歷史似乎總在不斷地重演。

 

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展路徑,每一次行業(yè)出現(xiàn)泡沫的標(biāo)志性事件之一,就是“地王”頻頻出現(xiàn)。但歷史絕不會(huì)簡(jiǎn)單地重復(fù),如果說(shuō)十幾二十年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有巨大的市場(chǎng)空間,房?jī)r(jià)也還有足夠的上漲動(dòng)力,那么,到了目前,一些三、四線城市因空置率居高不下,風(fēng)險(xiǎn)已在漸漸積聚,于是更多的開(kāi)發(fā)商將重點(diǎn)重新轉(zhuǎn)回一、二線城市——即使屢經(jīng)調(diào)控,這里的“絕版地段”依然引來(lái)眾多開(kāi)發(fā)商拼搶。那么,“地王”頻出的背后,到底隱藏著什么樣的商業(yè)邏輯?中國(guó)樓市是否還能迎來(lái)一段黃金時(shí)期?

 

近期,“地王”屢屢亮相,已經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)各方的高度關(guān)注。而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理2003年到2013年的房地產(chǎn)調(diào)控政策后發(fā)現(xiàn),每一次與樓市相關(guān)的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后,多地房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了不同程度的攀升。

 

延續(xù)到今年9月初,短短兩天之內(nèi)接連誕生了四個(gè)地王,地域范圍包括北京、上海、杭州、蘇州。有觀點(diǎn)指出,這一舉動(dòng)似乎正在進(jìn)入一個(gè)“迷途”:樓市陷入了越調(diào)控“地王”越多的怪圈。

 

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動(dòng)力不足。”日前,一名地方發(fā)改委人士對(duì)記者直言。

 

與此同時(shí),房企業(yè)績(jī)的持續(xù)飆紅,正在倒逼土地市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)。9月14日,有消息稱,日前,已有7城市被住建部約談,年內(nèi)應(yīng)該會(huì)有相應(yīng)動(dòng)作。

 

房企爭(zhēng)相布局一二線城市/

 

9月4日,北京朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團(tuán)以21億元拿下;9月5日,上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元,一日誕生三個(gè)地王。

 

記者注意到,在今年北京歷次的土地拍賣中,多數(shù)企業(yè)在北京土地市場(chǎng)上并非“熟客”,有些甚至是外地房企,但即便少了“主場(chǎng)”的優(yōu)勢(shì),激烈程度也絲毫未打折扣。

 

“地王”的產(chǎn)生,折射出了目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。

 

“一線城市供不應(yīng)求,三、四線城市積壓嚴(yán)重。”近日,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松在介紹目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀時(shí)表示。由此,很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提出回歸一、二線城市的口號(hào),有的更將“致力于中國(guó)三、四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)劃掉。

 

對(duì)此,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從土地市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,開(kāi)發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮,積極布局一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí),土地市場(chǎng)由去年下半年以來(lái)的溢價(jià)較高轉(zhuǎn)為樓板價(jià)的實(shí)際上漲。

 

不僅僅是今年,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn),2007年,有關(guān)部門曾出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》及《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等,試圖促使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康運(yùn)行的軌道。

 

但是,事與愿違,2007年,是無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商為之瘋狂的一年,房?jī)r(jià)飆升,四處搶購(gòu),地王頻現(xiàn)……

 

僅以北京為例,2007年12月29日,北京甄氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司經(jīng)過(guò)189輪的激烈競(jìng)價(jià),以2.6億元競(jìng)得順義區(qū)北小營(yíng)中心鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地。

 

3年之后,號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策——《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及各地限購(gòu)政策出爐,同時(shí)推出上海和重慶的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

 

仍以北京為例,2010年3月15日,北京土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項(xiàng)目地塊,中信地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以52.4億元拿下亦莊地塊。

 

“地方政府執(zhí)行宏觀調(diào)控的動(dòng)力不足。”一名地方發(fā)改委人士表示,地方財(cái)政就是土地財(cái)政,所以執(zhí)行調(diào)控的動(dòng)力有限,直接導(dǎo)致調(diào)控短效。

 

除了基層的執(zhí)行阻力,“這么多年來(lái),影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素是信貸,這也是房?jī)r(jià)一直上漲的主要原因。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為。

 

短期或現(xiàn)政策收緊跡象/

 

記者了解到,日前,已經(jīng)有7個(gè)城市被住建部約談。據(jù)一名內(nèi)部人士透露,該部委近期會(huì)繼續(xù)到地方督查,政策方面預(yù)計(jì)會(huì)比前段時(shí)期緊一點(diǎn)。年內(nèi)政策的著力點(diǎn)應(yīng)該主要還是在地方政府身上,住建部以及其他相關(guān)部門的調(diào)控問(wèn)責(zé)會(huì)從嚴(yán)。

 

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人也表示,接下來(lái),在影響市場(chǎng)的各方面,如信貸、融資、地方審批等,預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象。

 

同時(shí),記者從國(guó)土資源部多年前的一場(chǎng)土地形勢(shì)分析座談會(huì)公開(kāi)信息中獲悉,有專家一度指出,“天價(jià)地”現(xiàn)象的形成,從表面上看是土地問(wèn)題,但實(shí)質(zhì)上是信貸問(wèn)題的反映。

 

張宏偉認(rèn)為,要想從根本上解決地價(jià)過(guò)快上漲的局面,應(yīng)該從控制市場(chǎng)流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等出發(fā),也應(yīng)該建立起土地市場(chǎng)的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制,穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲的預(yù)期。

 

對(duì)于重點(diǎn)城市,尤其是一線城市,張宏偉預(yù)估,有關(guān)部門可能會(huì)推廣短期內(nèi)遏制地價(jià)過(guò)快上漲的具體措施,比如“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)配建”等。

 

從地區(qū)推廣的角度來(lái)說(shuō),“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”適合在房?jī)r(jià)上漲比較快的城市的重點(diǎn)地塊進(jìn)行推廣,比如在一線城市比較容易產(chǎn)生高溢價(jià)的地塊,通過(guò)這種措施可以在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

 

 

但從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面走勢(shì)、各地供地計(jì)劃等來(lái)看,控制市場(chǎng)流動(dòng)性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地等措施不一定可以快速地有效執(zhí)行,尤其是在一線城市,“人多地少”的現(xiàn)狀不可能在短期內(nèi)得到改變。

 

我國(guó)目前的土地市場(chǎng)發(fā)展亟需長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的出臺(tái),從中長(zhǎng)期來(lái)講,既可以改變地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,又可以合理調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系與遏制地價(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期。

 

“盡管住建部和業(yè)內(nèi)各方一直表示將出臺(tái)樓市調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,但從目前的情況看,長(zhǎng)效機(jī)制即使建立,也難以立即見(jiàn)效。而土地、資金、信貸等關(guān)鍵方面政策調(diào)整的空間已經(jīng)很小,出臺(tái)新政的可能性不大。”業(yè)內(nèi)分析人士表示。