第一招 看位置

選房三要素：地段、地段、地段。房產作為不可動的資產，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種最實用的財產形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設施完善之后，則房產大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產的價值，例如北京亞運村的落成，就使得周圍房地產價值成倍增長。研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對購房者十分重要?/p>

隨著交通路網的建設，車程、車時概念逐漸取代了原來的絕對位置概念。所以在選擇區(qū)位時還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車能夠通到小區(qū)。交通方便往往是開發(fā)商的強勁賣點，有的售樓廣告說地鐵某號線直達小區(qū)、某寬闊大道緊鄰小區(qū)……其實這有可能只是城市規(guī)劃中的遠期設想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實地調查分析。

第二招 看配套

居住區(qū)內配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。

目前在售樓書上經常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由于經濟條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業(yè)，預計今后能否維持正常運轉和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應當了解的內容。

第三招 看價格

大家都明白，買房子當然絕不是越便宜越好，關鍵是要看性能價格比，也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后，應當盡力克制購買沖動，耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進行比較，同時還要問清實價。

對有意購買的幾個項目進行性能與價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即最底價;有的是“均價”;有的是“最高限價”;有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價格有影響，比較房價時應考慮這一因素。

當幾個樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。

第四招 看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計應做到以下幾點：(1) 入口有過渡空間，即“玄關”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。(2) 平面布局中應做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設備的衛(wèi)生間應靠近主臥室。另一個則應在動區(qū)。(3) 起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團聚。(4) 房間的開間與進深之比不宜超過1比2。(5) 廚房、衛(wèi)生間應為整體設計，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應有獨立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內外露。

第五招 看布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應該了解。

一般來講，規(guī)劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設用地面積。

規(guī)劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標中，前者高于后者。

容積率高，說明居住區(qū)用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產開發(fā)中為了取得更高的經濟效益，一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。

第六招 看綠化

目前市場上住宅項目的園林設計風格多樣，有的異國風光可能是真正翻版移植，有的歐陸風情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居追境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用。

第七招 看通風

在炎熱的夏季，良好的通風往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。北京屬溫帶大陸性氣候，夏季多為東南風，冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好于塔樓。目前北京樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結合的“塔混板”出現(xiàn)，在選擇時，購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的，哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證風路暢通。一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風光顧。

第八招 看物業(yè)管理

買房時問問物業(yè)公司是否進入了項目，何時進入項目。一般來說，物業(yè)公司介入項目越早，買房者受益越大。

若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒有介入，開發(fā)商在物業(yè)管理方面做出許多不現(xiàn)實、不合理的承諾，如物業(yè)費如何低，服務如何多等等，待物業(yè)公司一核算，成本根本達不到，承諾化為泡影，購房者就會有吃虧上當的感覺。

物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實施的有償服務，北京地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理費標準因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業(yè)管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區(qū)停車位的收費標準、車位是租是賣等，買房前都應問清楚，以便于估算資金，量力而行。

其實，一些開發(fā)商將低物業(yè)收費作為賣點實在沒有什么可信度，因為物業(yè)收費與開發(fā)商根本沒有什么太大關系。項目開發(fā)、銷售完畢，開發(fā)商就拔營起寨、拍拍屁股走人了，拽將來長期面對的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長期的經營行為，如果物業(yè)收費無法維持日常開銷，或是沒有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來說，規(guī)模較大的社區(qū)能夠為餐館、超市、洗衣店、會所等項目提供充足的客源，拽也相對容易得到穩(wěn)定、完善和低價的物業(yè)服務。如果購房者還是難以承受每月數百元的固定支出，建議干脆選擇經濟適用房項目，因為經濟適用房的物業(yè)收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。