目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限50年，項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無(wú)小產(chǎn)權(quán)。在此情形下，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長(zhǎng)時(shí)間，一 般 的 年 投 資 回 報(bào) 不 過(guò)10%。因此，對(duì)于土地屬性不明、產(chǎn)權(quán)歸屬不明的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資者需要特別注意。華西社區(qū)報(bào)記者 胡晴琴

按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國(guó)家或地區(qū)60歲以上的老人超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的10%時(shí)，就步入了老齡化社會(huì)。據(jù)官方數(shù)據(jù)測(cè)算表明，到2015年時(shí)，成都市60歲以上老年人口將達(dá)到244.8萬(wàn)人，占成都市戶籍總?cè)丝诘?9.2%以上。

但目前，成都市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)嚴(yán)重不足，養(yǎng)老床位存在巨大的缺口。怎么樣才能夠做到“老有所養(yǎng)”？不少成都市民將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。

新概念

 

養(yǎng)兒防老不如以房養(yǎng)老

大約一千年前，宋朝人陳元靚提出了“養(yǎng)兒防老、積谷防饑”，不過(guò)，這句話現(xiàn)在越來(lái)越受到質(zhì)疑了。在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)老年人已經(jīng)不太可能指望孩子來(lái)承擔(dān)起父母的養(yǎng)老，由于現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動(dòng)強(qiáng)度增加，工作的壓力與家庭的負(fù)擔(dān)讓如今大多數(shù)年輕的孩子自顧不暇。不給社會(huì)與子女帶來(lái)負(fù)擔(dān)，安享晚年是現(xiàn)在更多老年人所期盼的。

用一筆閑錢(qián)，或者是有計(jì)劃地拿一筆資產(chǎn)，在自己的房產(chǎn)系統(tǒng)中，配置“養(yǎng)老房產(chǎn)”將會(huì)是一股未來(lái)的潮流，也越來(lái)越受到成都市民的關(guān)注。這種養(yǎng)老型的房產(chǎn)，可以自住，擁有好的環(huán)境與好的醫(yī)療設(shè)備；也可以說(shuō)是持有型的，有固定資產(chǎn)收入，可供把自己交給社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的資金所需。傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老、社會(huì)防老等方式，已經(jīng)逐步在向“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變。

新趨勢(shì)

 

養(yǎng)老地產(chǎn)或成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要陣地。而在近幾年，房企開(kāi)始向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型房地產(chǎn)模式靠攏，而隨著老齡化社會(huì)的加速到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為下一個(gè)十年中國(guó)最具潛力的產(chǎn)業(yè)。

就全國(guó)而言，眾多品牌房企在養(yǎng)老地產(chǎn)上摸索成長(zhǎng)，在成都，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新型產(chǎn)業(yè)也在不斷探索和實(shí)驗(yàn)。 據(jù)目前最新規(guī)劃顯示，成都將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。萬(wàn)科、保利、綠地、置信等企業(yè)已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)新型模式的探索。雖然很多開(kāi)發(fā)商還停留在觀望和摸著石頭過(guò)河的階段，但他們紛紛表示對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的看好與支持。

新探索

 

養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利

盡管各大開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的前景看好，但養(yǎng)老地產(chǎn)目前面臨的諸多問(wèn)題依然突出。“就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇明顯，受樓市調(diào)控影響較小，未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)率可觀，潛在發(fā)展和升值空間較大，且產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展，提供后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的投資機(jī)會(huì)和盈利點(diǎn)。政策的利好，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間巨大，讓各路投資者紛紛介入養(yǎng)老地產(chǎn)。

然而，養(yǎng)老地產(chǎn)也呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)模式混亂的局面。目前，大多打著養(yǎng)老地產(chǎn)牌的項(xiàng)目，其自身賣點(diǎn)都較為單一的從自然資源著手，而實(shí)際上這些所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都沒(méi)有完善的配套體系。如何使養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種有發(fā)展的地產(chǎn)項(xiàng)目，還需要開(kāi)放商從設(shè)備到軟件、硬件的一個(gè)整合。
鏈接一：投資養(yǎng)老地產(chǎn)需謹(jǐn)慎

“養(yǎng)老地產(chǎn)”看上去是非常美麗的，但通往養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)美麗前景的道路其實(shí)并不順暢。政策配套不完善、融資渠道缺乏、運(yùn)營(yíng)模式模糊等一系列不確定因素，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨不少難題。有專家表示，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。

同時(shí)，作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如老齡社區(qū)需要的大面積無(wú)障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/ 3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。

專業(yè)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他居住產(chǎn)業(yè)的顯著特點(diǎn)是，機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩大類，其一是根據(jù)老人的需求和特點(diǎn)設(shè)計(jì)居住環(huán)境并建設(shè)住宅。二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國(guó)目前在新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)上，沿襲了其他產(chǎn)業(yè)注意硬件，不注意軟件的弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。

此外，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。
鏈接二：如何選擇養(yǎng)老地產(chǎn)？

由于主觀和客觀等原因的制約，真正“合格”的養(yǎng)老地產(chǎn)并不多見(jiàn)。在產(chǎn)品紛雜的市場(chǎng)中，老年人和兒女該如何選擇養(yǎng)老產(chǎn)品？硬件：醫(yī)院、公園必須有

老年人需要靜謐恬淡、景觀優(yōu)美、密度超低的地方養(yǎng)老，因此需要保證老人出入方便，樓層不能太高。隨著年紀(jì)的增大，老年人身體的各種病痛難免會(huì)給他們的生活帶來(lái)一定不便，因此居住地周圍一定要有相應(yīng)的大中型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

周邊是否有公園也是需要考慮的問(wèn)題。如果居住地周邊有大型公園或綠地，繁茂的綠色植被能起到凈化空氣和隔離噪音的效果。老年人不僅可以享受到綠色的視覺(jué)效果，還能享受到公園為其提供的寬松、自然和休閑的活動(dòng)場(chǎng)所。

另外，需要考慮的就是銀行、購(gòu)物場(chǎng)所、菜市場(chǎng)等生活配套，可以方便老年人日常生活和購(gòu)物，也為子女及其他親友探望提供良好的交通環(huán)境。軟件：物業(yè)和服務(wù)都要好

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)本身的建設(shè)以及物業(yè)環(huán)境和服務(wù)也是需要重點(diǎn)考察的，這一點(diǎn)往往容易被購(gòu)房者忽視。小區(qū)綠化環(huán)境、健身娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站、小區(qū)居住人口結(jié)構(gòu)等都是需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。

如果小區(qū)綠化過(guò)低，對(duì)于老年人平時(shí)的休閑不利。同樣，如果小區(qū)有醫(yī)療服務(wù)中心的話，就能讓老人省去上大醫(yī)院排隊(duì)掛號(hào)看病的麻煩。

小區(qū)無(wú)障礙通道的設(shè)置、社區(qū)志愿服務(wù)和家政服務(wù)、寵物商店及醫(yī)院等相應(yīng)設(shè)施也值得重視。

還有，養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)公司一定要好，因?yàn)槲飿I(yè)工作人員服務(wù)的人群基本上都是老人，老年人的需求相對(duì)年輕人較多，所以需要良好的規(guī)范的物業(yè)公司能夠盡心盡力的為老年人服務(wù)。