近幾個月，沈群每次回美國，內(nèi)心就多一份焦慮?？粗绹績r一天天漲起來，他認(rèn)為應(yīng)該做些什么，在他眼里，這是一個難得的“黃金機遇”。
時不我待，不久前，北京工美大廈的金邸會所內(nèi)，沈群召集中美企業(yè)峰會的五、六名企業(yè)家，進(jìn)行了一場名為美國地產(chǎn)投資計劃的詳細(xì)說明會。
美國房地產(chǎn)市場每8-10年都會有一次房產(chǎn)整體全面上揚的周期性機遇，沈群在美國生活近30年，2009年創(chuàng)辦中美企業(yè)峰會之后開始往返于中國和美國之間，他見證了美國房市的起起落落，也經(jīng)歷了2008年時最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場崩盤。
5年多的一蹶不振，從今年1月起出現(xiàn)了變化，全美房市出現(xiàn)整體上揚，其上揚幅度的中間值為17%左右。
沈群說：“洛杉磯地區(qū)曾在過去二十年里出現(xiàn)過三次這樣的情況，現(xiàn)在正在經(jīng)歷第三次。”
美國房市回暖表現(xiàn)相當(dāng)明顯，首先是離熱點地區(qū)近的比較好的房屋在上市后，無一停留(幾天內(nèi)即出報價)；第二，熱點地區(qū)的每個待售房屋都有多個購買者在競爭；第三，熱點地區(qū)(以洛杉磯為例)，絕大部分房屋的成交價均高于屋主的“賣方叫價”。比如，去年年中一棟以238萬美元成交的別墅房，一年之內(nèi)漲到320萬以上，漲幅接近100萬美金。
數(shù)據(jù)也印證了這一現(xiàn)象。
被投資者廣為關(guān)注的標(biāo)普/凱斯·席勒指數(shù)對20大城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場已連續(xù)三個月出現(xiàn)年度同比增長。20大城市房市強力反彈：鳳凰城、舊金山和拉斯維加斯的年度房價漲幅均超過20%。
最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國房地產(chǎn)市場三月份與去年同比增長近11%，為7年來最大增幅。與此同時，最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也顯示五月份美國消費者信心也回升到5年來最高位。
沈群認(rèn)為，美國房地產(chǎn)目前的狀態(tài)是：房價已經(jīng)全面上揚，但是地價還沒有漲，所以現(xiàn)在是“捂地”的最好時間。
“現(xiàn)在美國的地價相當(dāng)于北京2005年房地產(chǎn)的狀態(tài)。”因此，他做出這樣一個判斷，即——“現(xiàn)在買下未漲價的地來建房子再出售，是最佳歷史時機。”
美國一份最新的研究稱，鼓勵人才移民的新移民改革法案一旦通過，將為美國的房地產(chǎn)市場注入強心劑，預(yù)計2020年前將增加210萬新房主。
與此同時，中國社科院社科文獻(xiàn)出版社與中國建投投資研究院聯(lián)合推出的《藍(lán)皮書》稱，預(yù)計今年中國房價總體將趨于穩(wěn)定，并稱投資中國樓市不如去美國買房地產(chǎn)。
來金邸會所的幾名企業(yè)家顯然也關(guān)注了這些訊息，并嗅到了其中的商機。
北京愛普教育集團(tuán)的董事長田宇去年下半年曾與沈群共同到美國考察項目，“我們?nèi)サ哪谴蚊绹姆孔觿倓傆蟹磸椀嫩E象，同去的一位朋友當(dāng)時就買了一套，現(xiàn)在漲了100多萬美金了。我想現(xiàn)在可能真的是拿地的好時機，所以過來聽聽，不過還沒做最后的決定。”
按沈群的設(shè)想，這個項目初期甄選4-5名優(yōu)質(zhì)投資人，整合資金1500萬至2000萬美金用于土地的購買。
為什么選擇這個資金量的項目？沈群經(jīng)過研究和測算，這個資金額在美國是一個“空白點”。
在美國，一般的打工者無法捂地，因為他們買房一般都是貸款的，手里沒有現(xiàn)金；一些私營小業(yè)主、餐館和小雜貨店的經(jīng)營者，他們手里有些錢，但是通常都在1000萬美金之下。所以，幾個人湊1500-2000萬美金形成一個公司去買地的時候，競爭對手就變了，大部分人達(dá)不到這個水平。
在美國買地是不能貸款的，所以現(xiàn)金為王，能貸款的公司也是憑借信譽，通常只能拿到幾萬或者幾十萬美金，資金量非常小。這就給中國企業(yè)家“預(yù)留”了一個空檔，能避開很多的競爭對手。
而美國大的房地產(chǎn)商是盯準(zhǔn)了大項目的，這種20-30套房子的小項目他們看不上，所以也不會形成競爭。
常年從事地產(chǎn)生意的管先生(化名)說：“在美國，可以選擇這樣的小項目做一做，太大的項目中國人很難拿到，而且美國和中國的文化也不一樣，對房屋的認(rèn)同感沒有中國人這么高，美國總體來講還是地廣人稀的國家，并不缺地，所以區(qū)域選擇也很重要。”
沈群講述了項目的擇地原則：首選空地，且土地相連或者相近，不排除推倒舊房重建；每塊土地價格約為40-60萬美金；土地選在優(yōu)質(zhì)且成熟的校區(qū)、華人社區(qū)或沿海地區(qū)，社區(qū)越成熟，投資風(fēng)險越低。
他說：“將來項目大部分在華人圈中銷售，峰會的會員、親友等。中國人喜歡新房子，而美國95%都是二手房，上個月洛杉磯地區(qū)成交1萬套房子，500個新房都不到。而且即使是新房，中國人對戶型、庭院設(shè)計和施工也都有自己個性化的需求，買二手房再改造麻煩、造價也很高，而我們是可以為客戶量身定制的，畢竟是新建的房屋。”
前來參會的居小琳女士主要是因為孩子將要到美國上學(xué)而對這個項目頗感興趣的，“孩子要去上學(xué)，說不準(zhǔn)還會移民，趁這個機會加入這個項目也不錯，反正我自己也想在美國買房子，將來建成了就先留一套，也算自己有需求。”
沈群說自己敢啟動這個項目，首先是看懂了美國房市的周期，也就是大勢；其次就是關(guān)于移民，正如三大評級機構(gòu)穆迪的經(jīng)濟(jì)師所言，“移民對未來幾十年中房地產(chǎn)市場發(fā)展至關(guān)重要。”
智庫機構(gòu)“美國行動論壇”根據(jù)美國人口普查局公布的人口預(yù)測數(shù)據(jù)研究得出，一旦通過，新移民改革法案將帶來210萬購房者。
南加州大學(xué)最近的報告稱，未來十年中，約有36%的購房需求來自移民，盡管這一數(shù)據(jù)低于過去十年39%的需求比例，但報告預(yù)計，新移民購房需求增長主要來自6個州：加州、紐約、新澤西、麻省、康州和密歇根，以加州為例，未來十年，移民購房者將增長71%。
買到地之后，房屋建設(shè)周期大約是3-5年，項目設(shè)計30套，初期建設(shè)十套，建筑周期為一年，包括設(shè)計和審批。而且房屋建筑不需要再注入資金，因為可以用買到的地到銀行質(zhì)押取得第一期房屋建筑的貸款。
貸款金額可為地價的60%-80%，資金直接保存至第三方銀行，并由第三方銀行負(fù)責(zé)檢查工程質(zhì)量。
“在美國，銀行發(fā)放貸款規(guī)定只能用于建筑，不能挪作他用，這個錢不會過公司的賬，會分23次打入建筑商的賬戶，銀行有非常完善的機制。”沈群在推介會上介紹。
目前建筑市場價格大約是一平方英尺150-180元美金，核算成一平方米，大概是1500-1800美金，也就是8000多到1萬多人民幣一平方米，這是洛杉磯地區(qū)的價格，紐約會更貴，大部分還會比洛杉磯便宜點。
房屋建成后在美國華人圈里的銷售價為400美元一英尺，6000英尺就是240萬美金。“按我們設(shè)想的大小，50萬美金的地價、90萬建房，10萬元的雜費，240萬的市場銷售價格，由于大部分房屋都是根據(jù)客戶要求定制，所以最終銷售價格會高于普通房價的10-30%，所以初步算資金回報率能到50%。”
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