9月14日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出在全國(guó)范圍內(nèi)試點(diǎn)開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。“以房養(yǎng)老”再次引發(fā)社會(huì)各界關(guān)注。記者調(diào)查了解到，在南京、上海等一線城市遇冷的這一試點(diǎn)，濟(jì)南人也同樣不買(mǎi)賬。2011年，濟(jì)南曾有銀行推行過(guò)“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，不過(guò)目前該業(yè)務(wù)似乎已處停滯狀態(tài)。

        政策：抵押住房可換養(yǎng)老金國(guó)外已推行近30年

《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)明確提出將開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望2014年一季度出臺(tái)。

將以何種方式實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，也在14日出臺(tái)的《意見(jiàn)》中得以明確?！兑庖?jiàn)》指出：以住房反向抵押的辦法試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，這種方式又稱(chēng)為房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。

據(jù)了解，美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新加坡等國(guó)家在上世紀(jì)八十年代就推行以房養(yǎng)老服務(wù)體系。美國(guó)以房養(yǎng)老體系大致是62歲以上的老年人，將房子抵押給銀行或者專(zhuān)門(mén)的倒按揭公司，每月領(lǐng)取生活費(fèi);加拿大超過(guò)62歲的老人，可將居住房屋抵押給銀行獲取貸款，只要不搬家、不買(mǎi)房，房屋主權(quán)不變，就可以一直居住到享盡天年，然后由后人處理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，折還貸款。

利好：后年濟(jì)南進(jìn)入老齡化此舉可緩解養(yǎng)老難

老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老金缺口和養(yǎng)老難題引發(fā)各界關(guān)注。這次國(guó)務(wù)院提出發(fā)展以房養(yǎng)老試點(diǎn)，意味著有規(guī)劃地在國(guó)內(nèi)拓寬養(yǎng)老金籌集渠道。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，山東早在1994年就進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。濟(jì)南市目前60歲以上的老年人約有100萬(wàn)，占總?cè)丝跀?shù)的16.4%。2015年濟(jì)南市60歲以上的老年人將占全市總?cè)丝诘奈宸种唬瑵?jì)南將步入典型的老齡化社會(huì)。然而，目前每100個(gè)老人還分不到1張老年公寓的床位，濟(jì)南市養(yǎng)老服務(wù)資源與社會(huì)需求之間存在突出矛盾。

相對(duì)于老年公寓的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，濟(jì)南市民更喜歡居家養(yǎng)老。濟(jì)南市民政局相關(guān)工作人員稱(chēng)，“根據(jù)最新調(diào)研結(jié)果顯示，我市愿意接受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)代養(yǎng)的老人不到5%，但愿意接受居家養(yǎng)老服務(wù)的老人達(dá)95%以上”。

遇冷：前年有銀行“試點(diǎn)”“養(yǎng)老按揭”疑已停滯

“以房養(yǎng)老”這種模式其實(shí)在業(yè)界探討已久，而且近年來(lái)，國(guó)內(nèi)南京、上海等多個(gè)地區(qū)都有過(guò)相關(guān)嘗試。據(jù)公開(kāi)披露的消息，早在2012年下發(fā)的《吉林省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》中就指出嘗試“以房養(yǎng)老”的融資模式。但多地只見(jiàn)嘗試不見(jiàn)推廣，而且據(jù)反映市民對(duì)這一嘗試“不感冒”是主要原因。

2011年中信銀行濟(jì)南分行推出“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，年滿(mǎn)55周歲且身體健康的市民即可申請(qǐng)，年滿(mǎn)18周歲的法定贍養(yǎng)人也可辦理。每月發(fā)放的養(yǎng)老金最高可達(dá)2萬(wàn)元，累計(jì)總額不得超過(guò)房產(chǎn)市值的60%，最長(zhǎng)發(fā)放年限為10年，每月中信銀行會(huì)自動(dòng)將養(yǎng)老金打到“信福年華卡”上。抵押期間，房屋可以居住或出租，但出租年限不得超過(guò)抵押年限。待解除抵押后，房產(chǎn)便可轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承。

但9月15日下午，記者就2011年“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)咨詢(xún)中信銀行濟(jì)南泉城路支行時(shí)，該行一楊姓工作人員表示，該項(xiàng)業(yè)務(wù)“時(shí)間太長(zhǎng)了”，“記不清了”，“已經(jīng)沒(méi)有了”。金融機(jī)構(gòu)在濟(jì)南的“以房養(yǎng)老”“破冰”嘗試似乎也遇冷了。

70年產(chǎn)權(quán)或是“以房養(yǎng)老”最大障礙

“以房養(yǎng)老”作為一種養(yǎng)老的新鮮模式，目前遇冷有傳統(tǒng)觀念、政策環(huán)境、評(píng)估市場(chǎng)多方面的原因，其中，業(yè)內(nèi)普遍擔(dān)心的一個(gè)最大“障礙”就是“70年產(chǎn)權(quán)”問(wèn)題。

觀念障礙：房子多作為遺產(chǎn)傳給后人

老人對(duì)“以房養(yǎng)老”持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度，多是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)高升，買(mǎi)一套房往往要兩代人接力“支付”，而且常與第三代相關(guān)。將自己辛苦一輩子攢下的房子，抵押給金融機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老院不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。大部分受訪者表示，即使子女不孝順，也未必考慮“以房養(yǎng)老”。

政策障礙：住宅土地使用權(quán)有70年限制

眾所周知，目前中國(guó)的房屋沒(méi)有年限，但是房屋所屬的土地有土地使用權(quán)年限限制。一般住宅的使用年限是70年。還有一些老人提出，假如一開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)的就是二手房，土地使用權(quán)本就已經(jīng)不足70年，到了業(yè)主需要“以房養(yǎng)老”時(shí)，房產(chǎn)的土地使用權(quán)或許即將過(guò)期，這樣的房產(chǎn)是否還可以進(jìn)行“倒按揭”?

風(fēng)險(xiǎn)障礙：銀行擔(dān)心房子最終貶值

來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格等關(guān)鍵因素也難以預(yù)測(cè)。因?yàn)閷?duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。銀行面臨借款人無(wú)法如約歸還貸款的情況下，就需要處置房產(chǎn)用于償還貸款。但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行，就有可能出現(xiàn)到時(shí)候變賣(mài)房產(chǎn)所得資金不能補(bǔ)上欠款缺口的問(wèn)題。 (記者張曉莉)

疑問(wèn)1：房子如何估價(jià)?

老年人手里的房子，大多居住多年，算上房屋折舊，應(yīng)該是貶值的，但根據(jù)市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)又是升值的。如何評(píng)估一套房子能換來(lái)多少養(yǎng)老金，哪個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估?

疑問(wèn)2：利息怎么算?

“以房養(yǎng)老”獲取資金，本質(zhì)上就是住房抵押貸款。利息如何確定，如果老人缺少償還能力，子女是否有義務(wù)幫助償還?

疑問(wèn)3：拿到貸款怎么用?

養(yǎng)老院床位匱乏，不是老人們沒(méi)錢(qián)造成的。抵押房子，拿到貸款，老人就有人照顧了嗎?

疑問(wèn)4：房貸沒(méi)還完咋辦?

“以房養(yǎng)老”的前提是要擁有房屋產(chǎn)權(quán)，如果中年時(shí)貸款買(mǎi)房，到60歲后貸款還沒(méi)還完，能抵押房子換取養(yǎng)老金嗎?