濟(jì)南二環(huán)南路與二環(huán)東路交界處往南、興隆莊的5個(gè)村莊里，原本空蕩的山坡上突兀地矗立著幾處多層建筑，大多只建了半截;幾輛小型貨車時(shí)不時(shí)地進(jìn)進(jìn)出出，三三兩兩的村民沿街有一搭沒一搭地聊著天。

這個(gè)有著2600多年歷史的興隆村正在因?yàn)槿A潤置地旅游項(xiàng)目的落地失去往日的平靜。據(jù)悉，華潤置地將在這里投資350億元，打造一個(gè)占地3.15萬畝的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為一個(gè)戰(zhàn)略和利潤導(dǎo)向型企業(yè)，雄厚的集團(tuán)財(cái)務(wù)支撐和高杠桿操作使華潤置地撬動(dòng)一個(gè)350億元的項(xiàng)目看起來并非難事，但市場前景的不確定性、游樂類旅游項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，以及旅游產(chǎn)品高投入、慢回報(bào)等因素仍使得華潤置地在濟(jì)南的首試充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

背靠母公司融資

這是繼奧體中心東部板塊和西客站西部開發(fā)之后，濟(jì)南市最大規(guī)模的招商引資項(xiàng)目。在放棄與濟(jì)南民企合作開發(fā)興隆片區(qū)的計(jì)劃之后，濟(jì)南市政府在2010年的香港山東周上，與華潤集團(tuán)簽訂了興隆莊片區(qū)合作協(xié)議，計(jì)劃把該片區(qū)打造成中國首個(gè)都市泛旅游綜合體。

據(jù)悉，華潤置地濟(jì)南旅游綜合體項(xiàng)目建成后將有齊魯文化公園、機(jī)械風(fēng)暴大冒險(xiǎn)樂園、水公園、光電迷城主題公園和郊野公園5個(gè)主題項(xiàng)目。

據(jù)華潤置地方面透露，目前，華潤集團(tuán)已經(jīng)開始著手尋找旅游項(xiàng)目方面的合作方。目前正在與日本世嘉公司洽談水世界項(xiàng)目合作，而機(jī)械冒險(xiǎn)樂園項(xiàng)目正在與韓國的一家公司協(xié)商合作。在合作形式上，華潤將進(jìn)行資金投入和后期運(yùn)營，相關(guān)專業(yè)公司進(jìn)行旅游產(chǎn)品的開發(fā)。

目前，華潤置地(山東)發(fā)展有限公司已斥資近11億元，分別以255萬元/畝和233.5萬元/畝拿下了興隆莊片區(qū)2012-G024地塊和2012-G025地塊共453畝居住用地。加上華潤置地參與該片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的2.5億元投入，目前，華潤置地在濟(jì)南的投入至少已有20億元。未來兩萬多畝土地出讓金和高投入、慢回報(bào)的大型游樂綜合體投入等，仍需要華潤置地更大規(guī)模的資金流。

“2012年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均加權(quán)融資利率是11%，而華潤置地僅有3.7%，是極低的，并且它的資金池可以說非常充裕。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，華潤置地會(huì)采用高杠桿的模式運(yùn)作，即僅通過幾十億元資金撬動(dòng)350億元的綜合體項(xiàng)目。

作為戰(zhàn)略和利潤導(dǎo)向型企業(yè)的華潤集團(tuán)向來都有一個(gè)清晰的賬本。“哪些是純投入部分，哪些投入會(huì)產(chǎn)生收益，哪些是純收益產(chǎn)品，我們都會(huì)把賬算得很清楚，并且對(duì)于開發(fā)節(jié)奏也會(huì)有一個(gè)很好的把握。”華潤置地內(nèi)部人士表示。

與大多數(shù)旅游綜合體項(xiàng)目開發(fā)模式一樣，華潤置地濟(jì)南項(xiàng)目仍是先通過前期住宅產(chǎn)品回收現(xiàn)金流。據(jù)業(yè)內(nèi)人士給中國房地產(chǎn)報(bào)計(jì)算的該項(xiàng)目的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)，其毛利潤是非常高的。按照興隆莊片區(qū)2012-G024地塊共225畝、購地金額57375萬元、地上容積率1.8%計(jì)算，其樓面價(jià)僅為1550元/平方米。根據(jù)公開信息發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目從2012年10月開盤以來銷售情況非常樂觀，定價(jià)均在7000元/平方米以上;目前二期住宅的銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1萬元/平方米以上，其盈利情況可見一斑。

另據(jù)了解，在這個(gè)項(xiàng)目上，華潤置地依然采用了經(jīng)典的孵化發(fā)展模式。背靠著母公司華潤集團(tuán)，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)，形成所謂“母公司孵化戰(zhàn)略”模式，再以央企身份獲得大量成本相對(duì)較低且平穩(wěn)的銀行貸款用以融資，并憑此繼續(xù)擴(kuò)張，兩相作用之下，華潤置地幾乎是坐地?cái)?shù)錢。“對(duì)于一個(gè)前期不盈利的大規(guī)模投資項(xiàng)目來說，這樣的模式能夠保證華潤置地在資本市場不會(huì)受到影響。”上述華潤置地人士表示。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)華潤置地方面介紹，濟(jì)南旅游綜合體項(xiàng)目是華潤做的第二個(gè)旅游項(xiàng)目。其第一個(gè)旅游綜合體項(xiàng)目是位于海南萬寧的石梅灣旅游度假項(xiàng)目。但據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)了解，該項(xiàng)目僅是借助自然資源打造的度假房地產(chǎn)，并沒有規(guī)劃大型游樂設(shè)施。做游樂類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤還是第一次，再加上濟(jì)南旅游業(yè)仍處在初級(jí)階段，這些都給華潤置地的濟(jì)南項(xiàng)目帶來了發(fā)展的不確定性。

潛在的風(fēng)險(xiǎn)還在土地方面。

2010年5月，華潤集團(tuán)與濟(jì)南市政府簽訂協(xié)議后不久，興隆莊片區(qū)的拆遷工作便已啟動(dòng)。時(shí)至今日，拆遷工作進(jìn)展頗為緩慢。

此前，為了應(yīng)對(duì)隨即出現(xiàn)的大規(guī)模的村民突擊建房行為，政府凍結(jié)了興隆地區(qū)2.5萬畝土地的使用，禁止項(xiàng)目建設(shè)、戶口遷入及土地、房屋的變更。然而，這樣的政令并沒有擋住村民們連夜加蓋房屋的行為。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，為了爭取到盡量多一點(diǎn)補(bǔ)償?shù)拇迕駛冋谂c當(dāng)?shù)卣M(jìn)行著抗?fàn)帯?/div>