直未能在中國(guó)展開。業(yè)內(nèi)所知曉的是，此前謹(jǐn)慎的沃爾瑪并未直接涉足中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，而是通過與萬達(dá)、深國(guó)投等地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略結(jié)盟，后者打著“世界500強(qiáng)入駐”的名義在各地方政府手中拿到便宜的土地，萬達(dá)、深國(guó)投等給予作為主力店租戶的沃爾瑪幾乎可忽略不計(jì)的最廉價(jià)租金和15-20年的長(zhǎng)租約，轉(zhuǎn)而從希望與“世界500強(qiáng)比鄰”的商戶中賺得銀子。

 

但是，如今，隨著國(guó)內(nèi)本土零售商的崛起，消費(fèi)方式的多元化，萬達(dá)、深國(guó)投等地產(chǎn)企業(yè)對(duì)沃爾瑪?shù)囊蕾嚾諠u減弱，日前的2013年萬達(dá)商業(yè)年會(huì)上，萬達(dá)極力推薦的主力店商戶就已是“生鮮打天下”的永輝超市。永輝超市副總裁羅雯霞介紹，從2009年開始，永輝超市就與萬達(dá)建立了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，如今永輝超過1/5的門店開在萬達(dá)。而除永輝超市外，華潤(rùn)高端超市、家樂福、大潤(rùn)發(fā)等都開始成為萬達(dá)廣場(chǎng)主力店的候選之一，開始取代此前沃爾瑪為唯一主力店的強(qiáng)勢(shì)地位。

 

同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商業(yè)設(shè)施已發(fā)生很大變化，超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)在經(jīng)過十多年的迅猛擴(kuò)張后，在一二線城市幾近飽和，對(duì)老百姓而言，沃爾瑪之類的超市大賣場(chǎng)的新鮮感愈發(fā)減淡，人們開始熱衷于走進(jìn)休閑、娛樂、購(gòu)物一體的購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體，而不僅僅是單一購(gòu)物形式的大賣場(chǎng)。對(duì)地方政府而言，超市大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)的世界500強(qiáng)招牌或許也不如以往那般誘人。

 

實(shí)際上，中國(guó)近年來土地強(qiáng)烈的投資屬性加上沃爾瑪品牌對(duì)周邊房產(chǎn)價(jià)格的帶動(dòng)作用，其中產(chǎn)生的巨大利潤(rùn)，遠(yuǎn)數(shù)倍于微薄的零售業(yè)利潤(rùn)，沃爾瑪早已不能不為所動(dòng)。2010年末，沃爾瑪已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了首個(gè)買地自建項(xiàng)目——大連山姆會(huì)員店。

 

沃爾瑪此番低調(diào)潛行的購(gòu)物中心計(jì)劃已比此前的買地自建更進(jìn)一步，這已表露沃爾瑪正式加入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的角逐，要分一杯羹的決心。

 

“跨界”的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

 

沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)租賃和資產(chǎn)管理副總裁潘麗君向媒體表示，目前沃爾瑪在華計(jì)劃開發(fā)的資產(chǎn)包括有4家購(gòu)物中心，除此以外，潘麗君拒絕透露更多的信息。

 

沃爾瑪?shù)闹?jǐn)慎、低調(diào)或許在于零售到地產(chǎn)的“跨界”。

 

行業(yè)眾所周知的是，世界第三大零售巨頭TESCO早在2009年便已高調(diào)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)而隨后在去年遭遇英國(guó)集團(tuán)總部緊急叫停，被視為零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)警戒案例。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，作為基業(yè)長(zhǎng)青的企業(yè)，沃爾瑪?shù)某晒膩砼c其戰(zhàn)略高度分不開，沃爾瑪在華進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)零售變局下的大勢(shì)所趨。“零售行業(yè)的下游是地產(chǎn)業(yè)，零售企業(yè)特別是大型零售企業(yè)，必須依賴于大型的商業(yè)地產(chǎn)作為支撐，而大型商業(yè)地產(chǎn)直接控制了消費(fèi)者的消費(fèi)半徑和注意力資源，要做零售必須拿下商業(yè)地產(chǎn)。”

 

早在2010年，按中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，由于投資地產(chǎn)回報(bào)遠(yuǎn)高于零售業(yè)，亦由于近年來租金上漲和店鋪資源爭(zhēng)奪厲害，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)就有超過一半的企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)，而早在2009年就進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的宜家購(gòu)地自建的購(gòu)物中心的土地增值部分已蔚為可觀。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來，沃爾瑪只有控制商業(yè)地產(chǎn)，才可以大范圍開店，形成規(guī)模效益，也才可以有效發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)和物流的規(guī)模效益，壓低和分?jǐn)偛少?gòu)成本和物流成本，謀求“天天平價(jià)”。

 

但是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境卻或許是橫在沃爾瑪?shù)禺a(chǎn)生意面前的一道難題。

 

業(yè)內(nèi)人士表示：“零售巨頭涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目的就是打破單一經(jīng)營(yíng)模式，通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)以增加利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)、尋找穩(wěn)定的收入來源。但是從零售業(yè)到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，畢竟是轉(zhuǎn)型到一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，從團(tuán)隊(duì)構(gòu)成到操作模式沃爾瑪都面臨全新的搭建，諸如招商資源的積淀、中國(guó)購(gòu)物中心面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金大、培養(yǎng)期長(zhǎng)等都考驗(yàn)沃爾瑪?shù)恼瓶睾推胶鉀Q策。“沃爾瑪能否憑借自有的經(jīng)營(yíng)理念做足本土化、屬地化，站穩(wěn)腳跟，還需時(shí)間來檢驗(yàn)。”

 

在商業(yè)地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的當(dāng)下，各個(gè)城市都在大建購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體，中購(gòu)聯(lián)購(gòu)物中心年會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總的投資額已超過5000億元，同比增長(zhǎng)26%，遠(yuǎn)超過全國(guó)的GDP水平，也超過社會(huì)商品零售總額的增長(zhǎng)幅度。截至目前，中國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已達(dá)3100家，同質(zhì)化率已達(dá)60%。

 

分階段開發(fā)社區(qū)型購(gòu)物中心

 

不過，目前看來，沃爾瑪并不擔(dān)心中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“過剩”或者“泡沫”。

 

夏必得認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)購(gòu)物中心供大于求的現(xiàn)象在于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)普遍在陷入規(guī)模求大的誤區(qū)。“中國(guó)購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模沒有與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民的需求相匹配，而是一次性地將零售空間全部推向市場(chǎng)，因此造成供大于求。”

 

在國(guó)際上，購(gòu)物中心的發(fā)展其實(shí)是一個(gè)根據(jù)需求、銷售業(yè)績(jī)以及購(gòu)物中心表現(xiàn)分階段規(guī)劃開發(fā)、逐年擴(kuò)建的過程。夏必得表示，沃爾瑪將以新的思路、新的模式來尋找中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)的發(fā)展空間，比如在規(guī)模體量上就將“棄大選小”，主打社區(qū)型購(gòu)物中心。

 

“沃爾瑪即將開業(yè)的購(gòu)物中心相對(duì)其他購(gòu)物中心來說，比一般的規(guī)模都要小。”夏必得稱，“沃爾瑪將從小規(guī)模的購(gòu)物中心項(xiàng)目做起，追求購(gòu)物中心的面積和租戶的數(shù)量及類型都更加與社區(qū)相匹配，最后根據(jù)消費(fèi)需求、業(yè)績(jī)銷售等情況分階段逐步開發(fā)擴(kuò)大規(guī)模。

 

在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)配比上，夏必得強(qiáng)調(diào)，沃爾瑪購(gòu)物中心將30%~35%的業(yè)態(tài)規(guī)劃為餐飲租戶，用以滿足消費(fèi)者新的需求。而由于當(dāng)前購(gòu)物中心的新思維是越來越成為一個(gè)新的公共場(chǎng)所，消費(fèi)者越來越愿意在購(gòu)物中心消費(fèi)、休閑娛樂，因此，沃爾瑪在購(gòu)物中心的規(guī)劃及設(shè)計(jì)上，將非常關(guān)注公共服務(wù)的設(shè)計(jì)理念，以便消費(fèi)者在購(gòu)物中心里享受非常好的休閑以及消費(fèi)時(shí)光；甚至停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)，夏必得也強(qiáng)調(diào)會(huì)融入更為人性化的設(shè)計(jì)。

 

夏必得透露，沃爾瑪?shù)馁?gòu)物中心將強(qiáng)調(diào)做成一個(gè)“清楚了解消費(fèi)者的需求，關(guān)注消費(fèi)者的需求和變化，關(guān)注影響消費(fèi)者行為的新技術(shù)”的專業(yè)的購(gòu)物鏈場(chǎng)所，將是囊括最新的融合電子商務(wù)和移動(dòng)商務(wù)等有效工具的“未來型購(gòu)物中心”。

 

潘麗君也透露，在沃爾瑪亞洲不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中特別關(guān)注兩個(gè)詞：全渠道零售和綠色環(huán)保。“沃爾瑪今年開始涉足購(gòu)物中心開發(fā)，購(gòu)物中心將有兩到三年的開發(fā)周期，因此研發(fā)未來型購(gòu)物中心是沃爾瑪目前做的事。”潘麗君表示，沃爾瑪在設(shè)計(jì)其購(gòu)物中心時(shí)，是希望能讓消費(fèi)者在全渠道的轉(zhuǎn)換中能夠便捷、無縫地轉(zhuǎn)換。