金九銀十，北京二手房再次量價齊升。
據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至9月24日，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為8938套，環(huán)比上月同期上漲了12.4%。有商業(yè)機構(gòu)則預計，9月北京二手房的網(wǎng)簽量將達到1.2萬套左右，月度網(wǎng)簽量將再創(chuàng)3月份樓市調(diào)控以來的新高。
此外，21世紀網(wǎng)走訪發(fā)現(xiàn)，自3月國五條出臺后，二手房價格在經(jīng)過一個短期波動后，隨后重新進入上升的區(qū)間。以北京四環(huán)外的知名樓盤遠洋[簡介 最新動態(tài)]山水為例，3月該區(qū)域二手房成交均價為37579元，到9月遠洋山水的成交均價已至每平米44229元，每平米上漲6650元，漲幅近15%。
此外，對于近期媒體廣泛報道的房貸難貸的情況。21世紀網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，確實存在這樣的情況。一方面，二手房中首套房貸款利率幾乎沒有折扣，且貸款時間延長；另一方面二套房利率上浮10%仍在執(zhí)行，銀行放款速度較一套房相比更快。
量價齊升
金九銀十，樓市的傳統(tǒng)旺季?，F(xiàn)在看來，今年金九成色較足。
一位鏈家地產(chǎn)的店長告訴21世紀網(wǎng)，國五條之后，也就四月的成交量下滑得厲害，隨后就開始上漲。“國五條對市場的效果也就一個月，買房者現(xiàn)在更相信經(jīng)驗。”
以六里橋區(qū)域內(nèi)的太平橋西里為例，其2月成交量為3套，3月國五條出臺，搶過戶導致成交量劇增，當月成交18套；4月政策影響較大，成交回落到3套，而到8月，成交量已經(jīng)反彈到7套。
再看石景山區(qū)域的大盤遠洋山水，1月成交量24套，2月成交量20套，國五條出臺的3月放大至44套，隨后就大幅萎縮，4月僅7套，不過隨后一路上升到5月已恢復到18套，接近年初市場火爆時的交易量。
官方的數(shù)據(jù)也證實了北京二手房市場交易量反彈情況的存在。
根據(jù)住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至9月24日，北京全市二手房住宅網(wǎng)簽總量為8938套，環(huán)比上月同期上漲12.4%。
偉業(yè)我愛我家市場研究部表示，雖然受到調(diào)控政策影響，與去年同期的網(wǎng)簽量相比小幅下跌了2.3%，但預計9月全月的網(wǎng)簽量將達到1.2萬套左右，再創(chuàng)3月份樓市調(diào)控以來月度網(wǎng)簽量新高。
需要注意的是，二手房成交量的上升并非是價格下滑換來的，在過去幾個月時間里，北京二手房價交易價格的攀升。
鏈家地產(chǎn)的交易系統(tǒng)顯示，太平橋西里今年一月該小區(qū)樓盤成交均價為30579元每平米，國五條出臺的3月，成交均價為34091平米。而到9月，成交均價已經(jīng)漲至39721元每平米，較三月價格上漲16.5%。
而上文所說的遠洋山水，去年12月，該樓盤的成交均價為32118元每平米，1月33892元每平米，3月37579元，4月繼續(xù)上漲至38581元，9月，遠洋山水的成交均價已至每平米44229元，較三月價格上漲14.6%。
再看有亞洲最大社區(qū)之稱的天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]的房價走勢。
天通苑東一區(qū)今年一月的房價為17284元每平米，3月19324元，4月微漲至19872元每平米，9月的成交價為22416元每平米，較三月價格上漲16%。
多位地產(chǎn)中介向21世紀網(wǎng)表示：“國五條出臺后，二手房的價格沒有出現(xiàn)大幅的回調(diào)。雖然有征收20%差額稅的要求，但是符合免征要求的住宅，業(yè)主都大幅提升了報價，而不符合免征要求的住宅，除個別急售的，大多沒有降低價格，很多都維持在原來的價位。”
對于未來的走勢，中介和購房者都表示了謹慎樂觀的態(tài)度。
一位看房者向21世紀網(wǎng)表示：“自己去年上半年開始看房，目標是六里橋北里的老房子。那時54平兩居價格約132萬元，自己手中有80萬元的首付款，差不多可以買一套。不過當時市場較為冷清，我們覺得價格可能還會往下走一走，就沒著急下手。誰知道到下半年市場風云突變，年中房子漲到了140萬，稍微一猶豫，同戶型的價格就已經(jīng)到了170萬元。這時候我們已經(jīng)開始恐慌了，想著趕緊買，但最終還是沒有買到?，F(xiàn)在53平的報價差不多都要230萬了。我們手上的80萬元，首付款都不夠了。”
據(jù)悉，由于二手房存在評估價和現(xiàn)實價格存在價差，目前的情況下上述購房者手中的80萬元，確實已經(jīng)不足支付首付。
不過即便這樣，上述看房人也沒有放棄買房的計劃。“最近地王不斷出現(xiàn)，看樣子房價是很難降了。早下手，早安心。”
上述鏈家地產(chǎn)的店長向21世紀網(wǎng)表示，由于北京的資源優(yōu)勢，盼望在北京居住的人越來越多。很多大學畢業(yè)留在北京的學生或在北京工作滿五年符合購房要求的人具有較強的購房沖動。“在北京工作五年甚至更長時間，自己的人脈已經(jīng)固定、資源有所積累，個人已經(jīng)熟悉這個城市的生活習慣，這個時候讓他離開北京去其他城市從零開始，不是每一個人都能做到的。加上主城區(qū)土地資源的緊張以及北京教育醫(yī)療上的優(yōu)勢，房價確實很難下降。”
不過這位店長也不認為房價有暴漲的可能：“根據(jù)我們的統(tǒng)計，以前一套房對應七位看房者，房價暴漲；現(xiàn)在這一數(shù)據(jù)是一套房對應三位看房者，買房有小幅議價空間。此外，現(xiàn)在的房價確實很高，對上班族來說壓力太大，加上稅收以及貸款等因素影響，短期內(nèi)很難大漲，溫和上漲應該是大概率事件。
二套房比首套房易貸款
近期，房貸緊張的消息屢見于媒體的報道。
有媒體走訪個大銀行后稱，北京市多家商業(yè)銀行商業(yè)性房貸業(yè)務整體收緊，有的銀行甚至早就暫停了房貸業(yè)務，部分尚在經(jīng)營房貸業(yè)務的銀行表示“額度用完了”，還要等一等。
而此前有股份制銀行主管貸款的部門負責人向媒體解釋原因時候稱：“央行每年都會為銀行規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，各個銀行再根據(jù)自身情況和市場行情規(guī)劃房貸、中小企業(yè)貸款、大企業(yè)貸款的資金額度。”“今年資金面趨緊，吸收存款和同業(yè)借款的成本高企，銀行必然要將錢用在收益較高的領域，而不是微利的房貸業(yè)務。”
對此，21世紀網(wǎng)咨詢多家地產(chǎn)中介獲悉，目前二手房貸款確實較難申請。
21世紀不動產(chǎn)一位工作人員向21世紀網(wǎng)表示，目前貸款難度加大，首套房利率已經(jīng)很難見到打折的。
而上述店長則表示，現(xiàn)階段一套房的貸款不僅利率沒有打折，而且放款周期很長。“以前批貸后要求15個工作日，差不多也就是20天左右可以放款，現(xiàn)在等一兩個月的是經(jīng)常有的時期。”
首套房貸款難，二套房卻相對容易一點。
上述店長表示，由于二套房要求在基礎利率上上浮10%，銀行從中獲得的利益更多，因此放貸周期相對短一點。“打個比方，一個是首套房按照基礎利率貸款和一個是二套房上浮10%的貸款，兩位客戶同時申請，二套房先放款的可能更大大，不過也大概需要一個月時間。”
此外，銀行的房款也有一定的時間規(guī)律。
一般來說，季度末放款速度要慢于季度之初，很多季度末貸款的客戶也會被拖延至下個季度初。上述店長表示。
21世紀網(wǎng)咨詢多家地產(chǎn)中介以及看房者后發(fā)現(xiàn)，目前市場上的買房者大多是首套自住以及剛需改善型，這意味著房貸難對剛需購房者打擊最大。
商業(yè)機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)也可支撐上述判斷。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年以來，48%的購房需求為首付6成以下的首套房貸款，套均總價約225萬。對于貸款比重大的中低端需求來說，購房成本會明顯上升。此外，個人房產(chǎn)金融服務機構(gòu)—北京偉嘉安捷投資擔保有限公司對所承辦的二手房業(yè)務的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：當前，在首次置業(yè)人群中，使用貸款的比例在70%左右，而改善型置業(yè)人群使用貸款比例也達到30%左右。
對于上述問題，精明的地產(chǎn)中介發(fā)明了新的生財之道。
據(jù)悉，已有地產(chǎn)中介推出了一項新的業(yè)務，只要客戶的購房貸款獲得銀行批貸，客戶支付0.5%的手續(xù)費后，地產(chǎn)中介可以用自有資金提前將同額資金交付給客戶。
對于這0.5%由誰來買單，該公司的工作人員表示，買賣雙方商量著來，如果合同中約定的收款時間較長，而賣主急要錢，就由賣主支付，反之由買房人支付。
21世紀網(wǎng)追問，目前這項業(yè)務大多由誰支付，該工作人員表示，由買房人支付。也就是說，由于銀行房貸的收緊，剛需的買房人將支付又一筆不菲的支出。
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