回顧曾經誕生過多個“地王”的2009年，當時創(chuàng)紀錄的地塊現(xiàn)在的回報率并沒有想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價入市的情況在全國范圍內也經常發(fā)生。開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價就覺得“預期”在改變的人們應該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會用分段開發(fā)的方式來進行。
據(jù)新華社北京9月8日電
一群“地王”
9月2日-5日，天津、北京、上海、杭州、蘇州陸續(xù)誕生“地王”。中國的房地產市場真的又到了新一輪的上漲周期嗎？
9月初的中國土地市場密集地上演了一輪又一輪的土地爭奪戰(zhàn)。先是2日天津宅地單價“地王”出現(xiàn)，兩天之后北京農展館“地王”即以創(chuàng)紀錄的7.3萬元/平方米的樓面價出現(xiàn)，緊接著，上海就誕生了總成交價高達217.7億元的新“地王”，而蘇杭兩市也開始上演土地爭奪戰(zhàn)……
一個又一個巨額數(shù)據(jù)不僅讓“小伙伴們都驚呆了”，更讓人們對未來的房地產市場走勢有了近乎一致的看法：地價這么個漲法，房價能不漲嗎？
事實上，早在兩個月前，“地王”就再次成為人們關注的焦點，在經過上半年市場對新出臺的調控政策短暫消化后，從5月開始，土地市場就率先拉開了反彈的序幕。京、滬、穗等一線城市，高溢價成交的經營性用地頻頻出現(xiàn)，與之相應的，全國土地出讓金收入整體呈爆發(fā)式增長態(tài)勢。來自中原地產研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，國有土地使用權出讓金收入達20151億元，同比增長49.4%。而根據(jù)目前各地披露的供地計劃，9月上海、北京、杭州、成都、南昌、濟南等多個城市都會有大宗地塊入市，土地市場迎來“井噴”。
土地市場高歌猛進的同時，全國房價似乎也在印證著這場“豪賭”的合理性。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份全國70個城市房價數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領跑全國。
中國的房地產市場真的又到了新一輪的上漲周期嗎？
一條微博
王石：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！ ”
其實在上周，除了“地王”頻現(xiàn)，還有一條微博特別值得關注。在得知北京農展館地塊的樓面價拍出7.3萬元/平方米之后，王石在微博上評論稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”
盡管現(xiàn)在無法從李嘉誠的拋售舉動得出樓市泡沫即將破滅的結論，但精明商人的套利離場還是說明了一個簡單的道理：這世界上沒有只漲不跌的市場。
不過，這個道理在中國的房地產市場面前顯得十分無力。過去20年間，無論是地方政府、房地產商，還是那些早下手的購房者，都從房地產市場上獲得了太大的回報。房產已經成為中國人心目中最保值、最具投資價值的資產。甚至“多套房產擁有者”這樣的標簽，成了中國人衡量“高富帥”與“白富美”的重要標準。“的確，沒有只漲不跌的市場，但只要不接最后一棒，你就還是個有錢人”。巨大的市場慣性，養(yǎng)成了一種全民投機的樓市心態(tài)；攥在手里幾個月就能升值的財富，也讓人們很愿意相信買房是最“理性”的投資方式。
盡管在“地王”新聞不斷爆出的同時，還有無數(shù)“鬼城”存在，但房地產的既得利益者們似乎更愿意看到市場預期的“向好”，而不是金融風險的累積、購買能力的下降以及供需平衡的變化。
事實上，房地產市場從來都是一個地域性、區(qū)域性極強的特殊市場，一線城市的“地王”只能體現(xiàn)一線城市的供需特點，甚至只能體現(xiàn)地塊所在區(qū)域的市場價值。指望著這樣的新聞改變整個房地產市場的預期本身就是一種制造概念的“營銷”思維。
回顧曾經誕生過多個“地王”的2009年，當時創(chuàng)下一個又一個價格紀錄的地塊現(xiàn)在的回報率并沒有人們想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價入市的情況在全國范圍內也經常發(fā)生。
開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價就覺得“預期”在改變的人們應該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會用分段開發(fā)的方式來進行，賠三年、賺兩年，而最后能不能賺錢，真的就在于購房人的“預期”能不能改變了。
住建部官員解讀樓市熱點
熱點城市為何漲幅居高？
樓市呈現(xiàn)城市分化、企業(yè)分化，京滬新開工面積均負增長
住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹：從今年1至7月的房地產市場運行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點。部分大城市房價仍呈明顯上漲態(tài)勢，多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房價呈下跌態(tài)勢。品牌企業(yè)上半年業(yè)績良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經過十幾年房地產市場的快速發(fā)展后，可以預計，中國的房地產市場已經告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。
城市房地產市場分化的背后原因，主要是人口流動導致需求增長的不平衡。特別是大量年輕人向就業(yè)機會更多、公共服務更好的大城市集聚，對住房產生大量需求，表現(xiàn)在20至35歲的首次購房者在大城市占比繼續(xù)提高。
而相對于需求的增長來講，上半年主要大城市的供應量明顯不足。直到今年6月份，東部地區(qū)的住宅新開工面積還是負增長0.6%，其中北京負10.1%，上海負13.2%。在政策持續(xù)抑制投機投資沒有改變的情況下，房價仍然呈上漲現(xiàn)象，只能說明這些地方供求出現(xiàn)了失衡。
樓市調控著力點在哪里？
調控政策保持連續(xù)穩(wěn)定，不斷優(yōu)化更具針對性
秦虹：自2010年以來的房地產調控政策基調，是在住房市場上，抑制投機需求、滿足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性更強；二是有利于使住房政策與國民經濟發(fā)展的需求更好地相結合，體現(xiàn)在保障性安居工程建設力度的加大和對首套購房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經濟增長。
當前我國經濟增長正經歷從高速增長轉向中速增長的變化過程，我認為，此時房地產市場調控的著力點應是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對性。
房地產的調控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經濟手段，應把握規(guī)律，擇優(yōu)實行。其中土地調控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應該加快采取增加住宅用地供應和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強，適合相機決策，應堅持體現(xiàn)差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產市場必需的基礎制度，穩(wěn)定性強。稅收作為調控手段，因其傳導機制復雜，對房價的影響效果具有不確定性，且稅的調整涉及法律法規(guī)，因而一般較少頻繁使用。
影響房價的因素很多，如城市發(fā)展不平衡的問題、住房上捆綁了教育醫(yī)療等社會功能的問題、地方財政對土地收入的依賴問題等等，這些不是調控政策所能解決的，還需要體制機制的深化改革。
部分城市為何限購升級？
“限購”升級有必要，但更需“疏”、“堵”結合
秦虹：最近鄭州等地”限購”升級，主要原因應該是政府要兌現(xiàn)年初對外公布的房價控制目標，實現(xiàn)承諾。在那些因供應不足而導致房價上漲過快的城市，政府要想在短時間內實現(xiàn)房價漲幅的下降，“限購”升級不失為是一種應急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。
但在采取這一應急措施的同時，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預見性，要有“疏”、“堵”結合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。
建長效機制突破口在哪？
要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么
秦虹：我認為，建立房地產市場健康發(fā)展長效機制的關鍵，是要解決全社會對住房政策有個穩(wěn)定“預期”的問題，就是要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。
比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么。
現(xiàn)在由于對住房政策的預期不穩(wěn)定，很多人在尚不具備購房經濟基礎時就急于買房，既加大了當期的市場需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產生抱怨情緒。
所以，長效機制的政策應是一整套穩(wěn)定預期的政策，其核心應是構建一個覆蓋全體居民居住需求的供應體系，并附以配套政策堅定落實。
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