我國正逐步進入老齡化社會，老年人口已近2億，如何養(yǎng)老成為全社會關(guān)注的焦點。國務(wù)院常務(wù)會議近日提出“加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”，要以政府購買服務(wù)等方式促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，財政性資金重點向農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)傾斜，并發(fā)揮好對社會資金的引導(dǎo)作用。

 

    養(yǎng)老難題，需要多層面、多渠道解決，其中金融、財政領(lǐng)域就有很多“潛能”可挖。

 

   以房產(chǎn)為抵押，按60%抵押率，老年人每月從銀行貸款最高能達2萬元

 

   家住浙江寧波的夏老先生年逾六旬，與老伴生活在一起。二老共擁有兩套住房，一套自住、一套閑置。“我每月有一筆退休金，但是金額不高，老伴以前做生意，退下來后沒有收入了。我們老兩口就指著這筆退休金生活，還是挺緊巴的。”夏老先生說。

 

    去年初，夏老先生在銀行辦理了一項“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，將其中的一套住房抵押出去，向銀行申請了一筆10年期貸款，貸款按月領(lǐng)取，用于日常的生活消費。房產(chǎn)按照當(dāng)時的市價估值大約為200萬元，銀行按照60%的抵押率折算貸給他120多萬元。在10年的貸款期限里，夏老先生夫婦每月從銀行領(lǐng)取的金額大約在1萬元。

 

    “有了這筆錢，我們的生活得到很大改善，平時花費、出門旅游甚至住院看病，都不用跟孩子伸手了。”夏老先生說，孩子們有自己的住房，自己留著這么多房子也沒多大意思。房子抵押后，如果子女將來想收回，還能按照當(dāng)初核定的價格，還本付息把房子拿回來，就算將來房價漲了也不吃虧。

 

    目前，我國社會養(yǎng)老保障水平不高，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金即使是在相對較高的北京，平均每月也僅為2773元。很多老人退休后的收入，要比在崗工作時明顯“縮水”。老年人辛苦了大半生，養(yǎng)孩子、還房貸，積蓄不多，退休后除了房產(chǎn)這筆財富外，現(xiàn)金收入減少，但請人照顧、看病吃藥等花費有增無減。而且，現(xiàn)在大多數(shù)都是獨生子女家庭，一對年輕夫婦上面有4位老人，養(yǎng)老全靠子女顯然也不切實際。

 

   “‘以房養(yǎng)老’能將老人的未來資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費水平，是一種商業(yè)化的補充養(yǎng)老工具。”中國社科院人口與勞動經(jīng)濟研究所助理研究員陳秋霖說，“以房養(yǎng)老”在國外已成熟運行，在我國也已提倡多年。通過“以房養(yǎng)老”，老年人可以將自己的房產(chǎn)抵押或轉(zhuǎn)讓給銀行、保險公司或?qū)I(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，由這些金融機構(gòu)支付老人的養(yǎng)老費用，以解決老人們的養(yǎng)老金不足問題。

 

   國內(nèi)商業(yè)銀行也在嘗試推出此項業(yè)務(wù)，只要年滿55周歲以上的老年人，可將自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評估后核定一個貸款總額度，然后按月從銀行獲得不超過2萬元的貸款，這些貸款可用于各類日常消費、生活費用支出和醫(yī)療衛(wèi)生支出等養(yǎng)老用途。此外，老年人的子女也可以作為借款人，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請貸款供父母養(yǎng)老。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。

 

    除了銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款以外，一些保險公司、養(yǎng)老機構(gòu)和公積金管理中心等機構(gòu)也推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。在南京的一些老年公寓，凡在本市有60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、超過60歲以上的孤殘老人，可以將房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老機構(gòu)，自己則免費入住老年公寓，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老機構(gòu)。上海公積金管理中心也推出了針對老年人的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，65歲以上老人可將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心進行房屋買賣交易，一次性收取房款，房屋再由公積金管理中心返租給老人，老人可按租期年限將租金一次性給付公積金管理中心。

 

    老人們不信任：“機構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們?nèi)グ。?rdquo;產(chǎn)品設(shè)計不合理：“最起碼要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路再折騰”

 

    然而，在這幾年的實際運行中，“以房養(yǎng)老”市場規(guī)模一直很小，除少數(shù)金融機構(gòu)開展外，大多機構(gòu)僅僅在觀望。即使已經(jīng)開展這項業(yè)務(wù)的銀行，也是鮮有人問津，申請者寥寥。

 

    這項在國外發(fā)展成熟的業(yè)務(wù)，為何在我國頻頻遇冷？

 

    記者在采訪中了解到，不少老人對“以房養(yǎng)老”機構(gòu)不信任，不敢輕易把房產(chǎn)抵押出去。湖南退休公務(wù)員李云林了解了這項業(yè)務(wù)后，心里直犯嘀咕：“房子可是家里的重要財產(chǎn)，隨便交給誰能放心嗎？再說，一抵押就是十年、二十年，這家企業(yè)能正常運行多久還不知道呢！萬一把房子抵押給他，機構(gòu)把房子賣掉卷錢跑了，上哪兒找他們?nèi)グ。?rdquo;

 

    陳秋霖指出，“以房養(yǎng)老”機構(gòu)的信用確實是個大問題。目前，我國市場上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機構(gòu)來開展這一業(yè)務(wù)，機構(gòu)和客戶之間很難建立良好的信任關(guān)系。加上一些地方曾出現(xiàn)過在和老年人正式簽約之前，機構(gòu)將老人的房產(chǎn)提前出售，使老年人權(quán)利受損，更令老年人望而卻步。

 

    現(xiàn)有產(chǎn)品設(shè)計不合理，也讓老年人顧慮重重。在北京市朝陽區(qū)大望路某銀行的營業(yè)網(wǎng)點，李榮杰老人正在等候辦理業(yè)務(wù)，說起“以房養(yǎng)老”他就直搖頭：“這個業(yè)務(wù)聽上去就不太靠譜。無論什么樣的產(chǎn)品，最起碼要保證把老人養(yǎng)到老，不能半路上再折騰?，F(xiàn)在貸款期限只有10年，可老人一般不止活10年，那10年以后我們怎么辦？要是房子被收走了，不是連住的地方都沒有了嗎？不然，就得拿錢從銀行把房子贖回。話說回來，如果我們有這筆錢，還用得著向銀行貸款嗎？”

 

   不少老人都有房產(chǎn)要留給后人的傳統(tǒng)觀念，也使得這項業(yè)務(wù)難以推廣。70多歲的張桂玲老人家住北京來廣營，每月養(yǎng)老金不到2000元。她說：“我自己就有一套老房子，將來還打算留給孫子結(jié)婚用呢。養(yǎng)老金少，自己生活差點、吃點苦不算啥。北京現(xiàn)在房價漲得這么快，有房子還是留著比較合適。不然孩子們還得交高首付去買房，貸款了還得給銀行高利息。”

 

   應(yīng)當(dāng)為“以房養(yǎng)老”機構(gòu)提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展和人均壽命變化情況設(shè)計產(chǎn)品

 

    “未來隨著老年人群結(jié)構(gòu)的變化，參與機構(gòu)的逐步成熟，‘以房養(yǎng)老’市場會逐漸走上正軌，規(guī)模會不斷擴大。”陳秋霖認為。

 

   陳秋霖分析，現(xiàn)在進入養(yǎng)老階段的是上世紀(jì)三四十年代左右出生的人群，數(shù)量和規(guī)模都不大，他們房產(chǎn)不多但子女卻比較多，養(yǎng)老問題基本就是由家庭子女承擔(dān)了。而今后我國逐漸進入老齡化社會，50后、60后甚至70后成為主要養(yǎng)老人群，他們的房產(chǎn)相對較多，但是從家庭成員特別是子女那兒得到的養(yǎng)老幫助會很少，這時就需要從社會上的金融機構(gòu)尋求幫助，以便將不動產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，滿足養(yǎng)老需求。

 

    陳秋霖建議，政府應(yīng)當(dāng)為開展“以房養(yǎng)老”的機構(gòu)提供擔(dān)?；蛘咴俦ｋU，以政府信用增強商業(yè)機構(gòu)和老年人之間的信任，同時加強對這些商業(yè)機構(gòu)的監(jiān)管，防止出現(xiàn)損害老年人利益的情況發(fā)生。

 

    “‘以房養(yǎng)老’產(chǎn)品設(shè)計合理，才能真正具有市場活力。”中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇說，目前市場上的產(chǎn)品有些就是10年左右的貸款期限，這樣的產(chǎn)品設(shè)計過于簡單，也沒有從老年人的實際情況考慮。

 

    在國外，專業(yè)的金融機構(gòu)會根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況和人均壽命變化情況，確定一個合理的養(yǎng)老金給付期限，一般為20年，根據(jù)這個年限確定養(yǎng)老金給付金額。如果客戶在給付期內(nèi)過世，則繼續(xù)付給其子女等繼承人；如果客戶生存時間超過給付期限，則給付直至其身故。

 

    此外，還要建立一些公益性的中介機構(gòu)，為“以房養(yǎng)老”市場提供配套的專業(yè)化服務(wù)，以保證市場的公正、公平。郝演蘇介紹，在發(fā)達國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運作方式。比如在房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的權(quán)威專業(yè)評估機構(gòu)負責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構(gòu)的合理收益，而我國目前這些方面都比較缺乏，未來需要加大配套機構(gòu)建設(shè)。

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