紐約曼哈頓頂級(jí)公寓可俯瞰中央公園全貌

CBD直譯過來就是中央商務(wù)區(qū)。要想成為國(guó)際大都會(huì),必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區(qū)域,比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。CBD的概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó),當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。

 

在中國(guó)只要是搭上CBD的概念,房?jī)r(jià)沒有不貴的。北京CBD的寫字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”。

本次財(cái)經(jīng)實(shí)驗(yàn)室,記者采訪了四個(gè)最具有代表性的國(guó)際大都市CBD房?jī)r(jià)?？纯磭?guó)外的CBD到底是什么概念,住宅房?jī)r(jià)到底是什么水平。在這些地方購(gòu)房需要注意些什么?！酒爻栕顭?大明星住宅 北苑鄰鐵小戶型130萬】

紐約曼哈頓新建公寓起價(jià)6.48萬美元/m2

美國(guó)是CBD的發(fā)源地,在諸多大城市都有CBD區(qū)域,如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等,但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown),著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。

華人陳思誠(chéng)1995年隨父母移居美國(guó),現(xiàn)在在美林證券就業(yè),從事IT維護(hù)的工作。據(jù)他介紹,曼哈頓大致分為四個(gè)區(qū)塊,下城、中城、上城以及哈林區(qū)。“下城最有名的自然是華爾街,這是CBD的金融區(qū),集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部,這里是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。”中城和上城集中了各種消費(fèi)場(chǎng)所和大公司,比如第五大道、時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心,這個(gè)區(qū)域發(fā)展起來略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū),過去主要是黑人聚集的區(qū)域。

紐約這兩年房?jī)r(jià)恢復(fù)很快,而曼哈頓又是紐約房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的地方。“整體而言,曼哈頓房產(chǎn)主要以公寓為主,且戶型都比較大,一般一居在100平方米左右,起跳價(jià)格至少100萬美元,兩居在130平方米左右,起跳價(jià)格在200萬美元左右。”陳思誠(chéng)告訴北京青年報(bào)記者。當(dāng)然,地段對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。

現(xiàn)在曼哈頓售的房產(chǎn),主要都是高檔公寓,原因只有一個(gè),地價(jià)太貴。“地皮太貴了,除了建造超豪華的公寓,其他項(xiàng)目都不可行。”陳思誠(chéng)介紹了一個(gè)位于市中心區(qū)且靠近卡內(nèi)基音樂廳的一個(gè)新建公寓項(xiàng)目,共有92套公寓房出售,起價(jià)為每平方英尺6000美元,每平方米大約6.48萬美元(約合39.64萬元)。

“在曼哈頓一般用郵區(qū)來區(qū)分,富人一般都扎堆在最貴的幾個(gè)郵區(qū),比如說曼哈頓的100065,這里靠近中央公園,許多商界大佬都住在這邊,如媒體大亨默多克等。一般而言,這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)中位數(shù)在700萬美元左右。”

在曼哈頓,風(fēng)景對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時(shí)要比景色一般的公寓貴一倍。

紐約買房建議

高價(jià)房要付1%奢侈稅

在紐約買房,過戶費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的4%-6%,其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等。如果房?jī)r(jià)高于100萬美元,還要多付1%的奢侈稅。

除此之外,中介費(fèi)為4%-6%,不過美國(guó)嚴(yán)格要求,這筆費(fèi)用是賣家支出。在曼哈頓買房也可以辦貸款,且各家銀行政策不一,需要貨比三家。當(dāng)然,美國(guó)房子的維修、保養(yǎng)費(fèi)用很貴,所以同一地段、不同房況價(jià)格可能差別較大,千萬不要小看了修壁爐、換地板之類的費(fèi)用。

曼哈頓的公寓大致分成兩類,一種叫做合作公寓Co-ops,這種房產(chǎn)買賣的是股份,雖然價(jià)格略微便宜,但每月要繳納管理費(fèi)。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì),會(huì)有很多額外特定的規(guī)定。委員會(huì)甚至?xí)?duì)潛在買家進(jìn)行評(píng)估,投票決定是否允許這個(gè)買家購(gòu)買。這些類型的房子有些是身份的象征,不是有錢就一定能買下來的。

另一種是共管公寓Condos(華人稱為康斗),相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的商品房,買的是產(chǎn)權(quán),住戶自由度大,但價(jià)格昂貴。如果是自住或者出租,最好選擇共管公寓Condos,這種物業(yè)更加方便買賣,也不需要太在意鄰居的看法。

倫敦金融城房子不按“米”賣按“居”賣

如果從命名來說,倫敦的CBD在道克蘭,位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力,倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城,被英國(guó)人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地,從17世紀(jì)下半葉起,這里已經(jīng)成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處,481家外國(guó)銀行在這里開業(yè)經(jīng)營(yíng)。這里還有180多個(gè)外國(guó)證券交易中心辦公室,每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元,是華爾街的兩倍,管理著全球4萬多億美元的資產(chǎn)。

英國(guó)房地產(chǎn)中介Jeff今年帶了多個(gè)倫敦公寓到北京房展會(huì),其中一套距離金融城步行只有10分鐘,兩室、兩衛(wèi)、一大廳、一大廚房、兩個(gè)儲(chǔ)藏間,精裝(烤箱、洗碗機(jī)、冰箱、灶臺(tái)、油煙機(jī)均有),房齡三年的新建公寓,大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣的),總價(jià)38萬英鎊,折合人民幣380萬元左右,單價(jià)約35000元/平方米。

不過,幾乎是同一地段差不多面積的房子,如果是裝潢考究的老房子(房齡超過100年的公寓),報(bào)價(jià)就要70萬英鎊,折合單價(jià)要超過7萬/方米。“年輕人在倫敦大多沒有房子,一般都是租房,兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對(duì)買房失去了信心,認(rèn)為房?jī)r(jià)實(shí)在貴得離譜。”

Jeff告訴記者,倫敦真正貴的房子并不在金融城,那里只是上班的地方。“倫敦房?jī)r(jià)遵循幾個(gè)原則,越是市中心房?jī)r(jià)就越貴,越是環(huán)境好越貴。比如倫敦的海德公園一號(hào)售價(jià)相當(dāng)于人民幣68萬元/平方米,這個(gè)項(xiàng)目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘,推門就是160萬平方米的海德公園,屬于富人權(quán)貴聚集之地,最貴的樓王賣了1億英鎊。”

倫敦買房建議

按揭買房利率差別大

在倫敦買房可以使用銀行按揭,但利率會(huì)根據(jù)業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住,大概支付10%-15%的首付,余下可以貸款,利率約為3.5%,銀行會(huì)根據(jù)業(yè)主的收入等情況確定利率,當(dāng)然收入越高利率越低。如果是投資買房,則首付要在25%左右,利率也會(huì)相應(yīng)提高,一般在4.1%左右,個(gè)別情況也會(huì)到5%。

東京新宿年輕人兩個(gè)月工資買一“米”房子

在世界范圍內(nèi),能夠和曼哈頓、倫敦金融城相提并論的CBD并不多,東京新宿是一個(gè)。新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西,距銀座約6公里,是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一,僅次于銀座和淺草上野。

東京的CBD原來主要在東京中心三區(qū),包括千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū),不過由于機(jī)構(gòu)太過密集、交通擁擠的原因,東京當(dāng)?shù)卣畯?0世紀(jì)60年代就開始在新宿建CBD?，F(xiàn)在,新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu),而且98%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶。

自CBD開始興建以來,新宿的房?jī)r(jià)漲幅都名列日本的前十位。“東京的房?jī)r(jià)在全世界都是頂級(jí)的,目前東京市區(qū)的新房?jī)r(jià)格大多在75萬-125萬日元/平方米,折算成建筑面積和人民幣,大約為4萬-6萬/平方米。”畢業(yè)于佳木斯口腔學(xué)院、現(xiàn)在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者。

“對(duì)年輕人來說,在東京買房也是一個(gè)非常痛苦的過程。一般而言,在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬日元左右,相當(dāng)于2萬元人民幣,就是說兩個(gè)月薪水才能買一平方米房子,工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)。”張志告訴記者。相對(duì)整個(gè)日本而言,這是偏高的,全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買一套普通的住宅。

而在東京新宿、港區(qū)和中央?yún)^(qū)這幾個(gè)特別繁華的區(qū)域,因?yàn)榇缤链缃?高檔公寓的價(jià)格更高,張志給記者找了新宿核心區(qū)一套55平方米的房子(使用面積),2013年剛剛建完,報(bào)價(jià)7500萬日元,折合人民幣約470萬元,如果折合成建筑面積,單價(jià)約為6萬元/平方米。不過,在東京老牌商業(yè)核心區(qū)千代田區(qū),張志咨詢了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓,3280萬日元,折合人民幣和建筑面積后,約為4.1萬/平方米。

王凝告訴記者,居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層,但真正的富豪階層并不多。這種人群結(jié)構(gòu)、地段的高檔公寓比一般的房產(chǎn)貴一些,但又貴得不離譜。日本真正的富豪階層更加偏向別墅,比如位于代官山的別墅等。

東京買房建議

所有房都是精裝修

東京以及日本的房子是按照專有面積計(jì)算的(房子外墻的中間線計(jì)算),沒有走廊、電梯間等公攤。所以東京標(biāo)注的70平方米的房子,相當(dāng)于國(guó)內(nèi)100平方米建筑面積的房子。東京以及日本的房子都是精裝修,包括一體浴室、整體廚房、地板等,不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外,無論獨(dú)棟房子(一宅建),還是公寓房子(Mansion),業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán)。日本有成熟的法律,公寓到了使用年限后如何處理、如何再建、如何分配,有完整的法律制度。

北京CBD房?jī)r(jià)沒有低于4.5萬元的

作為新崛起的CBD的代表,北京CBD目前在國(guó)際上的影響力也與日俱增。西起東大橋路,東至東四環(huán),南起通惠河,北至朝陽北路之間7平方公里的區(qū)域,這里是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地,也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址,還會(huì)聚了國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)。這里的房?jī)r(jià)也一直是北京房?jī)r(jià)的金字塔頂端。

在這一區(qū)域內(nèi)最具有典型代表的幾個(gè)樓盤是新城國(guó)際、華貿(mào)公寓。新城國(guó)際位于CBD的最核心區(qū),周邊被嘉里中心、國(guó)貿(mào)、京廣等寫字樓環(huán)繞,目前這一樓盤單價(jià)約為7萬-8萬/平方米。一套12年房齡的新城國(guó)際兩室兩廳,112平方米,售價(jià)要802萬元,單價(jià)約為7.2萬/平方米。

華貿(mào)公寓位于大望路,緊鄰著萬達(dá)廣場(chǎng)和華貿(mào)中心,周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞,還有星光天地等高檔商場(chǎng)。這里的公寓也是CBD的代表型公寓,目前均價(jià)在6萬-7萬/平方米左右。記者詢問了一套62平方米的一居室,售價(jià)370萬元,單價(jià)約5.93萬元/平方米。

在CBD區(qū)域或者圍繞CBD的較好物業(yè),基本上已經(jīng)沒有4.5萬元以下的價(jià)格了。而部分景觀好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬,由于戶型面積大,房?jī)r(jià)經(jīng)常超過1500萬元,進(jìn)入豪宅范疇。制圖/巨琳

記者觀察

北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房?jī)r(jià)

從紐約、倫敦、東京、北京幾個(gè)CBD比較來看,房?jī)r(jià)都不便宜。其中,絕對(duì)值最貴的自然是紐約曼哈頓,這里是全球金融、商業(yè)中心。在這里的頂級(jí)公寓的房?jī)r(jià)如果換算成人民幣,超過20萬元/平方米。住在這里的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊,這些人的特點(diǎn)是極為有錢,且都是工作狂。當(dāng)然,能在曼哈頓購(gòu)買頂級(jí)公寓的人,這里的房產(chǎn)都不是唯一住宅。

在四個(gè)CBD中,倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)范但房?jī)r(jià)最低調(diào)的。金融城和整個(gè)倫敦市一樣,不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來不是高檔公寓、豪宅的聚集地,所以這里的房?jī)r(jià)也最接地氣。

相對(duì)而言,北京CBD的房?jī)r(jià)是最特別的。這里從絕對(duì)價(jià)格來說,要比曼哈頓動(dòng)輒600萬美元的公寓便宜不少,但比起東京新宿CBD、倫敦金融城卻一點(diǎn)也不便宜。北京CBD的房?jī)r(jià)似乎和CBD沒有太多直接關(guān)系,而只是和地段有關(guān)系,如同三環(huán)以內(nèi)高品質(zhì)小區(qū)沒有單價(jià)5萬以內(nèi)、五環(huán)以內(nèi)新房沒有3萬以內(nèi)一樣。更重要的是,如果按照瑞銀2012年的全球收入報(bào)告,北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右。在這里,一個(gè)普通年輕人要想買一套80平方米的公寓,少說得不吃不喝工作40年。