商品房買賣合同條款的缺失已經(jīng)成為商品房買賣糾紛的一大主因?！斗ㄖ迫請?bào)》記者近日從重慶市第一中級人民法院了解到，2009年至2011年該院共受理商品房買賣糾紛2900余件，糾紛類型涵蓋小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施、商品房交付、房產(chǎn)證辦理、房屋質(zhì)量等。而引起糾紛的主要原因在于合同約定的缺失，導(dǎo)致權(quán)責(zé)模糊。

糾紛數(shù)量增多類型多樣

“小區(qū)的綠化率、容積率、游泳池和網(wǎng)球場等都和當(dāng)初的宣傳不一樣，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。”廖女士在法庭上說。

2007年，廖女士購買了位于重慶市北部新區(qū)某樓盤的一套房屋。交房后，廖女士發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的配套設(shè)施與當(dāng)初開發(fā)商宣傳的內(nèi)容有很大差別。協(xié)商未果后，廖女士將開發(fā)商告上法庭。

法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商宣傳資料中關(guān)于小區(qū)容積率、綠化率、網(wǎng)球場等內(nèi)容具體、明確且對訂立合同和價(jià)格有重大影響，可以視為要約。近日，重慶市一中院二審判決開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠付廖女士違約金4000余元。

近三年來，重慶市一中院及其轄區(qū)法院受理的商品房買賣合同糾紛數(shù)量呈逐年上升趨勢，且類型越來越多樣化，傳統(tǒng)的一房二賣情形有所減少，而涉及逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量、小區(qū)五通費(fèi)及房屋面積計(jì)算等方面的糾紛則呈上升趨勢。

“2009年至2011年，我院受理的2900余起商品房買賣合同糾紛案件中，涉及逾期交房、逾期辦證的有2200余件，占案件總數(shù)的78%。”重慶市一中院民四庭法官李穎表示，開發(fā)商逾期交房或逾期辦證已成為此類案件的“重災(zāi)區(qū)”。

據(jù)重慶市一中院分析，開發(fā)商隱瞞重大事實(shí)、延期交房、不履行協(xié)助辦證義務(wù)、房屋質(zhì)量和面積存在問題、配套設(shè)施與宣傳不符等六個(gè)方面是導(dǎo)致此類糾紛數(shù)量不斷上升、類型多樣化的主要原因。

李穎表示，如果能將實(shí)踐中易發(fā)、多發(fā)的爭議事項(xiàng)納入購房合同予以明確約定，是減少糾紛發(fā)生的有效途徑。

完善買賣合同減少糾紛

據(jù)了解，目前我國大部分商品房買賣合同一般以原建設(shè)部和國家工商行政管理總局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》為基礎(chǔ)，開發(fā)商再酌情調(diào)整部分內(nèi)容形成格式合同。

現(xiàn)有的“示范文本”中對小區(qū)公共部分的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施一般沒有規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，這些條款的缺失不但難以確定開發(fā)商是否違約，而且即使在法院認(rèn)定開發(fā)商違約的情況下，也難以確定賠償范圍，法院只能酌情確定。而且，開發(fā)商經(jīng)常還會以宣傳內(nèi)容不是合同約定為由進(jìn)行抗辯。

為此，李穎建議，可以考慮將公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的平面圖納入“示范文本”，同時(shí)進(jìn)一步細(xì)化對供水、供電、綠化等重大事項(xiàng)的規(guī)定，如明確具體完成時(shí)間及符合國家的相關(guān)規(guī)定要求。而對于開發(fā)商的宣傳廣告內(nèi)容則可以作為合同的附件予以規(guī)范，同時(shí)明確約定違約責(zé)任。

另外，法官認(rèn)為，進(jìn)一步完善開發(fā)商交房的具體條件，也是減少糾紛的重要途徑。

據(jù)介紹，雖然“示范文本”中約定開發(fā)商交付房屋時(shí)應(yīng)具備“兩書一證”(即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》)，但是“兩書一證”僅是開發(fā)商對房屋質(zhì)量合格的保證及房屋通過相關(guān)部門驗(yàn)收，并不直接證明交付房屋質(zhì)量符合雙方約定。

“引起商品房買賣合同糾紛的原因是多方面的，既有社會層面，又有個(gè)人層面的。但商品房買賣合同是直接確定雙方權(quán)利義務(wù)的文件，完善合同條款對減少糾紛，維護(hù)雙方合法權(quán)益無疑將起到重要作用。”李穎說。