無論從房地產(chǎn)市場還是土地市場來看，即將過去的“金九”都顯得成色十足。“日光盤”“地王”成為人們嘴邊最常出現(xiàn)的詞。房企銷售任務(wù)完成情況樂觀，“地王”頻現(xiàn)引發(fā)恐慌性購房，又使樓盤定價主動權(quán)握在開發(fā)商手中。“金九”已成定局，“銀十”爆發(fā)在望，到了房地產(chǎn)調(diào)控長效機制需要盡快出臺的時期。

 

火熱“金九”

 

進入9月份以來，雖然存在中秋小長假的因素影響，但住宅市場成交相比8月同期仍然保持上升。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測的54個城市數(shù)據(jù)顯示，9月前21天新建住宅成交面積為1575.67萬平方米，較8月同期上升4.2%，其中一線城市延續(xù)今年以來的上升表現(xiàn)，增幅達到17.8%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月16日至9月22日監(jiān)測的41個城市中，近六成城市周均成交面積同比上漲，其中溫州、蘭州漲幅最大，分別為155.76%和104.86%；?？凇B門下跌幅度最大，分別為63.44%和47.80%。重點城市中上海、天津、深圳、南京、長沙、武漢周均成交面積同比上漲，其中上海漲幅最大為37.91%，其次是天津，上漲19.96%。

 

二手住宅方面，中原監(jiān)測的6大城市數(shù)據(jù)顯示，9月前21天成交量較8月同期上升8%，其中京滬兩地升幅均超過10%。一線城市市場成交熱度將得以延續(xù)，樓市“金九”行情已無懸念。“置業(yè)需求持續(xù)釋放，剛需項目熱銷不斷，‘日光盤’涌現(xiàn)。自今年年初以來，市場逐漸回暖，勢頭超過預(yù)期，而隨著政策積壓導(dǎo)致的供不應(yīng)求狀況出現(xiàn)，搶房大戰(zhàn)不時爆發(fā)，房企醞釀漲價。在房價上漲因素促動下，旺盛的主力客群隨時準(zhǔn)備著加入置業(yè)大軍，‘越漲越買’的置業(yè)心理發(fā)酵，推動著剛需項目不斷升溫。”中國房產(chǎn)信息集團分析師楊晶晶對新金融記者表示。

 

折扣不大

 

與多數(shù)城市樓市成交量維持高位相對應(yīng)的，卻是樓市旺季常規(guī)促銷的消失。據(jù)中房信的全國折扣樓盤排行榜統(tǒng)計，折扣力度上，項目折扣漸現(xiàn)疲軟態(tài)勢，優(yōu)惠力度向九折靠攏。具體來看，9月份以來，除?？诰G地海長流二期開盤優(yōu)惠達到七折，無錫九龍倉星匯天地的小戶型辦公房源打出八折優(yōu)惠外，其他項目的優(yōu)惠力度全部在八五折以上。而8月時，碧桂園[簡介 最新動態(tài)]旗下項目多出現(xiàn)低至六五折、七六折左右的項目，恒大[簡介 最新動態(tài)]旗下也有部分項目奉行開盤八五折特惠。這種營銷表現(xiàn)的背后，是房企對市場看好的反映，房企總體“不差錢”，前8個月，房企業(yè)績普遍上漲，市場熱度不減，降價不是去化的王道，抓住機會便可達成項目熱銷，房企讓利的動力減弱。

 

“折扣減少體現(xiàn)了房企在營銷上的重心轉(zhuǎn)移，以倡導(dǎo)提升服務(wù)體系，最大化迎合客戶居住體驗的品牌營銷風(fēng)靡，萬科[簡介 最新動態(tài)]、綠城等房企均有涉及。”業(yè)內(nèi)人士表示。2013年8月底至9月這個時間段，品牌開發(fā)企業(yè)在主要城市的推盤規(guī)模都在增加，各大房企也準(zhǔn)備在“金九銀十”這個時間段進行積極跑量，品牌房企會利用各地“十一”期間的各個房展加大推盤力度，品牌房企對于市場的驅(qū)動作用會導(dǎo)致市場成交量再度出現(xiàn)回升。

 

折扣難尋的情況同樣在日前各地的房展會上顯露無遺。被稱為一線城市樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京秋季房展上，北京本地項目僅有30余個，且基本沒有打折促銷，外地項目再次成為秋展的主角。北京五環(huán)外項目均價大多超過2萬元/平方米的現(xiàn)實，成為北京秋季房展被談?wù)撟疃嗟脑掝}。而南京秋季房展，更是有年輕買房人玩起了“遛螃蟹”的行為藝術(shù)，抗議高地價和高房價。此外，西安、秦皇島等多個城市近期也舉辦了秋季房展會，而給人的總體印象就是，參展樓盤大多以形象展示為主，實實在在的折扣很少見。在買漲不買跌心態(tài)影響下，樓盤再次占據(jù)定價主動權(quán)。

 

“銀十”可期

 

“金九”成為現(xiàn)實，從目前情況來看，“銀十”的市場火爆程度很可能會超過9月份。量價齊升、全國樓市普漲、一線城市領(lǐng)漲的局面已經(jīng)形成，且從土地市場傳導(dǎo)而來的熱度還在持續(xù)。“感覺市場回到了2009年最為火熱的時期，無論是從銷售慣性還是當(dāng)下的購房預(yù)期來看，都使我們對10月份的銷售充滿期待。”一位房企銷售負責(zé)人對新金融記者表示。

 

 

不過政策層面正在傳出一些收緊的信號。“從統(tǒng)計局已經(jīng)公布的8月房價指數(shù)看，指數(shù)同比漲幅超過10%的城市已經(jīng)達到了10個。這10個城市目前來看，完成年內(nèi)的房價調(diào)控目標(biāo)可以說非常困難。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，即使中央層面的調(diào)控政策沒有收緊，這些房價調(diào)控壓力巨大的城市，很有可能會自行收緊其當(dāng)下的限購和限貸等政策。

 

“市場已經(jīng)到了需要盡快出臺長效機制的時期。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生日前表示，房地產(chǎn)長效機制涉及直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃等。“哪些歸政府管，哪些歸市場管，哪些歸中央政府管，哪些歸地方政府管，這些都需要盡快有一個說法。”聶梅生表示。