近日，與西安火車站近在咫尺的解放路新瑪特商場大門緊閉，三根七層樓高的藍(lán)色旗桿矗立在石刻的“大商新瑪特”底座上，但是旗桿頂端已經(jīng)沒有了旗幟，藍(lán)色玻璃幕墻上的“新瑪特”三個(gè)金黃大字中的“特”字也已殘缺不全，門口還堆放著紙箱等垃圾。

這一切都源于9月1日新瑪特商場的關(guān)門，在進(jìn)入西安解放路核心商圈三年多后，大商集團(tuán)在西北的第一家分店沒能熬完這個(gè)夏天。

在總體量7萬多平方米的新瑪特商場關(guān)門之際，西安卻有著更多的商場將開業(yè)，總體量64萬平方米的大明宮萬達(dá)廣場將于今年底開業(yè)。

西安美城機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報(bào)告顯示，西安市目前在建和規(guī)劃的面積超過6萬平方米的商業(yè)綜合體共有103個(gè)，商業(yè)總體供應(yīng)量高達(dá)1882萬平方米。

“西安市目前常住人口有800多萬人，加上二三百萬的流動(dòng)人口，總?cè)丝诖蟾旁?100萬—1200萬。”美城機(jī)構(gòu)首席市場分析師董生向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹，“加上500多萬已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的商業(yè)面積，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。”

“這些在建和規(guī)劃的商業(yè)綜合體，大部分都將在2015年、2016年推向市場，西安商業(yè)市場將迎來新一輪洗牌。”與西安地鐵聯(lián)手打造總投資120億元、總體量110萬平方米的西部金融服務(wù)中心開發(fā)商新寶龍集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營總監(jiān)張嬙向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱。

經(jīng)營慘淡

2010年元月，西安新瑪特購物廣場亮相解放路商圈，開業(yè)同期經(jīng)營品牌達(dá)到300多個(gè)。9月24日，新瑪特商場的外墻上依然能看到美津濃、ONLY、李寧[0.84%]等眾多品牌的大幅廣告。

現(xiàn)在，除位于七層的娛樂美食館尚在營業(yè)外，新瑪特商場其余樓層均關(guān)門歇業(yè)。

位于七層的中影國際影院為了吸引觀眾，更是推出了1元看指定電影的超低價(jià)優(yōu)惠，非工作日所有電影均可半價(jià)觀看，但是沒有了新瑪特商場人流的支撐，觀眾屈指可數(shù)。

新瑪特的關(guān)門，與激烈的競爭密不可分，在其對面便是萬達(dá)廣場民樂園店和西安本土商業(yè)巨頭民生新樂匯。民生新樂匯也經(jīng)歷過多次業(yè)態(tài)調(diào)整和商家更換，自去年9月新樂匯開業(yè)后，主打服裝折扣的新瑪特價(jià)格優(yōu)勢不再，新樂匯的折扣力度并不比新瑪特低，而且品牌種類更多，日本服裝巨頭優(yōu)衣庫的進(jìn)駐，使得新樂匯的優(yōu)勢更加明顯。

再加上2009年便開業(yè)、總體量28萬平方米的萬達(dá)廣場民樂園店，吃喝玩樂購實(shí)現(xiàn)一體化，萬達(dá)院線、大歌星KTV、沃爾瑪超市、國美電器[-0.98%]等主力店更是搶占了大量人流。

“相比新瑪特，萬達(dá)廣場非常成功，但是民樂園萬達(dá)廣場也是在西安的三家萬達(dá)廣場中做得最不好的。”西安多位從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營和研究的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱。

萬達(dá)廣場已經(jīng)出售的商鋪更是經(jīng)營慘淡，9月24日，記者在萬達(dá)已經(jīng)售出的民樂園步行街看到，大批商鋪關(guān)門閑置，不少商鋪還貼著招租的廣告，除一家賣果汁飲料的商鋪開業(yè)外，在民樂園步行街東部并未有其他商鋪營業(yè)。該店主還建議暫時(shí)不要租住民樂園步行街的商鋪，因?yàn)?ldquo;最近要統(tǒng)一收回，做金融一條街”。

萬達(dá)內(nèi)部人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)介紹：“這是由政府牽頭的，打算做成金融街，但是由于已經(jīng)全部出售，所以這次改造萬達(dá)并不參與。”

美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前西安市六大商圈商業(yè)存量約520萬平方米，占全市總存量的55%左右，而整個(gè)西安市的商業(yè)營業(yè)面積已經(jīng)高達(dá)945萬平方米。

“西安號稱有800多萬人，但是把戶縣等郊區(qū)縣也算在內(nèi)的，實(shí)際上西安七大主城區(qū)只有500多萬人，流動(dòng)人口也只有二三百萬人。”在西安東城從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的劉永杰表示，“一般人均1平方米商業(yè)面積就已經(jīng)足夠用了，早在前年的時(shí)候，政府就組織召開過一個(gè)會議說，商業(yè)面積已經(jīng)夠用了，但是由于限購又經(jīng)常對商業(yè)網(wǎng)開一面。”

“我估計(jì)明年關(guān)門的商場會更多。”西安當(dāng)?shù)匾晃粡氖律虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，曾經(jīng)開業(yè)17個(gè)月便實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的西安高新區(qū)金鷹國際商場，如今業(yè)績也在逐漸下滑。

供應(yīng)激增

在商家經(jīng)營乏力之際，西安的商場卻正在如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。

位于西安灃東新區(qū)三橋新街的華潤二十四城，便將有一個(gè)大型購物中心面世，總體量150萬平方米的華潤二十四城，是華潤置地打造的第三座二十四城，其中商業(yè)面積高達(dá)90萬平方米。

據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，包括華潤二十四城在內(nèi)，西安城南共有19個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在建或規(guī)劃，商業(yè)總面積超過450萬平方米。其中由新寶龍集團(tuán)打造的西部金融服務(wù)中心商業(yè)面積高達(dá)70萬平方米，金地西灃公園、悅美國際、天朗長安、萬科城和宏府龍翔長安規(guī)劃的商業(yè)體量都突破了40萬平方米。

目前，西安的商業(yè)綜合體正在呈現(xiàn)出“遍地開花”的局面。據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，除城南450多萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量外，西安城西、城北、城東和曲江、經(jīng)開5個(gè)區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)面積也都超過200萬平方米，其中經(jīng)開區(qū)的17個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總體量超過300萬平方米，城北區(qū)的17個(gè)項(xiàng)目總體量也高達(dá)250萬平方米。

根據(jù)《西安市區(qū)縣商圈發(fā)展規(guī)劃》，到2020年，西安將改造或新建85個(gè)商業(yè)區(qū)域，最終形成“時(shí)尚購物在中心，休閑消費(fèi)在二環(huán)，增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)布局。“我可以很明確地說，目前西安的商業(yè)供應(yīng)肯定是過剩了。據(jù)我所知，目前西安在建的扣除寫字樓、酒店等純商業(yè)的面積就有三四百萬平方米。”金地集團(tuán)西北區(qū)域地產(chǎn)公司董事長兼總經(jīng)理胡弘向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，“一般兩年內(nèi)便將建好推向市場。”“到2015年、2016年，西安商業(yè)會出現(xiàn)集中供應(yīng)的局面，到時(shí)候競爭會更加激烈，會有一批經(jīng)營不善的商場關(guān)門。”陜西經(jīng)典派地產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司總經(jīng)理朱林向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

城市擴(kuò)張

西安商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的背后，是西安打造現(xiàn)代化國際大都市的愿景實(shí)踐。

2009年，國務(wù)院批準(zhǔn)了國家發(fā)改委制定的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，時(shí)任陜西省省長袁純清在新聞發(fā)布會上向媒體表示，“《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》將西安定位為現(xiàn)代化國際大都市，將有利于西安更進(jìn)一步發(fā)展，陜西也將著力建設(shè)擁有新定位的西安。”

按照規(guī)劃，關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)將加快推進(jìn)西安咸陽一體化建設(shè)，著力打造西安現(xiàn)代化國際大都市，到2020年西安都市區(qū)人口將發(fā)展到1000萬人以上，主城區(qū)面積控制在800平方公里以內(nèi)。

在打造“國際大都市”的愿景下，西安加快城市建設(shè)步伐，加大商業(yè)用地的出讓。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年西安共出讓商業(yè)用地56宗，面積162萬平方米，同比上漲157%；2011年商業(yè)用地出讓面積增加到190萬平方米，同比增長18%。

同時(shí)，地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)軍西安商業(yè)地產(chǎn)，其中融僑旗下的金輝世界城總體量達(dá)300萬平方米，商業(yè)面積高達(dá)100萬平方米。

在增加商業(yè)用地供應(yīng)之際，西安市也在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的建設(shè)，其中地鐵便是重要的一項(xiàng)。

2011年9月，西安地鐵二號線通車，一號線也于今年9月份通車。

西安地鐵官網(wǎng)顯示，到2018年，西安市將建成6條地鐵線路，通車總里程將達(dá)到200公里。2018年后，西安市將再規(guī)劃9條地鐵線路，屆時(shí)15條線路相互交錯(cuò)，地鐵覆蓋范圍擴(kuò)大到閻良、戶縣、臨潼和咸陽。

美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，扣除自持和已經(jīng)去化的商業(yè)面積，目前西安市可售的商業(yè)面積達(dá)1650萬平方米，按照西安市商業(yè)年均去化150萬平方米的速度推算，當(dāng)前的商業(yè)至少要去化10年。“目前國家政策不允許和客戶簽訂給予固定回報(bào)的售后返租協(xié)議，已經(jīng)出售的商鋪今后會面臨很大的問題。”新寶龍總經(jīng)理柏景稱。