自2012年全年銷售業(yè)績(jī)超過千億元之后，保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”）很快設(shè)定了下一個(gè)需要跨越的“門檻”—2020年，保利地產(chǎn)銷售額會(huì)再增加1000億元。如何繼續(xù)保持強(qiáng)勁、穩(wěn)健的增長(zhǎng)，成為保利地產(chǎn)需要攻克的重大課題。

 

    除了住宅開發(fā)主業(yè)之外，商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域正成為保利地產(chǎn)重要的多元化利潤(rùn)來(lái)源。而國(guó)務(wù)院近日發(fā)文提出試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”后，被看做是房地產(chǎn)市場(chǎng)里“藍(lán)海”的養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值，再一次被深挖。

 

    “現(xiàn)在是試點(diǎn)，但養(yǎng)老地產(chǎn)已被列為公司未來(lái)的一個(gè)重要業(yè)務(wù)板塊。”保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人日前對(duì)外如此描述公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)概念的定位，公司目前7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中已有2個(gè)正式運(yùn)營(yíng)。而對(duì)于投資回報(bào)問題，保利地產(chǎn)希望探索將養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)的可行性方案。

 

    但對(duì)于公司在養(yǎng)老地產(chǎn)金融化道路上已經(jīng)有何進(jìn)展，是否開發(fā)出可行的運(yùn)作方案，以及公司未來(lái)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資計(jì)劃等，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人則回復(fù)記者稱，暫時(shí)沒有進(jìn)一步消息可以透露。

 

    醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)5年之久

 

    養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)有多大？經(jīng)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約為4萬(wàn)億元，到2030年有望增加至13萬(wàn)億元。

 

    保利地產(chǎn)，是國(guó)內(nèi)最早嗅得商機(jī)，并籌劃發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商之一。據(jù)記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式。在完成基礎(chǔ)研究后，保利地產(chǎn)在2011年提出了“善居養(yǎng)老計(jì)劃”，計(jì)劃從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同年，保利地產(chǎn)和北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司—北京保利安平養(yǎng)老投資管理有限公司，致力于高端養(yǎng)老市場(chǎng)開發(fā)。

 

    試水養(yǎng)老地產(chǎn)，在保利地產(chǎn)2012年年度計(jì)劃里，已被列為公司發(fā)展的一項(xiàng)重要規(guī)劃，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊更是表示，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為保利地產(chǎn)未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而在今年3月份的公司年度業(yè)績(jī)會(huì)上，養(yǎng)老地產(chǎn)被再一次重點(diǎn)提及。

 

    “城鎮(zhèn)化過程中有3億農(nóng)民的住房需求要解決，這一空間不能忽視，但另外一方面，2億老齡人口的養(yǎng)老需求也成為眾多房企瞄準(zhǔn)的機(jī)遇。”宋廣菊稱，保利地產(chǎn)希望能夠在做好自身養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，盡企業(yè)所能推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括探討社區(qū)配套養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老床位的模式，能夠?qū)⑵渥鳛楣疚磥?lái)大型社區(qū)的基礎(chǔ)配套，解決部分社區(qū)養(yǎng)老問題。

 

    據(jù)保利地產(chǎn)方面透露，目前，該公司已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽(yáng)江等6個(gè)城市規(guī)劃及建設(shè)了7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中北京西山和熹會(huì)、浙江嘉興西塘越項(xiàng)目已正式運(yùn)營(yíng)。

 

    鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)投資大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，保利地產(chǎn)將其目標(biāo)客戶群定位在了高收入人群。而在盈利模式上，保利地產(chǎn)采取的是租售并舉的形式，上述兩個(gè)已運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，剛好可以各表一枝。

 

    “北京西山和熹會(huì)是保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品，通過現(xiàn)有項(xiàng)目留存的會(huì)所改造而成，立足于機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老的概念，以會(huì)員制的方式提供養(yǎng)老服務(wù)，”保利地產(chǎn)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)外推介兩個(gè)項(xiàng)目時(shí)稱，浙江嘉興西塘越項(xiàng)目則是以養(yǎng)老地產(chǎn)為概念的新項(xiàng)目開發(fā)，產(chǎn)品囊括獨(dú)棟別墅、創(chuàng)新合院別墅、聯(lián)排別墅及多層電梯洋房，部分產(chǎn)權(quán)可售，在設(shè)計(jì)與受眾群體上帶有針對(duì)性開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

 

    此外，養(yǎng)老地產(chǎn)概念還嫁接在了保利地產(chǎn)的高端和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中。如作為保利地產(chǎn)最高端的產(chǎn)品系列，廣州保利天悅也規(guī)劃了2萬(wàn)平方米的養(yǎng)老產(chǎn)品。北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理錢京就透露稱，“保利地產(chǎn)在全國(guó)42個(gè)城市都有開發(fā)項(xiàng)目，其中很多項(xiàng)目中都有可以改造成老年公寓的自持物業(yè)，這也是我們下一步需要探索的方向。”

 

    西山和熹會(huì)預(yù)計(jì)30年回本

 

    盡管養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值獲得公認(rèn)，但不容置否的是，現(xiàn)階段大多數(shù)房企都仍在“摸著石頭過河”。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式以及政策仍是盲點(diǎn)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)到底要“如何搞”，目前還沒有一家房企公開表示能“拿捏得準(zhǔn)”，談?dòng)Ｊ蕉歼€為時(shí)過早。

 

    “當(dāng)前已經(jīng)在操作養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商基本上是試水，沒有找到快速?gòu)?fù)制與擴(kuò)張的盈利模式。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者稱，純養(yǎng)老地產(chǎn)部分的運(yùn)營(yíng)還處于初級(jí)探索階段，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)部分尚難單獨(dú)活得好。

 

    保利地產(chǎn)首個(gè)自持經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目北京西山和熹會(huì)，沒有逃得脫盈利上的尷尬。記者從北京西山和熹會(huì)服務(wù)咨詢熱線中了解到，自去年12月24日開幕，已有60多位老人入住和熹會(huì)，加上預(yù)約的10多位老人，截至目前，和熹會(huì)共收納約80位老人。按照總編制300人來(lái)算，租住率僅約27%。

 

    有媒體報(bào)道稱，北京西山和熹會(huì)前身為一個(gè)四星級(jí)酒店，總建筑成本數(shù)以千萬(wàn)元計(jì)，一張護(hù)理床價(jià)格近萬(wàn)元，再加上改造、裝修等費(fèi)用，總成本相當(dāng)可觀。就算入住率為100%，也存在入不敷出的風(fēng)險(xiǎn)，“該項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要30年才能收回成本。”

 

    錢京亦坦言：“和熹會(huì)這個(gè)項(xiàng)目本身不具備可復(fù)制性，目前所收的會(huì)員費(fèi)不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

 

    同樣，自去年9月開盤以來(lái)，浙江嘉興西塘越項(xiàng)目也沒有迎來(lái)銷售上的高點(diǎn)。保利地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，截至2013年上半年，浙江嘉興西塘越項(xiàng)目累計(jì)簽約面積僅約3萬(wàn)平方米。

 

    事實(shí)上看，投資大、回收期長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)到底該怎樣做，也成為了行業(yè)共同面臨的問題。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志在接受媒體采訪時(shí)表示，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)新的掘金點(diǎn)，但由于開發(fā)模式和營(yíng)銷方式不同，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入大，回報(bào)周期更長(zhǎng)，業(yè)內(nèi)公認(rèn)會(huì)在7-10年以上，足足是商業(yè)地產(chǎn)的2倍，且普遍缺乏明確的盈利模式，需要開發(fā)商有“打持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。“這就意味著充裕的資金鏈對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，如果處理得不好，開發(fā)商很可能會(huì)被拖死。 ”

 

    探索對(duì)接資本市場(chǎng)可行方案

 

    對(duì)于股東而言，保利地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)及其體系的搭建如何獲得回報(bào)？保利地產(chǎn)方面稱，已找到了解決方案。

 

    “養(yǎng)老地產(chǎn)收益周期太長(zhǎng)，國(guó)外都是由基金持有，公司也正在研究養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的發(fā)展模式。”保利地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹稱，“最終還會(huì)對(duì)接上市或者金融。如果最終不對(duì)接上市和金融還是會(huì)有問題。”保利地產(chǎn)計(jì)劃通過資本市場(chǎng)和金融渠道來(lái)解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收問題，其也在探索將養(yǎng)老地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品的可行方案。

 

    此外，雖然目前已有7個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但由于收益的不確定性，保利地產(chǎn)還是強(qiáng)調(diào)這是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，不會(huì)在短期內(nèi)過度投資從而影響開發(fā)住宅主業(yè)。保利地產(chǎn)品牌管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外透露稱，“我們現(xiàn)在想先啟動(dòng)試點(diǎn)，通過試點(diǎn)把品牌和管理團(tuán)隊(duì)打造成熟之后，再謀求大的發(fā)展。未來(lái)，我們希望實(shí)實(shí)在在做一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖品牌，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要板塊。”