城鎮(zhèn)商品房價格過快上漲，阻礙了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，加劇了社會矛盾。高房價不是代表廣大人民群眾的利益，而是代表了少數(shù)人的利益；不是代表先進生產(chǎn)力的發(fā)展方向，而是阻礙先進生產(chǎn)力的發(fā)展；不是代表先進文化，而是代表了食利文化。制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須認識到房價過高和上漲過快對我國社會經(jīng)濟發(fā)展的嚴重危害。

 

       第一，高房價抑制了多數(shù)普通勞動者的剛性需求和改善性需求。

 

       上個世紀80年代，根據(jù)黨的“十二大”提出的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的要求，在研究和規(guī)劃建設(shè)小康社會目標時，就把改善居民住房作為一項重要指標，實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民居者有其屋，城鎮(zhèn)居民家庭能夠“住得下、分得開”。所謂“分得開”是指在獨生子女的前提下，兒女到了懂事年齡可以與父母分開房間住。按照當時的標準，建筑面積不低于60平方米，并有較小面積的廚房和衛(wèi)生間等配套設(shè)施。隨著城鎮(zhèn)商品住宅的高層化、建筑設(shè)計標準的提高以及公攤面積的增加，現(xiàn)階段城鎮(zhèn)居民家庭要實現(xiàn)“住得下、分得開”的小康生活目標，單套住宅的建筑面積通常需要80平方米。但是，在房價過快上漲的情況下，抑制了城市大多數(shù)普通勞動者家庭的剛性需求和改善性需求。因此，高房價阻礙了全面建成小康社會目標的實現(xiàn)。

 

       第二，高房價加重了以居住為目的購房者的經(jīng)濟壓力，套住了兩代人的消費能力，削弱了對其它消費品的購買力，壓縮了其它產(chǎn)業(yè)的市場空間，阻礙國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展。

 

       以中等發(fā)展水平的省會城市為例進行分析。按商品住宅均價每平方米8000元計算，購買一套80平方米的住宅需要64萬元，父子（女）兩代人共同首付30％，70％房款用公積金貸款20年，平均每月須還款3542元。 2012年我國大多數(shù)省會城市家庭人均可支配收入23000元左右，三口之家年收入約7萬元，月均收入5900元。目前我國城鎮(zhèn)居民的消費支出構(gòu)成中，恩格爾系數(shù)平均為37％，即三口之家每月用于吃飯的開支約2200元，加上必需的水電、交通、通訊等費用，平均每月生活費支出約3000元，歸還房貸3542元，合計為6542元，比家庭可支配生活費收入超出642元。30—50歲的工薪階層是我國城鎮(zhèn)消費的主要群體。很顯然，由于他們被房貸所困，必然要壓縮購買其它消費品的支出。因此，輕工、紡織、服裝、家電等日用消費品工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、家用汽車工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的市場，必然受到大多數(shù)普通工薪勞動者支付能力不足的限制，難以實現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營的良性循環(huán)。國民經(jīng)濟的一系列產(chǎn)業(yè)失去了有效需求的市場支撐還怎樣發(fā)展？通過擴大國內(nèi)需求拉動經(jīng)濟增長的政策目標如何實現(xiàn)？

 

       第三，高房價抬高了工商業(yè)成本，削弱了中國經(jīng)濟競爭力。

 

       現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)的房價如同糧食價格一樣，屬于基礎(chǔ)性價格。房價的變化直接影響到一系列商品和服務(wù)業(yè)的價格。首先是導(dǎo)致勞動力成本上升。在房價和房租大幅度上升的情況下，企業(yè)不得不提高員工工資。如果不提工資，在實際上勞動力供大于求的情況下，企業(yè)卻陷入招工難的困境，使我國產(chǎn)業(yè)升級沒有取得進展的階段，弱化了勞動密集型產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢，加劇了就業(yè)壓力。其次，房價過高，提高了商業(yè)成本，一方面是零售商業(yè)的場租費用上升，另一方面是由于消費的有效需求不足，生意清淡，使商業(yè)零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的經(jīng)營陷入困境，將導(dǎo)致一業(yè)畸形發(fā)展、百業(yè)衰退的局面。主要原因是商業(yè)場租費用過高，抬高了流通費用，導(dǎo)致雖然直接生產(chǎn)成本低但市場銷售價格高的矛盾。城鎮(zhèn)場租費用過高，更使小本經(jīng)營的生意難以維持。因此，高房價阻礙了商業(yè)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，減少了城鎮(zhèn)就業(yè)機會，也減少了政府的稅源。

 

       第四，高房價使進城務(wù)工農(nóng)民難以轉(zhuǎn)為市民，阻礙了城鎮(zhèn)化的進程。

 

       通常認為戶籍制度阻礙了城鎮(zhèn)化，其實更主要的原因是農(nóng)民難以承受轉(zhuǎn)化為市民的經(jīng)濟成本。目前農(nóng)民工的月平均工資2000元左右，在務(wù)工城市的生活費用平均占月收入的50％，再扣除春節(jié)返鄉(xiāng)的路費，全年凈收入也只有1萬元左右，還要負擔農(nóng)村的妻兒老小。即使在原籍的縣城購買每平方米價格為3000元的一套面積為80平方米商品房，都至少需要20年以上的積蓄。這是農(nóng)民進城務(wù)工后難以融入城市，不得不繼續(xù)保留農(nóng)村宅基地和住房的主要原因。另一方面，又使農(nóng)村的宅基地難以集約利用和承包土地的流轉(zhuǎn)，也難以實現(xiàn)土地利用的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、總量控制、空間置換和占補平衡，進一步加劇了城市建設(shè)用地的短缺。

 

       第五，高房價對建設(shè)創(chuàng)新型國家具有顛覆性的破壞作用。

 

       首先是迫使高端科技人才外流。我國的科研機構(gòu)、企業(yè)工程技術(shù)研發(fā)中心、科技人才等科技資源主要集中在大中城市。大中城市房價過快上漲，超出了包括科技人員在內(nèi)的工薪階層的購買能力，使他們難以安居。目前碩士和博士畢業(yè)生進入工作崗位時的年齡大多在25—30歲之間，已到了結(jié)婚成家的階段。他們每月的工資收入約3000—5000元。用于租房的支出要占其月收入的50％。經(jīng)濟上的壓力使他們中的很多人不敢結(jié)婚生子，更難以安心做好科技工作。無論是大中城市商品房的絕對價格，還是房價與家庭收入的比例，都顯著超出發(fā)達國家的水平。國內(nèi)租房或買房的艱難，迫使許多重點大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生，特別是理工科的畢業(yè)生越來越多地選擇出國，已經(jīng)在國內(nèi)就業(yè)的科技人才，不少人是“身在曹營心在漢”。高房價實際上是一種為淵驅(qū)魚的政策。

 

       其次，高房價導(dǎo)致房地產(chǎn)商的超額利潤，削弱了工業(yè)創(chuàng)新能力。建設(shè)創(chuàng)新型國家，必須使企業(yè)成為技術(shù)創(chuàng)新主體。但高房價提高了企業(yè)的人力資源成本，削弱了企業(yè)積累能力。另一方面，房地產(chǎn)的利潤遠遠超出制造業(yè)的平均利潤，必然誘導(dǎo)企業(yè)剩余資本投向房地產(chǎn)而不去追求技術(shù)創(chuàng)新。實際情況是，我國幾乎所有的大企業(yè)都在參與房地產(chǎn)開發(fā)并成為重要的利潤來源。一些中小企業(yè)的投資者，雖然不搞房地產(chǎn)開發(fā)，但剩余資本用于小批量的炒房成為普遍行為。因此，高房價對建設(shè)創(chuàng)新型國家具有顛覆性的破壞作用并非聳人聽聞。

 

       第六，高房價促使社會財富向少數(shù)人集中，加劇了財富分配不公。

 

       由于所有制結(jié)構(gòu)和分配機制的變化，居民收入差距不斷擴大。居民財富差距的表現(xiàn)形式主要集中在動產(chǎn)和不動產(chǎn)兩個方面，即金融資產(chǎn)和房產(chǎn)。高收入階層在商品房價格較低時，憑借其經(jīng)濟實力購買多套房產(chǎn)，在房價大幅上漲時高價賣出，或者高進高出。當然，把房產(chǎn)作為一種投資工具并賺取利潤。只要是合法收入，本無可非議。問題在于市場機制自發(fā)作用的結(jié)果，必然導(dǎo)致少數(shù)人擁有大量房產(chǎn)甚至囤積居奇，抬高房價。大多數(shù)人缺乏購房的支付能力，出現(xiàn)一邊是財富的積累，成為富豪，另一邊出現(xiàn)大批無房戶或房奴。高房價進一步拉大了社會的貧富差距，并在中心城市形成一批食利者階層，割斷了收入與勞動創(chuàng)造財富的聯(lián)系。

 

       綜上所述，保持高房價及其繼續(xù)上升的勢頭，嚴重危害國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，危害大多數(shù)人的切身利益，削弱實體經(jīng)濟的競爭力，阻礙城鎮(zhèn)化進程，危害建設(shè)創(chuàng)新型國家。必須下決心真正抑制商品房價格過快上漲的局面，并逐步使房價回歸到合理的區(qū)間。

 

       房地產(chǎn)政策的選擇，第一，必須明確城鎮(zhèn)商品房的基本屬性是保證勞動力再生產(chǎn)所必需的生活資料，以社會必要勞動費用，即一定年限的家庭平均可支配的工資收入，能夠購買或租賃符合小康生活水平的商品住宅。因此房地產(chǎn)政策的立足點必須優(yōu)先保證剛性需求和改善性需求。

 

       第二，為了保證國民經(jīng)濟各個行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平調(diào)節(jié)到全社會資本平均利潤率水平，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的超額利潤。地方政府應(yīng)逐步降低土地出讓費用和各種稅費。

 

       第三，由于商品住宅是不可流動的商品，其價格受級差地租的制約。我國城鎮(zhèn)居民就業(yè)和居住的流動性低，各地經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平差別較大，因此房價的地區(qū)差別很大。商品房價格合理的標準應(yīng)當回歸到與當?shù)爻擎?zhèn)居民家庭可支配收入相適應(yīng)的程度。

 

       商品住宅平均價格與家庭收入的比例主要取決于房屋建設(shè)用地供應(yīng)量和居民的收入水平。由于我國人多地少，難以用美國等發(fā)達國家房價與收入的比例作為參照。另一方面，每套房屋的占地面積及其土地所有權(quán)也不具有可比性。從現(xiàn)階段我國經(jīng)濟發(fā)展水平的實際出發(fā)，沿海一線特大城市、省會城市和地縣城鎮(zhèn)的商品房總價，分別控制在當?shù)鼐用窦彝?0年、7年和6年可支配收入能夠購買一套80平方米的商品住宅可能較為合理。在此基礎(chǔ)上，房價漲幅不超過當年物價上漲率。

 

       以大多數(shù)省會城市為例，如果家庭平均可支配年收入為6萬元—7萬元，7年收入之和約48萬元，買80平方米商品住宅，每平方米均價為6000元。地、縣級城鎮(zhèn)商品房每平方米均價分別不超過4000元和3000元。商品房價格將隨著居民收入的增長而逐步上漲。從目前的實際情況看，多數(shù)地區(qū)實現(xiàn)這一目標并不十分困難。如果政府適當降低土地出讓金和一些稅費，并抑制房地產(chǎn)業(yè)超額利潤，把城鎮(zhèn)商品房價格調(diào)節(jié)到合理水平是完全有可能的。其結(jié)果，既有利于激活城鎮(zhèn)居民對商品房的剛性需求和改善性需求，又有利于化解高房價對城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟壓力下，擴大對其它商品和服務(wù)的市場需求。

 

       第四，適時開征房產(chǎn)稅，并實行差額累進稅率。商品房交易增值收益，累進征收個人所得稅，從行政性限購轉(zhuǎn)向用稅收杠桿抑制房地產(chǎn)投機和投資行為。開征房產(chǎn)稅主要有兩個目標，一是抑制投資與投機性需求，二是擴大政府稅收來源?，F(xiàn)階段開征房產(chǎn)稅的重點是實現(xiàn)第一個目標。因此可以考慮在全國城鎮(zhèn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，結(jié)合人均居住面積，用于自住的第一套房不征，第二套少征，第三套及以上的商品房累進高征，提高不以自住為目的的商品房占有成本。

 

       第五，國有企業(yè)不應(yīng)退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，而應(yīng)成為建設(shè)公租房、保障房的主體，承擔平抑商品房價格和房租價格的社會責任，不再充當抬高土地價格的先鋒；取消經(jīng)濟適用房的建設(shè)和分配，放棄城鎮(zhèn)商品房價格事實上的雙軌制。

 

       第六，從理論上講，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的供求應(yīng)當完全由市場機制自動調(diào)節(jié)，前提條件是土地供給沒有人多地少和糧食安全問題的瓶頸障礙，城鄉(xiāng)土地可以自由買賣，不同地區(qū)的經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展相對均衡，城鎮(zhèn)居民就業(yè)與居住可以跨地區(qū)自由流動，即自愿從高房價地區(qū)流向低房價地區(qū)就業(yè)和居住。但是我國現(xiàn)階段還不具備這些條件。另一方面，市場機制也會出現(xiàn)失靈。因此政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和干預(yù)是必要的，當然應(yīng)盡可能以經(jīng)濟手段為主，地方政府行為與中央政府的政策目標必須保持一致。

 

       第七，由于幾千年小農(nóng)經(jīng)濟生產(chǎn)方式和傳統(tǒng)價值觀念的影響，國人對于房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的多多益善的占有欲望，以及甘愿為兒孫留下財產(chǎn)的特殊國情，是其它很多國家難以比擬的。甚至一些人把這種價值觀念和行為方式帶到了國外。資本追求利潤最大化的本質(zhì)要求、地方政府對土地拍賣收益的過度依賴，根深蒂固的社會傳統(tǒng)，收入差距的擴大，這些因素交織在一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的畸形。如果不運用現(xiàn)代市場經(jīng)濟的稅收手段進行調(diào)節(jié)，如果沒有政府以代表廣大人民群眾利益為出發(fā)點的有效干預(yù)，就難以培育起健康的房地產(chǎn)市場。