僅僅半個月時間，北京夏家胡同“準地王”加價近5000萬復出，此前上海青浦區(qū)3宗地塊掛牌起始價一年上漲了30個億，盡管地方政府“一邊限房價，一邊漲地價”的做法廣受詬病，但這似乎并不妨礙土地市場繼續(xù)高歌猛進。
6月13日，北京市國土局自導自演了一出大戲。其在當天上午發(fā)布公告稱，5月27日被叫停的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同住宅用地將于6月19日恢復掛牌出讓。這一地塊恢復交易后，起始報價變更為13.59億元。
然而，當天傍晚6點半，北京市國土局卻發(fā)表聲明稱，夏家胡同地塊的起始報價仍為13.1億元，因暫停交易前已收到7次有效報價，最后一次報價為13.52億元。按交易規(guī)則，恢復交易后起報價設(shè)定為暫停交易前最高報價基礎(chǔ)上加一個競價階梯，即13.59億元。
“國土局的解釋有些牽強，沒聽說過地塊恢復交易后，國土部門自己往上加價的。”一位經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責人對《華夏時報》記者表示，此次上調(diào)起始價，可能是土地部門為了降低溢價率，避免被上級主管部門問責。但用大幅調(diào)高起始價的辦法來降低溢價率，并不能使地價下降，不過是自欺欺人。
國土局單方面違約？
看上去，北京市國土局此次“改口”，是對起始報價變更進行解釋，但在“改口”的字里行間，卻隱藏著讓人頗感矛盾的問題。
“國土局在一塊土地掛牌之后就相當于給開發(fā)商發(fā)出了邀約，開發(fā)商應(yīng)邀出價，經(jīng)過這樣的掛牌程序，相當于雙方有了一個出讓約定，”上述經(jīng)常參與土地出讓的房企前期投資負責人對記者表示，“現(xiàn)在國土局要求重新掛牌，相當于單方面違約。”
“我們在北京土地市場參與拿地這么多年，還沒遇上過這種交易規(guī)則。”上述房企負責人向記者表示，“不過，規(guī)則也都是政府定的。”
記者查詢了此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子，也未查到按照這種“交易規(guī)則”加價后重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復交易后都改變了出讓方式。如2012年的熱點地塊萬柳地塊，同樣也是掛牌之后被暫停交易，但恢復交易之后直接進入了現(xiàn)場競價程序，并未重新再走一遍掛牌程序。
“國土局在暫停這一地塊交易時，開發(fā)商已經(jīng)被告知之前的網(wǎng)上報價無效，繳納的保證金也已被退回。”一位了解內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“重新走一遍掛牌程序，房企需要重新申請競買資格、進行網(wǎng)上報價。”
上述人士表示，既然這一地塊是重新掛牌，之前開發(fā)商的網(wǎng)上報價無效，那國土局所說的13.59億元的“第8次報價”就很難站得住腳。
事實上，“準地王”地塊被暫停出讓后復出，地價不降反升，背后隱藏著更深層的原因。
業(yè)內(nèi)一位知情人士告訴本報記者，“從某種程度上說，不排除土地部門試探市場的用意。”
雖然為了避免溢價率過高，該宗地塊已經(jīng)設(shè)置了合理的土地上限價格，但是在夏家胡同地塊的標書中，并沒有標出合理土地上限價格的具體數(shù)字。
“現(xiàn)在國土局對13.59億元的解釋仍然是模棱兩可，如果以這個數(shù)字為基礎(chǔ)設(shè)置最終的合理土地上限價格，其實這一地塊被變相抬價了。”上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
難以阻擋的“地王”
無論13.59億元這一數(shù)字是“起始報價”還是“第8次報價”，對于參與其中的開發(fā)商而言，這一地塊的競價門檻已經(jīng)被鎖定在了“13.59億元”。
根據(jù)掛牌信息，恢復掛牌后的夏家胡同地塊位于西南三環(huán)內(nèi)，出讓面積14.4萬平米，總建筑面積為7.66萬平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬平米的公租房面積，起始樓面價將達2.04萬元/平米。
“對于國土局而言，如果這一地塊的起始價仍為13.1億元，那么起始價變更所能改變的只是這一地塊的溢價率，”北京一位房企負責人告訴記者，“市場最終關(guān)注的還是這一地塊成交的樓面地價。”
早在上次這一地塊掛牌時，業(yè)內(nèi)就一致認為成交后樓面價有可能超出3.5萬元/平米，成為今年北京新的單價地王。
“優(yōu)質(zhì)地塊出‘地王’是市場規(guī)律，不可能三環(huán)內(nèi)地塊拍出五環(huán)外地塊的價格，這一地塊起始價雖然有所上調(diào)，但還是會成為熱門地塊。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示。
事實上，盡管在這一地塊初次掛牌時，北京市土儲中心的相關(guān)負責人曾表示，推出這一地塊主要是為了改善當?shù)氐木幼…h(huán)境，并表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區(qū)域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試，據(jù)媒體報道，當時就有包括萬科[簡介 最新動態(tài)]、中糧[簡介 最新動態(tài)]、和記黃埔、九龍倉在內(nèi)的數(shù)十家大型房企繳納了保證金。
“不過，如果這一地塊此前只接受了7次報價，那意味著參與競價的房企只有7家，這一次重新掛牌，相當于延長了掛牌時間，不排除會有新的房企參與進來。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
亞豪市場總監(jiān)郭毅表示，起始報價的變更對進場開發(fā)商的資金又有了新的要求，并將在一定程度上影響開發(fā)商的參與積極性，但是如果地塊成功出讓，對于整體市場來說，也將產(chǎn)生市場向好的心理預期影響。
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