萊昂納多·迪卡普里奧（LeonardoDiCaprio）、凱瑟琳·澤塔·瓊斯（CatherineZeta-Jones）、尼克·基德曼（NicoleKidman）、約翰·屈伏塔（JohnTravolta）、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇、黃曉明……

9月22日，一眾國際、國內(nèi)影視大腕出現(xiàn)在青島，為萬達集團（以下簡稱“萬達”）總投資額逾500億元的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)（下稱“東方影都”）開工走紅毯。

在王健林看來，萬達自2002年開始在青島投資，到現(xiàn)在項目已經(jīng)很多，但此次東方影都花落青島，“最主要的不是什么感情問題，而是在這里投資能得到比較好的回報。”

“到目前為止，我們前五年公司每年的收入增長超過35%。”王健林說，“我覺得這個速度是正常的，可能有的人覺得太快，但如果按正常走的話，我們也許做不到世界第一。”

快VS慢

王健林不怕負(fù)債率，卻怕沒收入，其“唯快不破”的地產(chǎn)玩法頗有些類似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“燒錢圈地”。

萬達公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年該集團總營收高達1416.8億元，較2011年1051億元同比增34.8%。

看起來王健林所稱的年增35%并非虛言。

但外界還是看不懂萬達的“玩法”。因為每年有大量項目開工，所需投資額巨大，萬達又是部分出售、自持相當(dāng)比例物業(yè)出租的做派，因此，現(xiàn)金流緊張、租金收入不及銀行貸款利息的消息頻頻見報。

對此，王健林表示，萬達歷來有八個字，堅守了差不多20多年：“我告訴公司管理層兩句話，銷售為主，現(xiàn)金為王。這是（上世紀(jì)）90年代初期我提的八個字，作為企業(yè)標(biāo)語掛在公司，我們一定是把現(xiàn)金流放在第一位。現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要。”

顯然，王健林不怕負(fù)債率，卻怕沒收入，其“唯快不破”的地產(chǎn)玩法頗有些類似互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的“燒錢圈地”：“萬達的速度快就是我們的競爭優(yōu)勢之一，比如說要建一個萬達廣場、一個購物中心、一個酒店，一個企業(yè)投資需要四五年，而我們兩年之內(nèi)就能干完，這就是競爭優(yōu)勢。如果提前完成，投資至少節(jié)省兩億元，所以‘快’本身是我們保持利益的競爭能力之一，當(dāng)然我們的核心競爭力是商業(yè)模式。我們不會放慢速度，除非我退休了，我徹底不管了。”

可大而不倒的學(xué)問，絕非一個“快”字那么簡單，“快”字背后其實是萬達的“慢”功夫修煉。

2012年，萬達所屬的萬達學(xué)院曾經(jīng)被要求編寫兩本書，一本是《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》，一本是《商業(yè)管理》。兩本書參與編寫的均為萬達各業(yè)務(wù)板塊負(fù)責(zé)人，王健林親自掛帥擔(dān)任主編。

在《商業(yè)地產(chǎn)投資與建設(shè)》中，萬達將全書分為12章，分別是項目發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計、招商管理、資金運作、成本控制、計劃管理、質(zhì)量管理、信息管理、法律事務(wù)、人力資源、營銷管理、評審管理，涵蓋了一個商業(yè)地產(chǎn)項目從最初醞釀到最后運營、管理的全過程。

熟悉萬達的人都知道，這基本是萬達商業(yè)地產(chǎn)ERP(企業(yè)資源管理)系統(tǒng)的“外化”。萬達ERP系統(tǒng)是萬達信息化體系的“重中之重”，設(shè)有十個子系統(tǒng)，涵蓋招投標(biāo)（主要功能包括招、投、開、評、定標(biāo)全過程，并建立招標(biāo)信息庫、合格供方管理）、項目過程管理（主要包括目標(biāo)成本控制體系、資金計劃體系和工程進度計劃體系以及合同管理體系）、營銷管理（有機整合項目策劃、推廣、銷售、房源、客戶及入伙后的物業(yè)管理等功能）、運營管理、財務(wù)、人力資源、OA（辦公自動化）、信息門戶（企業(yè)與客戶間的信息交互平臺）等板塊。

此外，萬達還開發(fā)了VOIP系統(tǒng)（實現(xiàn)全國各地項目的實時溝通）、視頻監(jiān)控系統(tǒng)（察看所有萬達建設(shè)小區(qū)的動態(tài)及情況）、萬達院線營銷系統(tǒng)、萬千百貨營銷系統(tǒng)等。

不夸張地說，萬達每一個員工應(yīng)該干什么、正在干什么，每個項目進度如何，通過這一系統(tǒng)都能一目了然。

也正是依靠這一系統(tǒng)，萬達2012年共開業(yè)18個萬達廣場、12家五星級酒店，每年開工建筑面積三四千萬平方米。

虛VS實

“招商最好的辦法是讓商人能賺錢，如果來了不賺錢，說什么都白扯，天天請喝酒都不好使。”

不難發(fā)現(xiàn)，萬達“唯快不破”的執(zhí)行力正是以上述支持系統(tǒng)為基礎(chǔ)。

以東方影都為例。王健林透露說，該項目策劃歷經(jīng)4年多，500億元總投資也許需要8～10年才能完成。

“（東方影都）最初只想做一個影視基地，后來在策劃中發(fā)現(xiàn)這樣投資現(xiàn)金流壓力很大。咱們國家目前有一些影視基地的功能比較單一，按此模式操作，（資金）回收的可能性比較小。”王健林說，“我考察了世界上十幾個地方，最后決定還是把所有功能集合在一起，著眼點在于通過搞活產(chǎn)業(yè)拉動旅游，因為旅游業(yè)的酒店、娛樂這些方面現(xiàn)金流相對充裕。”

精打細算的地方還包括，萬達在東方影都的啟動資金約50億元，僅為項目總投資的十分之一，通過杠桿和滾動發(fā)展，最終實現(xiàn)“以小博大”。

“500億元當(dāng)中，請大家注意了，文化旅游部分是300億元，可能還有200億元是配套項目。我們現(xiàn)在拿地的錢大概有50億元左右，這部分就是啟動資金。明年還會啟動一些地產(chǎn)或者商業(yè)項目，以滿足已經(jīng)來拍攝人群所需要的小公寓部分的銷售。”王健林說。

而為了爭取到萬達將東方影都項目落戶青島，青島市政府的配套舉措包括：負(fù)責(zé)東方影都國際電影節(jié)的報批、申請--國內(nèi)對國際電影節(jié)的審批極其嚴(yán)格；提供東方影都“背山面海、坐北向南、交通便利”的地理環(huán)境，2014年東方影都項目開業(yè)之前先開通一條地鐵，修建一個新機場，并在2017年開通時修一條專用高速公路，由新機場經(jīng)高速路20分鐘到達東方影都。

為了降低投資風(fēng)險、實現(xiàn)滾動開發(fā)，萬達將東方影都的開發(fā)逐項分解。以影視產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃為例，項目開工分成了外景區(qū)和制作區(qū)兩個部分，外景區(qū)開發(fā)優(yōu)先。

而對于資金來源問題，王健林稱，除了萬達自籌的50億元啟動資金外，啟動以后可能要通過銀行貸款，但量也不會很大。

“我們從2002年開始進入青島投資到現(xiàn)在11年的時間，給我的感受就是在這能賺錢。招商最好的辦法是讓商人能賺錢，如果來了不賺錢，說什么都白扯，天天請喝酒都不好使。”王健林說。

秀VS戰(zhàn)

“電商再厲害，像洗澡、捏腳、掏耳朵這些業(yè)務(wù)，電商也是取代不了的。我跟馬云先生賭一把：2020年，也就是8年后，如果電商在中國零售市場占50%，我給他一個億，如果沒到他還我一個億。”

當(dāng)過兵的王健林日常生活堪稱“枯燥”。不抽煙、不喝酒、不吃海鮮，每頓飯只花十幾分鐘就吃完。“如果有時間，我會去唱唱卡拉OK。唱得還不錯，最喜歡的歌是《向天再借500年》。”

但生活如此“枯燥”的王健林，卻總能不時放出“衛(wèi)星”，抓人眼球。

萬達最初為全國所知，是因為王健林投資入主的大連萬達足球俱樂部。因為萬達足球在甲A聯(lián)賽所向披靡，萬達的地產(chǎn)業(yè)務(wù)自大連走向全國。

因為不滿“假球”，王健林在1999年退出足球；2010年3月，同樣是做地產(chǎn)的恒大集團進軍足球，并依靠足球迅速提升公司在全國的知名度和名譽度，躋身國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)營收排行榜前列。

而離開足球的萬達將在全國的擴張定位為商業(yè)地產(chǎn)。為了帶來足夠人流，王健林開始進軍零售。他告訴《華爾街日報》，早在2005年他就打算進軍電影行業(yè)、開設(shè)影院，但彼時99%的股東反對，稱這樣的投資不會獲得回報，但他當(dāng)時下定決心追逐夢想，陸續(xù)在全國各地的萬達廣場開出電影院線。

2012年，王健林有兩大舉措讓其進入“高光”時刻：一是斥資26億美元于9月初完成對美國連鎖影院AMC娛樂控股公司（AMCEntertainmentHoldings Inc.，下稱AMC）的收購，萬達旗下的院線資源除國內(nèi)第一外還成功躍居北美第二；在2012年中國經(jīng)濟年度人物頒獎現(xiàn)場，王健林則與阿里巴巴集團董事會主席馬云“豪賭”：“電商再厲害，但像洗澡、捏腳、掏耳朵這些業(yè)務(wù)，電商是取代不了的。我跟馬云先生賭一把：2020年，也就是8年后，如果電商在中國零售市場占50%，我給他一個億，如果沒到他還我一個億。”

梳理萬達2010年以來的開發(fā)項目，超過百億元的投資已有7個：收購AMC，長白山、西雙版納等4個巨型旅游地產(chǎn)項目，投資額500億元之巨的武漢楚河漢街和青島東方影都。

某種程度上說，萬達投入的足球、零售、院線、旅游和影視，都可視為王健林的營銷之舉，這些外在的“秀”極大提升了萬達項目的知名度，王健林深耕“地產(chǎn)”的底色卻一直不變。

“萬達現(xiàn)在只會做自己熟悉的產(chǎn)業(yè)，購物中心、酒店、文化旅游和零售，已經(jīng)很大了。”但王健林還有更遠的目標(biāo)，“萬達只要進入這個行業(yè)，最起碼會做到國內(nèi)的行業(yè)第一，不做就算，要做一定要做到最好。我們可以看到，在商業(yè)地產(chǎn)方面，明年我們就是全球最大的，五星級酒店2015年也是全球最大的，文化產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在中國是第一，但是在世界上（市場占有率）還太少太少。所以文化產(chǎn)業(yè)會作為我們主要投資的方向，力爭2020年時，我們的文化公司收入能在全球排名前十。”