如果回到10年前，除了商業(yè)經營者很少有人關注商鋪，更是少有人知商業(yè)地產是什么。而時間拉回到5年前，人們已經開始把商業(yè)地產的投資作為房地產投資的新方向。今天大家關心的則是，什么樣的商業(yè)地產還可以投資。在購物中心、社區(qū)商業(yè)已經出現供大于求的情況下，特色商街正在以差異化尋求突破，為投資者和經營者提供了新選擇。
盛宴催生泡沫
商業(yè)地產近年供應急劇膨脹
數據顯示，自2008年以來，我國商業(yè)地產投資一直保持15%以上的增速，特別是2011年住宅領域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產增速達到了30%。隨著開發(fā)商紛紛殺入，短短幾年的光景，原本處于“市場空白”的商業(yè)地產領域，短兵相見殺聲四起。
排名前20名的開發(fā)商近幾年都在大手筆地進入商業(yè)地產，動輒舉資百億、千億。數據還顯示，2013年的北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬平方米，是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠大于零售商開店速度和國內零售額增長速度。而后續(xù)大規(guī)模供應還在持續(xù)，上述7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬平方米。
傳統的地產企業(yè)視商業(yè)地產為重要的戰(zhàn)略轉型，而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產視為誘人的蛋糕，更想從中搶一杯羹。想要爭食的來自家居、食品、零售商業(yè)、建材、農業(yè)甚至互聯網等多個行業(yè)的企業(yè)，都在商業(yè)地產領域有了實質性舉動。劉新虎感嘆，隨著國家對傳統住宅深度調控的延續(xù)，商業(yè)地產資本泡沫膨脹的速度驚人，商業(yè)地產開發(fā)正面臨著嚴重的同質化競爭。
沖動投資懲罰
傳統商業(yè)地產經營陷入困局
“如今‘一鋪養(yǎng)三代’的時代已經不復返了，盡管商業(yè)地產可能很有‘錢’景。”李亞明表示，其實，如今的商業(yè)地產領域，“過剩”與“飽和”已成為不爭的事實。而在這場商業(yè)地產市場的爭奪大戰(zhàn)中，萬達[簡介 最新動態(tài)]的風光無限與“盆滿缽滿”背后，一些曾雄心勃勃的大鱷已“遍體鱗傷”。
一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商[簡介 最新動態(tài)]成難題，而另一方面，核心商圈的商業(yè)物業(yè)卻供不應求，租金高居不下，甚至如星巴克（專題閱讀）（拓展選址信息）這樣的優(yōu)秀連鎖企業(yè)都難以承受。在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業(yè)地產的結構性失衡。“商業(yè)地產總量雖然過剩，但同時也要注意到，一些選址良好、運營能力強、定位獨具特色的商業(yè)地產還是比較稀缺的。”中國房地產業(yè)協會商業(yè)與旅游地產專業(yè)委員會秘書長蔡云表示。
尋求突破
特色商街以差異化取勝
顯然，隨著網絡購物的興起以及消費升級，純粹滿足消費者購物需求的傳統商業(yè)模式即將被淘汰，取而代之的是一種體驗式消費。鄭凌認為，近年來興起的特色商業(yè)街區(qū)，消費者不僅能完成購物的目的，還能輕松自如地滿足吃喝玩樂等各種需求，這種新型商業(yè)模式才是現代社會人們所追求的消費方式。
為了適應新的消費趨勢，北京的一些老牌商業(yè)街再度升級改造。日前，西城區(qū)護國新天地項目正式開業(yè)，隨著該項目的落成，護國寺小吃街將被打造成集美食、休閑、住宿于一體的特色餐飲商業(yè)街和新潮流聚集地。此外，隆福寺商業(yè)街、秀水街、牛街、馬連道等北京傳統特色商業(yè)街都紛紛通過轉型調整提升商業(yè)街消費檔次。除了這些傳統商業(yè)街之外，一些近年新建的商業(yè)街也在尋求獨具特色的差異化發(fā)展之路。為了配合懷柔國際會都舉辦國際大型會議以及區(qū)域國際化轉型需要，頂秀美泉小鎮(zhèn)[最新消息 價格 戶型 點評]建成了近五萬平方米的歐洲風情商業(yè)街，將阿爾卑斯小鎮(zhèn)深厚的文化、生活底蘊與優(yōu)雅內斂的紳士精神植入到社區(qū)環(huán)境的每個方面。商街以三層的歐式花園建筑為主，街區(qū)以泉為主題，花墻、雕塑、綠植的營造層次分明，將歐洲原鄉(xiāng)風景與現代生活融合。目前已經形成了集吃、住、娛、購功能為一體的高端商務服務區(qū)，不僅吸引了大量散客來此休閑度假，也曾吸引多國使館及商會來此舉辦會議和交流活動。為了進一步完善和提升商街的檔次和服務功能，頂秀美泉小鎮(zhèn)于8月初舉辦了多場大型招商推介會，吸引眾多的國際品牌加盟。
劉新虎認為，“特色商業(yè)街規(guī)劃不僅要遵循市場規(guī)律，避免人為造市和重復建設，還要因地制宜，因勢利導，根據不同類型商業(yè)特點、發(fā)展趨勢、經營內容與周邊環(huán)境等因素，在經營業(yè)態(tài)、業(yè)種等方面優(yōu)化組合，才能突破目前商業(yè)地產同質化競爭嚴重的困局，實現投資者、經營者和持有者共贏。”
