國務(wù)院近日印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,針對當(dāng)前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的諸多突出問題提出了一系列扶持政策,其中包括將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的政策意見。“以房養(yǎng)老”一般是指老人通過抵押或出租自己的房產(chǎn),定期取得養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。“以房養(yǎng)老”借鑒了美國“倒按揭”的模式,在我國應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多層次養(yǎng)老服務(wù)需求等方面能發(fā)揮積極作用,但目前在實(shí)行過程中也存在一些難點(diǎn)有待解決。

“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢明顯

從目前來看,“以房養(yǎng)老”具有三方面明顯優(yōu)勢:一是以自助養(yǎng)老補(bǔ)充傳統(tǒng)養(yǎng)老方式,緩解家庭模式變遷帶來的壓力。我國生育政策及近年來人們生活方式的變化,使“養(yǎng)兒防老”等中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn),“4+2+1”家庭模式下的獨(dú)生子女承擔(dān)著較大的撫養(yǎng)壓力。隨著醫(yī)療條件的改善,居民平均壽命的延長,晚年支出持續(xù)增長,現(xiàn)有的社會保障體系未來可能出現(xiàn)缺口,養(yǎng)老危機(jī)也許并非杞人憂天。“以房養(yǎng)老”讓老年人可以用所持房產(chǎn)換回養(yǎng)老的資金或服務(wù),是對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的重要補(bǔ)充,有利于緩解獨(dú)生子女一代以及社會保障體系面臨的壓力。

二是改善老年人生活品質(zhì),緩解居民預(yù)防性儲蓄壓力,刺激消費(fèi)持續(xù)增長。鑒于中國房地產(chǎn)市場目前的火爆程度以及未來可能的發(fā)展空間,“以房養(yǎng)老”將為老年人安度晚年提供較強(qiáng)的資金支持,有利于改善老年人生活品質(zhì)。與此同時,“以房養(yǎng)老”還可能促進(jìn)居民生活消費(fèi)習(xí)慣的改變,隨著為養(yǎng)老而進(jìn)行的預(yù)防性儲蓄逐步下降,人們將更多的收入用于消費(fèi),有利于內(nèi)需的持續(xù)增長。

三是盤活老年人持有的存量房產(chǎn),緩解房地產(chǎn)市場供給不足問題,從整體上有利于減小年輕一代生活負(fù)擔(dān),為老年人安度晚年創(chuàng)造更好的條件。當(dāng)前不斷攀升的房價也使獨(dú)生之女一代陷入所謂“房奴”的困境。“以房養(yǎng)老”有利于增加住房供給,改善房地產(chǎn)市場格局,降低住房成本,使年輕人有更多的財(cái)力和精力創(chuàng)造條件讓老年人安度晚年。

“以房養(yǎng)老”難題待解

但是,“以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟,面臨著諸多問題有待解決。首先,“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”,一般存在如下默認(rèn)的“契約”:子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女,其中房產(chǎn)是最重要的遺留財(cái)產(chǎn)之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念,隨著農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會的轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實(shí)施面臨較大阻礙。事實(shí)上,根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查,高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

其次,“以房養(yǎng)老”的實(shí)施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續(xù)上升,雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快,但與實(shí)際需要相比差距仍較明顯。根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù),我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上,與老人的期望尚存在較大差距。

近些年,國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對較高的養(yǎng)老社區(qū),多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司積極參與其中,但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足,使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實(shí)的難題,房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。此外,在醫(yī)療資源相對緊缺的背景下,老人看病難的問題更為突出,這可能是更多老人關(guān)注的焦點(diǎn)。

再次,“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步。“以房養(yǎng)老”對房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式,并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù),目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒,存在諸多不確定性。

一是按揭金額難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下,房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進(jìn)行處置,在簽訂合同到執(zhí)行處置時間跨度可能較大,難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價格,如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定,由于人的壽命難以預(yù)期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,銀行并不具有對涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行直接處置的權(quán)利,而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響,銀行可能面臨拍價過低而導(dǎo)致較大損失的風(fēng)險。

最后,“以房養(yǎng)老”政策的具體實(shí)施,可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機(jī)構(gòu),當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復(fù)雜,在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何有效實(shí)施監(jiān)管,避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞,還有待進(jìn)一步討論。

盡管相關(guān)制度和條件有待完善,但也應(yīng)當(dāng)看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用,如何切實(shí)有效的實(shí)施“以房養(yǎng)老”是當(dāng)前亟須思考的問題。

筆者建議,應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本,改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵,為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施創(chuàng)造條件。其次,加大對養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度,通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導(dǎo)民資進(jìn)入養(yǎng)老市場。第三,將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等,通過適當(dāng)?shù)姆绞铰?lián)系起來,為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對穩(wěn)定的價格體系,既保障老年人的利益,同時也避免金融機(jī)構(gòu)面臨過高的風(fēng)險。第四,政府應(yīng)加快對房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究,及時推行公平、合理的政策制度,為“以房養(yǎng)老”的有效實(shí)施提供制度保障。

工行城市金融研究所 羅寧