有房屋“偷面積”實(shí)用率超100%；房改房未補(bǔ)分?jǐn)?，證建面積等于使用面積；有房屋偷偷擴(kuò)建。

 

房地產(chǎn)交易一看市價(jià)，二看房產(chǎn)證面積，兩者相乘就是買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)可的交易價(jià)。市價(jià)多少，買(mǎi)賣(mài)雙方都可以通過(guò)多種渠道打聽(tīng)得來(lái)；房產(chǎn)證面積多少，一看房產(chǎn)證就知道。不過(guò)，對(duì)于一些房屋來(lái)說(shuō)，按照房產(chǎn)證賣(mài)房子業(yè)主就虧了，因?yàn)橛械姆课?ldquo;偷面積”實(shí)用率超過(guò)100%；有的房改房未補(bǔ)分?jǐn)偅慨a(chǎn)證建筑面積等于套內(nèi)面積；有的房屋偷偷擴(kuò)建……諸如此類(lèi)的做法在市場(chǎng)上屢見(jiàn)不鮮，到底業(yè)主該如何對(duì)這類(lèi)房屋開(kāi)價(jià)，買(mǎi)方又如何識(shí)別真?zhèn)文兀坑浾卟稍L了中介人士，為買(mǎi)賣(mài)雙方解惑答疑。地產(chǎn)人士表示，一般房屋的實(shí)用率為75%~90%，以上三種套內(nèi)面積大于或等于房產(chǎn)證面積的情形非常典型。面對(duì)“有蠱惑”的房產(chǎn)證面積，宜針對(duì)不同情況，適用不同的處理方法。 文/圖：記者李鳳荷

 

真實(shí)個(gè)案一：房屋偷偷擴(kuò)建面積增加一倍

 

張小姐最近想“賣(mài)一買(mǎi)一”，賣(mài)掉水蔭路小學(xué)學(xué)位的房子，買(mǎi)一套帶東風(fēng)東小學(xué)的學(xué)位房。她在水蔭路的房子在八樓，房產(chǎn)證面積只有38平方米，但據(jù)她所說(shuō)“房屋還有贈(zèng)送面積，同樣是38平方米”。張小姐表示，房屋是以前擴(kuò)建的，非常隱蔽，從外部看不出來(lái)，對(duì)其他戶也沒(méi)影響。擴(kuò)建好的房屋共76平方米，間隔為兩房?jī)蓮d，也可改三房一廳。她咨詢了地產(chǎn)人士，說(shuō)房產(chǎn)證的面積可以按市場(chǎng)價(jià)賣(mài)，贈(zèng)送的已經(jīng)建好的可以按照半價(jià)賣(mài)。

 

開(kāi)價(jià)貼士：未入證面積未必能按市價(jià)5折算

 

第一個(gè)個(gè)案的情況在一些老的房改房出現(xiàn)較多。滿堂紅濱江東分店店長(zhǎng)許國(guó)強(qiáng)就曾遇到一個(gè)個(gè)案，新河浦某單位宿舍，當(dāng)時(shí)分配房屋的是公司總經(jīng)理，按照所對(duì)應(yīng)的行政級(jí)別他只能分到100平方米的房子?？墒怯捎谒菃挝灰话咽郑瑔挝凰奚嵋彩怯杀締挝怀鰣D紙，這位一把手給自己的100平方米房子“偷偷”擴(kuò)大為120平方米。由于當(dāng)時(shí)出證必須按照當(dāng)初規(guī)劃的面積，這位一把手拿到的房產(chǎn)證也只能是100平方米。

 

許國(guó)強(qiáng)表示，他記得當(dāng)時(shí)業(yè)主沒(méi)有特別就增大的20平方米提出特殊要求。一位地產(chǎn)人士表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)樓價(jià)貴，像水蔭路業(yè)主那樣增大一倍的房子，未入證面積未必能夠按照市價(jià)5折計(jì)算，因?yàn)橛嘘P(guān)面積若被同樓拽舉報(bào)，有可能被要求拆除。目前城市拆遷對(duì)于違建面積也只是補(bǔ)幾千元一平方米，水蔭路房屋樓梯樓單位市價(jià)過(guò)兩萬(wàn)，按照市價(jià)5折計(jì)算，所謂“贈(zèng)送”的38平方米按照1萬(wàn)元/m2計(jì)算，并非所有買(mǎi)家都認(rèn)同。

 

中原地產(chǎn)王世偉告訴記者，他幾個(gè)月前曾經(jīng)遇到過(guò)一個(gè)類(lèi)似的案例，華貴路某樓梯樓8樓業(yè)主為換電梯樓而放盤(pán)，當(dāng)時(shí)周邊價(jià)格為1.6萬(wàn)元/m2，他開(kāi)出的價(jià)錢(qián)卻是2萬(wàn)元/m2，他開(kāi)高價(jià)的底氣在于一個(gè)空中花園。王世偉上過(guò)該單位實(shí)地察看，業(yè)主把一塊公共用地圍起來(lái)作為品茶的花園，上面為鐵蓋。這個(gè)花園有十多二十平方米，有雜物房還有廁所，相當(dāng)于增多一間房子，故此業(yè)主比周邊同類(lèi)型的房源開(kāi)高25%的價(jià)格。當(dāng)時(shí)也的確有買(mǎi)家看中該房屋并愿意以兩萬(wàn)元一平方米購(gòu)入房屋，不過(guò)后來(lái)由于業(yè)主“賣(mài)一買(mǎi)一”相中的電梯樓買(mǎi)不到，故此這個(gè)交易取消。

 

真實(shí)個(gè)案二：未補(bǔ)分?jǐn)倢?shí)用面積等于建筑面積

 

叢先生在濱江東有一套加裝了電梯的房改房單位，他一直持有沒(méi)有出租，每逢周末就回來(lái)住兩天。最近他動(dòng)了“賣(mài)一買(mǎi)一”的念頭，打算出售這套房改房單位，但他發(fā)愁放盤(pán)該如何定價(jià)。叢先生惱的事情算是“幸福的煩惱”，他分得房改房后，一直沒(méi)有補(bǔ)分?jǐn)?，房產(chǎn)證上載的面積“建筑面積”和“實(shí)用面積”同為76平方米，他問(wèn)記者這個(gè)房屋該如何定價(jià)。

 

開(kāi)價(jià)貼士：先補(bǔ)分?jǐn)傇俜疟P(pán)

 

滿堂紅許國(guó)強(qiáng)表示，房改房未補(bǔ)分?jǐn)?，顯示必然是一手業(yè)主持有，從時(shí)間上推算，該房屋必定證滿5年，在市場(chǎng)上較有競(jìng)爭(zhēng)力。他介紹道，濱江東樓梯樓價(jià)格在1.8萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2，樓齡較舊的電梯樓單位2.2萬(wàn)元~2.3萬(wàn)元/m2，素質(zhì)高且樓齡新的小區(qū)價(jià)格在3萬(wàn)元/m2以上。叢先生的樓梯樓單位已加裝電梯，且電梯到每層，不像其他加裝電梯的樓層那樣在兩層之間設(shè)點(diǎn)，拽舒適性更高。若樓盤(pán)新凈，開(kāi)價(jià)可以稍高于老電梯樓的價(jià)格。

 

對(duì)于未補(bǔ)分?jǐn)偟姆扛姆?，業(yè)主可以在房地產(chǎn)交易時(shí)一并補(bǔ)地價(jià)和分?jǐn)偯娣e費(fèi)用，補(bǔ)分?jǐn)偟挠?jì)算方法有公式可算。由于目前基本上實(shí)行業(yè)主實(shí)收，一手房改房業(yè)戶補(bǔ)地價(jià)和補(bǔ)分?jǐn)偟馁M(fèi)用也是由買(mǎi)家來(lái)出，不過(guò)因?yàn)橐皇址扛姆慷甲C滿5年，買(mǎi)家營(yíng)業(yè)稅省下一筆，也樂(lè)于支付有關(guān)費(fèi)用。

 

許國(guó)強(qiáng)建議，如果不急著出售房屋，業(yè)主可先行向單位提出補(bǔ)分?jǐn)偤偷貎r(jià)，新發(fā)的房產(chǎn)證會(huì)根據(jù)整棟樓的公共分?jǐn)偙壤齺?lái)計(jì)算出該房屋的建筑面積。業(yè)主拿新的房產(chǎn)證放盤(pán)，可以按照市價(jià)來(lái)放盤(pán)，所獲得的增值遠(yuǎn)大于買(mǎi)家為此支付的補(bǔ)分?jǐn)偤偷貎r(jià)費(fèi)用，因?yàn)槭冀K業(yè)主向買(mǎi)家表示“套內(nèi)面積等于建筑面積”，到底分?jǐn)偮适嵌嗌俨坏枚绻a(bǔ)分?jǐn)偤蟪鲎C的房產(chǎn)證就有明確的建筑面積，業(yè)主也不需花口舌來(lái)證明。

 

番禺二手成交已占樓市交易總量六成

 

本報(bào)訊(記者王荔玨)“陽(yáng)光家緣”日前公布數(shù)據(jù)顯示，番禺區(qū)上半年二手房成交突破1萬(wàn)宗大關(guān)，是全市二手交投最旺的區(qū)域，上半年二手房占該區(qū)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交份額的60%。番禺一手樓作為廣州住宅供應(yīng)大戶的風(fēng)光不再。

 

近半年來(lái)，市場(chǎng)變化很快，市場(chǎng)上最擔(dān)心的“20%政策”遲遲未落地，業(yè)主放盤(pán)價(jià)不斷走高，實(shí)力買(mǎi)家紛紛出手，擔(dān)心稍一遲疑，置業(yè)成本又將上調(diào)。據(jù)合富置業(yè)星河灣[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]分行主管陳海苗介紹，星河灣近半年成交熱度不斷追高，熱銷(xiāo)戶型是120~160平方米的三房單位，成交均價(jià)為20000~23000元/m2。據(jù)合富置業(yè)大石分行主管鄧漳州介紹，大石板塊二手物業(yè)消化速度最快的有兩類(lèi)，一類(lèi)是裝修新凈的物業(yè)，另一類(lèi)是價(jià)格相對(duì)較筍的物業(yè)。目前，大石板塊總價(jià)在60萬(wàn)~90萬(wàn)元的二手成交最活躍，一些樓齡超過(guò)15年以上的物業(yè)，議價(jià)空間一兩萬(wàn)元左右。合富置業(yè)華南碧桂園[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]二分行主管梁夢(mèng)靜表示，華南板塊1~6月的二手成交熱度也相當(dāng)高，源于現(xiàn)在政策明朗化，很多置業(yè)者該出手時(shí)就出手。目前，60~80平方米的兩房或者小三房戶型最為熱銷(xiāo)，成交價(jià)大約15000元/m2左右。買(mǎi)家遇到心水的單位也會(huì)出現(xiàn)追價(jià)，追價(jià)幅度在兩三萬(wàn)左右。

 

真實(shí)個(gè)案三：商品房偷面積實(shí)用率超過(guò)100%

 

在“偷面積”做法叫停前，廣州市多個(gè)項(xiàng)目存在類(lèi)似的做法。記者曾經(jīng)在康王路萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]金域華府銷(xiāo)售時(shí)看樓，該盤(pán)是典型的“偷面積”做法，巧妙地把某些公攤部分放入到每戶中。地產(chǎn)人士表示，這種“偷面積”的做法，即是開(kāi)發(fā)商會(huì)用兩次驗(yàn)收的方法通過(guò)驗(yàn)收，在政府驗(yàn)收時(shí)按照原有規(guī)劃，驗(yàn)收后再進(jìn)行“偷面積”設(shè)計(jì)，業(yè)主收樓時(shí)可看到如板房一樣的設(shè)計(jì)。

 

中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理王世偉表示，金域華府的戶型分別是64平方米的兩房，78的三房、95、112、114平方米的帶主套三房及122平方米的帶主套4房單位。每套戶型實(shí)用率都為100%，64平方米的兩房相當(dāng)于市面上80平方米的兩房。據(jù)了解，有些“偷面積”厲害的樓盤(pán)個(gè)別單位實(shí)用率有可能甚至超過(guò)100%。

 

開(kāi)價(jià)貼士：比周邊同等樓盤(pán)放高20%

 

王世偉表示，金域華府在康王路屬于新出證樓盤(pán)，目前市價(jià)在3.6萬(wàn)~3.7萬(wàn)元/m2，前一段時(shí)間該分行促成一宗64平方米的兩房交易，成交價(jià)接近3.7萬(wàn)元/m2，如今業(yè)主放盤(pán)價(jià)已普遍上4萬(wàn)元/m2，在荔灣區(qū)屬于數(shù)一數(shù)二的高價(jià)二手樓盤(pán)。他認(rèn)為，金域華府之所以在價(jià)格上獨(dú)占鰲頭，除了樓齡新外，很大一個(gè)原因是由于其“偷面積”。以周邊的萬(wàn)科姊妹樓盤(pán)——萬(wàn)科金色荔苑和金色康苑為例，目前的市價(jià)在3萬(wàn)元/m2以上，萬(wàn)科金域華府比這兩個(gè)樓盤(pán)高出20%以上。兩盤(pán)的實(shí)用率都在八成以下，而金域華府實(shí)用率達(dá)100%，兩者相較，金域華府比荔苑和康苑買(mǎi)貴20%實(shí)屬情理之中。

 

金域華府在銷(xiāo)售期間印發(fā)的單張都宣稱其實(shí)用率高，業(yè)主是否需要保存有關(guān)單張以資證明？中原地產(chǎn)王世偉表示，他沒(méi)有遇到過(guò)買(mǎi)家質(zhì)疑面積的情況，因?yàn)榉彩堑竭^(guò)現(xiàn)場(chǎng)看樓的買(mǎi)家都可以感覺(jué)到，64平方米的兩房像80平方米那么好用，78平方米的單位居然是大三房。金域華府位于華林玉器商圈的核心位置，一手買(mǎi)家和二手買(mǎi)家基本上都是從事玉器買(mǎi)賣(mài)的商人，二手買(mǎi)家大多上過(guò)該項(xiàng)目看樓，當(dāng)時(shí)因種種原因而沒(méi)買(mǎi)成，故此這些二手房買(mǎi)家對(duì)該樓盤(pán)非常熟悉，也深知其面積實(shí)用，故此該樓盤(pán)樓價(jià)比同類(lèi)型樓高出一截也是“有價(jià)有市”。

 

金域華府除售價(jià)比別的樓盤(pán)貴外，租金也較貴。如一個(gè)北向64平方米的兩房，月租金可到5000元，其他樓盤(pán)同類(lèi)型兩房租金比金域華府要便宜四五百。王世偉表示，住在“偷面積”單位的業(yè)主在管理費(fèi)上也可省下一筆，物業(yè)公司按照房產(chǎn)證建筑面積收管理費(fèi)，一個(gè)64平方米的房屋，其他樓盤(pán)的同類(lèi)型單位房產(chǎn)證建筑面積達(dá)80平方米，無(wú)形中業(yè)主可以少交16平方米的管理費(fèi)。

 

樓價(jià)漲幅縮窄業(yè)主別盲目惜售

 

本報(bào)訊(記者王荔玨)7月廣州二手樓價(jià)保持穩(wěn)步小幅上漲的態(tài)勢(shì)，這已是今年以來(lái)連續(xù)第5個(gè)錄得環(huán)比漲幅的月份。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3~7月廣州二手住宅成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.9%、3.6%、3.3%、2.6%和2.2%，月均環(huán)比漲幅為2.9%，數(shù)據(jù)反映二手樓價(jià)自3月起保持穩(wěn)步逐月微升的勢(shì)頭。

 

漲幅再度放大可能性不大

 

據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1~3月二手樓價(jià)同比漲幅高達(dá)24.3%，而1~7月二手樓價(jià)同比漲幅已縮減到19.4%。今年上半年二手樓價(jià)同比漲幅明顯與去年上半年中高端市場(chǎng)交投膠著、成交以中低價(jià)樓為主力有關(guān)，但自去年6、7月央行兩度降息開(kāi)始，樓市交投活躍度明顯增加，樓價(jià)也開(kāi)始逐步重拾穩(wěn)中回升的態(tài)勢(shì)，估計(jì)接下來(lái)二手樓價(jià)同比漲幅再度大幅放大的可能性不高。

 

業(yè)主叫價(jià)高或變有價(jià)無(wú)市

 

由于上半年價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致當(dāng)下業(yè)主對(duì)后市看漲也是近兩年最高的。合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌指出，近期二手市場(chǎng)上多達(dá)三成以上房源出現(xiàn)不同幅度的漲價(jià)成交，此外，在即將簽約的“臨門(mén)一腳”階段，亦會(huì)有約兩成業(yè)主小幅反價(jià)。

 

盡管市場(chǎng)受看漲預(yù)期影響，買(mǎi)家入市積極性仍然高漲，但樓價(jià)連續(xù)數(shù)月上升，已令個(gè)別預(yù)算不足的買(mǎi)家因原目標(biāo)物業(yè)價(jià)格超過(guò)承受力而要另覓其他合乎預(yù)算的物業(yè)，買(mǎi)家出手亦更顯謹(jǐn)慎。以工業(yè)大道中保利花園為例，目前70平方米左右的電梯兩房，近一兩個(gè)月市場(chǎng)順利成交的大多是與市場(chǎng)價(jià)差不多的160多萬(wàn)元的房源，而業(yè)主大幅提價(jià)到170多萬(wàn)元放售的物業(yè)，若不是裝修豪華或有優(yōu)勝賣(mài)點(diǎn)，買(mǎi)家暫未能接受這個(gè)價(jià)位。