僅僅半個(gè)月時(shí)間，北京夏家胡同“準(zhǔn)地王”加價(jià)近5000萬復(fù)出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價(jià)一年上漲了30個(gè)億，盡管地方政府“一邊限房價(jià)，一邊漲地價(jià)”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進(jìn)。
僅僅半個(gè)月時(shí)間，北京夏家胡同“準(zhǔn)地王”加價(jià)近5000萬復(fù)出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價(jià)一年上漲了30個(gè)億，盡管地方政府“一邊限房價(jià)，一邊漲地價(jià)”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進(jìn)。
6月13日，北京市國土局自導(dǎo)自演了一出大戲。其在當(dāng)天上午發(fā)布公告稱，5月27日被叫停的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地將于6月19日恢復(fù)掛牌出讓。這一地塊恢復(fù)交易后，起始報(bào)價(jià)變更為13.59億元。
然而，當(dāng)天傍晚6點(diǎn)半，北京市國土局卻發(fā)表聲明稱，夏家胡同地塊的起始報(bào)價(jià)仍為13.1億元，因暫停交易前已收到7次有效報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)為13.52億元。按交易規(guī)則，恢復(fù)交易后起報(bào)價(jià)設(shè)定為暫停交易前最高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上加一個(gè)競價(jià)階梯，即13.59億元。
“國土局的解釋有些牽強(qiáng)，沒聽說過地塊恢復(fù)交易后，國土部門自己往上加價(jià)的。”一位經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此次上調(diào)起始價(jià)，可能是土地部門為了降低溢價(jià)率，避免被上級(jí)主管部門問責(zé)。但用大幅調(diào)高起始價(jià)的辦法來降低溢價(jià)率，并不能使地價(jià)下降，不過是自欺欺人。
國土局單方面違約？
看上去，北京市國土局此次“改口”，是對(duì)起始報(bào)價(jià)變更進(jìn)行解釋，但在“改口”的字里行間，卻隱藏著讓人頗感矛盾的問題。
“國土局在一塊土地掛牌之后就相當(dāng)于給開發(fā)商發(fā)出了邀約，開發(fā)商應(yīng)邀出價(jià)，經(jīng)過這樣的掛牌程序，相當(dāng)于雙方有了一個(gè)出讓約定，”上述經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“現(xiàn)在國土局要求重新掛牌，相當(dāng)于單方面違約。”
“我們?cè)诒本┩恋厥袌鰠⑴c拿地這么多年，還沒遇上過這種交易規(guī)則。”上述房企負(fù)責(zé)人向記者表示，“不過，規(guī)則也都是政府定的。”
記者查詢了此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子，也未查到按照這種“交易規(guī)則”加價(jià)后重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復(fù)交易后都改變了出讓方式。如2012年的熱點(diǎn)地塊萬柳地塊，同樣也是掛牌之后被暫停交易，但恢復(fù)交易之后直接進(jìn)入了現(xiàn)場競價(jià)程序，并未重新再走一遍掛牌程序。
“國土局在暫停這一地塊交易時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)被告知之前的網(wǎng)上報(bào)價(jià)無效，繳納的保證金也已被退回。”一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“重新走一遍掛牌程序，房企需要重新申請(qǐng)競買資格、進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)價(jià)。”
上述人士表示，既然這一地塊是重新掛牌，之前開發(fā)商的網(wǎng)上報(bào)價(jià)無效，那國土局所說的13.59億元的“第8次報(bào)價(jià)”就很難站得住腳。
事實(shí)上，“準(zhǔn)地王”地塊被暫停出讓后復(fù)出，地價(jià)不降反升，背后隱藏著更深層的原因。
業(yè)內(nèi)一位知情人士告訴本報(bào)記者，“從某種程度上說，不排除土地部門試探市場的用意。”
雖然為了避免溢價(jià)率過高，該宗地塊已經(jīng)設(shè)置了合理的土地上限價(jià)格，但是在夏家胡同地塊的標(biāo)書中，并沒有標(biāo)出合理土地上限價(jià)格的具體數(shù)字。
“現(xiàn)在國土局對(duì)13.59億元的解釋仍然是模棱兩可，如果以這個(gè)數(shù)字為基礎(chǔ)設(shè)置最終的合理土地上限價(jià)格，其實(shí)這一地塊被變相抬價(jià)了。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
難以阻擋的“地王”
無論13.59億元這一數(shù)字是“起始報(bào)價(jià)”還是“第8次報(bào)價(jià)”，對(duì)于參與其中的開發(fā)商而言，這一地塊的競價(jià)門檻已經(jīng)被鎖定在了“13.59億元”。
根據(jù)掛牌信息，恢復(fù)掛牌后的夏家胡同地塊位于西南三環(huán)內(nèi)，出讓面積14.4萬平米，總建筑面積為7.66萬平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬平米的公租房面積，起始樓面價(jià)將達(dá)2.04萬元/平米。
“對(duì)于國土局而言，如果這一地塊的起始價(jià)仍為13.1億元，那么起始價(jià)變更所能改變的只是這一地塊的溢價(jià)率，”北京一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者，“市場最終關(guān)注的還是這一地塊成交的樓面地價(jià)。”
早在上次這一地塊掛牌時(shí)，業(yè)內(nèi)就一致認(rèn)為成交后樓面價(jià)有可能超出3.5萬元/平米，成為今年北京新的單價(jià)地王。
“優(yōu)質(zhì)地塊出‘地王’是市場規(guī)律，不可能三環(huán)內(nèi)地塊拍出五環(huán)外地塊的價(jià)格，這一地塊起始價(jià)雖然有所上調(diào)，但還是會(huì)成為熱門地塊。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)表示。
事實(shí)上，盡管在這一地塊初次掛牌時(shí)，北京市土儲(chǔ)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，推出這一地塊主要是為了改善當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，并表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區(qū)域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)就有包括萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中糧[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、和記黃埔、九龍倉在內(nèi)的數(shù)十家大型房企繳納了保證金。
“不過，如果這一地塊此前只接受了7次報(bào)價(jià)，那意味著參與競價(jià)的房企只有7家，這一次重新掛牌，相當(dāng)于延長了掛牌時(shí)間，不排除會(huì)有新的房企參與進(jìn)來。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
亞豪市場總監(jiān)郭毅表示，起始報(bào)價(jià)的變更對(duì)進(jìn)場開發(fā)商的資金又有了新的要求，并將在一定程度上影響開發(fā)商的參與積極性，但是如果地塊成功出讓，對(duì)于整體市場來說，也將產(chǎn)生市場向好的心理預(yù)期影響。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
