中國已逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且由于子女少，加之不少子女在異地就業(yè)，“如何養(yǎng)老”成為越來越多的老百姓關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

日前，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。消息一經(jīng)公布，在社會(huì)上引起強(qiáng)烈反響：一些人在質(zhì)疑可操作性的同時(shí)，不少房地產(chǎn)界人士則認(rèn)為，“以房養(yǎng)老，將會(huì)實(shí)現(xiàn)多方共贏。”

以房養(yǎng)老 百姓多了一種選擇

有消息稱，今年底或明年初，我國60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億；2025年，這個(gè)數(shù)字會(huì)突破3億。“如何養(yǎng)老”是每一個(gè)普通中國人都要思考和擔(dān)心的問題。

《意見》將“如何養(yǎng)老”問題分解到民政部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部等多部委，要求新建居民小區(qū)按人均0.1平方米配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；要求醫(yī)藥結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老人；要求全國社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老人35-40張，公辦養(yǎng)老院必須先保障失能、失智、高齡或“三無”、低收入老人入住。

無論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是去住養(yǎng)老院，都需要花錢。對(duì)普通群眾來說，就是除了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金外，“靠什么養(yǎng)老”的問題?！兑庖姟贩Q，“鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開展相關(guān)業(yè)務(wù)”；同時(shí)，要求保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，這就是通常所說的“以房養(yǎng)老”。

所謂“以房養(yǎng)老”，就是老年人將自己的房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款，作為養(yǎng)老的費(fèi)用。這對(duì)無子女且收入低的老年人來說，這或許是解決養(yǎng)老問題的有效途徑，只是目前尚缺少能確保公平、公正的具體操作辦法。

對(duì)此，中房尺度地產(chǎn)董事長(zhǎng)曾祥庸表示，“過去多數(shù)中國人都奉行‘養(yǎng)兒防老’，后來又興起‘繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金’養(yǎng)老，但是隨著人民生活質(zhì)量的逐漸提高，人的普遍壽命都增加了，可隨著物價(jià)上漲和通貨膨脹，老百姓所繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)金到時(shí)可能無法實(shí)現(xiàn)真正的養(yǎng)老。”所以他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”使老百姓多了一種選擇。

成都全心集團(tuán)副總裁李國峰認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式在歐美以及亞洲的新加坡、韓國和日本等都是較為成熟的做法，但是“以房養(yǎng)老”模式仍然占比很低，只是一種可以選擇的養(yǎng)老方式。

以房養(yǎng)老 給房子多一條出路

“如果真正實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老，不少老百姓的房子會(huì)多一條出路。”消費(fèi)者楊女士認(rèn)為，現(xiàn)在多數(shù)家庭都是獨(dú)生子女，以她目前周圍人的情況來看，將來會(huì)是兩個(gè)小孩供養(yǎng)四個(gè)老人，而不少家庭基本上都有兩套房子，到那時(shí)如果把房子留給孩子，一方面孩子也無法全部用得上，另一方面，如果作為遺產(chǎn)留給他們，將會(huì)承擔(dān)很多的遺產(chǎn)稅。因此，如果采用“以房養(yǎng)老”這種模式，不僅可以減輕孩子的負(fù)擔(dān)，還可以避免因遺產(chǎn)稅而產(chǎn)生的額外負(fù)擔(dān)。

“現(xiàn)在貨幣貶值很快，錢存到銀行很不劃算，雖然說目前房?jī)r(jià)很高，但是買房子之后不但能夠保值，而且還能有一定的收益。”已經(jīng)有20年工作經(jīng)驗(yàn)的張女士說：“我沒有小孩，也繳納了多年的養(yǎng)老保險(xiǎn)，再過幾年就要退休了，將來采用‘住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)’的模式養(yǎng)老，不但給房子找到了出路，還可以改善自己的晚年生活質(zhì)量。”

“現(xiàn)代人的工作生活幾乎都在‘流動(dòng)’中。”王先生說：“未來小孩的生活和工作區(qū)域都有很大的不確定性，很有可能將來他們都和父母親天各一方，自己住的房子都不知道留給誰？而以房養(yǎng)老，可以把這些房子通過銀行再賣給有需要的人，這也是社會(huì)資源的合理分配和利用。”

以房養(yǎng)老給樓市注入“強(qiáng)心針”？

在成都市9月18日舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，總共推出4塊土地，卻有50多家品牌房企到場(chǎng)參與，競(jìng)爭(zhēng)之激烈可想而知。“據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上漲，而關(guān)于‘樓市的泡沫論’也在不斷發(fā)酵，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也在不斷懷疑和論證未來市場(chǎng)的走勢(shì)。”一品牌房企負(fù)責(zé)人告訴記者，如果能夠真正實(shí)施“以房養(yǎng)老”，將會(huì)使更多消費(fèi)者不再懷疑自己買房的動(dòng)機(jī)，同時(shí)也會(huì)增加開發(fā)商繼續(xù)扎根這個(gè)行業(yè)發(fā)展的信心。

“以房養(yǎng)老模式的實(shí)施，會(huì)實(shí)現(xiàn)多方共贏。”成都凱仁地產(chǎn)總經(jīng)理陳光健認(rèn)為，一是對(duì)原有養(yǎng)老模式的補(bǔ)充；二有利于彌補(bǔ)社會(huì)養(yǎng)老金不足的問題；第三，給房子多附加了一種功能；第四，讓房子合理地“流動(dòng)”起來，合理利用資源，降低樓市風(fēng)險(xiǎn)，保證經(jīng)濟(jì)不會(huì)有大的動(dòng)蕩。他認(rèn)為，關(guān)鍵在于政府要下決心出臺(tái)操作性強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，確保老百姓的核心利益，人們才愿意接受“以房養(yǎng)老”這種模式。

國外“以房養(yǎng)老”模式

美國

美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對(duì)象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款；二、由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶同享住房增值收益。

加拿大

超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，老人可以一直居住，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

新加坡

主要有三種方式：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入；第二種，對(duì)于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長(zhǎng)大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房；第三種，就是平常所說的 “倒按揭”，60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。

英國

主要有兩種形式：一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。

日本
“以房養(yǎng)老”對(duì)申請(qǐng)人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請(qǐng)。