半月前出臺(tái)的杭州市經(jīng)濟(jì)適用房上市交易辦法非議不斷。26日，眾多經(jīng)適房業(yè)主在政府門口集合，并拉出橫幅表達(dá)了對(duì)這一新政的異議。

記者從杭州都市水鄉(xiāng)、北景園等多個(gè)經(jīng)適房小區(qū)多名業(yè)主代表處了解到，他們的異議主要集中在兩點(diǎn)：其一，該政策所定上市交易需繳55%土地補(bǔ)償價(jià)款，比例不合理，要求公開制定依據(jù)。

其二，當(dāng)年購(gòu)房合同中寫明5年后可上市交易，但由于杭州方面遲遲沒(méi)有出臺(tái)交易政策，導(dǎo)致他們無(wú)法交易，無(wú)故增加了換房成本。

對(duì)此，杭州市房管局方面表示，設(shè)2004年為是否需要繳納55%補(bǔ)償款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是根據(jù)前后經(jīng)適房性質(zhì)變化所定。該局認(rèn)為，55%的比例符合當(dāng)年合同約定條款。

杭州經(jīng)適房交易出臺(tái) 購(gòu)房者反應(yīng)兩極分化

8月12日，杭州市政府正式出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易和回購(gòu)管理的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。

《意見(jiàn)》規(guī)定，杭州市經(jīng)適房采取分類處置辦法，符合相關(guān)日期簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)之日起滿5年，并補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房可通過(guò)買賣、贈(zèng)與等方式處置該住房。

《意見(jiàn)》明確，須補(bǔ)繳土地收益等價(jià)價(jià)款的是在2004年9月1日后簽訂合同的經(jīng)適房。

在2004年9月1日之前簽訂購(gòu)房合同(含預(yù)售合同)的，上市交易時(shí)按照《杭州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易計(jì)繳土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)費(fèi)用。

而在這個(gè)時(shí)間之后的，按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按此《意見(jiàn)》，杭州市目前共有38598套經(jīng)適房可上市交易，面積374.29萬(wàn)平方米。

而其中，大約七成的經(jīng)適房需補(bǔ)繳55%差價(jià)，12869套無(wú)需繳納。

該政策出臺(tái)后，集中了大量2004年9月之前經(jīng)適房的杭州東新園、三塘等小區(qū)意欲賣房者不在少數(shù)。

據(jù)華邦地產(chǎn)三塘店負(fù)責(zé)人何委介紹，目前附近小區(qū)已有幾十名客戶預(yù)約登記，作為中介，他們已開始做經(jīng)適房交易培訓(xùn)，準(zhǔn)備迎接一個(gè)可能的交易火爆期。

不過(guò)，在2004年9月之后的經(jīng)適房購(gòu)買者則對(duì)政策頗為不滿，集體維權(quán)。這些購(gòu)買者主要集中在都市水鄉(xiāng)、三里家園、銘和苑等。

根據(jù)《意見(jiàn)》，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，通過(guò)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按照屆時(shí)公布的評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買價(jià)之間差價(jià)的55%向政府補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，原購(gòu)買時(shí)繳交的稅費(fèi)在計(jì)算差價(jià)時(shí)予以扣除。具體計(jì)算公式如下：

需補(bǔ)交的土地收益等價(jià)款＝(屆時(shí)的評(píng)估單價(jià)－經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買時(shí)單價(jià))×按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買的面積×55%－購(gòu)買時(shí)繳交的稅費(fèi)。

目前，杭州政府方面尚未制定出臺(tái)經(jīng)適房的評(píng)估單價(jià)，但早期購(gòu)房單價(jià)與現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)相差數(shù)倍已是事實(shí)。

據(jù)一位都市水鄉(xiāng)的購(gòu)房者介紹，2005年他買房時(shí)房?jī)r(jià)為2900/㎡，現(xiàn)在周邊二手房?jī)r(jià)大約在15000元/㎡左右，差價(jià)在12100元/㎡。按照《意見(jiàn)》，他需要繳納6655元/㎡。以60平方米的經(jīng)適房為例，一套房出售后，扣除稅費(fèi)，仍需繳納約40萬(wàn)元左右的土地收益等價(jià)款。而同一地段，比他早幾個(gè)月買經(jīng)適房的，買入價(jià)為2300元/㎡，卻因?yàn)槭窃?004年9月1日簽的合同就可被“豁免”。

對(duì)此，眾多經(jīng)適房業(yè)主表達(dá)出對(duì)新政的質(zhì)疑。

質(zhì)疑一：收益征收比例過(guò)高要求公開政策依據(jù)

金滿是2005年6月簽訂購(gòu)房合同的，屬于須繳納55%收益價(jià)款的那一批購(gòu)房戶。

2003年，金滿大學(xué)畢業(yè)，就開始申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房。“那時(shí)候是以搖號(hào)的方式進(jìn)行抽取的，一直沒(méi)抽中，隨后政策又變成平排隊(duì)申領(lǐng)經(jīng)適房了。”

當(dāng)年，金滿拿到了都市水鄉(xiāng)水映苑的經(jīng)適房名額。2005年，他簽訂購(gòu)房合同時(shí)，經(jīng)適房合同價(jià)是2900元/㎡，而周邊商品房?jī)r(jià)格大約4100多。

雙方在合同中約定，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房產(chǎn)所有證和土地使用證之日起，在5年內(nèi)不得上市交易；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納收益(具體辦法另行制定)。

金滿認(rèn)為，盡管合同中載明出售時(shí)需要向政府繳納收益費(fèi)用，“但現(xiàn)在55%的比例高的離譜，應(yīng)該按照當(dāng)年經(jīng)適房?jī)r(jià)和商品房?jī)r(jià)比例來(lái)算，更讓人心服口服。”

眾多經(jīng)適房購(gòu)買者因此要求杭州市房管局公開55%比例征收依據(jù)。

他們?cè)谝环菹蚝贾菔姓峤坏摹顿|(zhì)疑書》中提到，他們完全贊同政府應(yīng)當(dāng)提取一定收益，但對(duì)有關(guān)部門一刀切確定產(chǎn)權(quán)分配比例的做法不認(rèn)可，要求公開制定政策的依據(jù)。

反對(duì)者還認(rèn)為，杭州市確定商品房上市交易的繳納收益比例的文件是杭政(2007)9號(hào)文，該文發(fā)布時(shí)間為2007年9月1日，不應(yīng)追溯到此前所簽的合同。

而對(duì)杭州市將2004年9月1日定為是否需要繳納55%土地收益的時(shí)間界限，金滿等人認(rèn)為多有不公。“我們跟2004年前的人，可能都是同期參加搖號(hào)，后來(lái)又排隊(duì)的，價(jià)格相差也不大。”

對(duì)經(jīng)適房住戶的質(zhì)疑，杭州市房管局住房保障辦公室一位負(fù)責(zé)人表示，“經(jīng)適房”是在1998年取消房改房后出現(xiàn)的，這些年它的名稱沒(méi)有變，但性質(zhì)卻發(fā)生了巨大變化。他認(rèn)為，經(jīng)適房上市之所以有矛盾也與最初的政策設(shè)計(jì)不周全有關(guān)，沒(méi)有考慮到性質(zhì)變化問(wèn)題。

“98年后出現(xiàn)的經(jīng)適房其實(shí)是微利房，與周邊商品房?jī)r(jià)相差幾百元。而2004年9月1日起，有關(guān)部委正式確定經(jīng)適房為保障性住房，主要開始偏向于中低收入人群。”這位負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)樾再|(zhì)改變，2004年9月1日后的經(jīng)適房與商品房?jī)r(jià)格都相差很多，包括面積超出部分的商品房，亦比同地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格低。

這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，在2004年9月1日之后簽訂的經(jīng)適房合同中，明確約定經(jīng)適房在上市交易時(shí)需繳納一定收益。“2007年我們確定收益部分為55%，這是對(duì)之前合同的條款的解釋，應(yīng)被視作有效。”

質(zhì)疑二：延后出臺(tái)多年購(gòu)房者換房成本無(wú)故提高

金滿等人不滿的，還包括經(jīng)適房交易政策的延后出臺(tái)。

按照經(jīng)適房交易合同，經(jīng)適房在5年內(nèi)不得上市，眾多購(gòu)房者認(rèn)為該合同條款也就意味著5年后經(jīng)適房可上市。

不過(guò)，杭州市政府并未在2009年9月1日前出臺(tái)政策。“2004年9月以后，最早簽訂的住戶大約被拖延了4年，這四年，杭州房?jī)r(jià)漲得很快。”金滿認(rèn)為，政策的延后致使他們換房的成本提高，杭州市政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

杭州市房管局方面則解釋，2010年前后，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的調(diào)查后，杭州市準(zhǔn)備開放經(jīng)適房交易市場(chǎng)，發(fā)布相關(guān)文件，但恰好住建部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》。

該文要求經(jīng)適房必須先補(bǔ)繳費(fèi)用才能上市交易，而補(bǔ)繳費(fèi)用后，購(gòu)房者也可選擇不上市，只是取得完全產(chǎn)權(quán)。“這與杭州市原本要發(fā)布的政策相沖突，杭州的政策是先交易后補(bǔ)繳費(fèi)用，購(gòu)房者也不能不交易就取得完全產(chǎn)權(quán)。”杭州市房管局住保辦副主任陳慷解釋。

不過(guò)，杭州市的經(jīng)適房上市政策又為何需要修改三年？

陳慷說(shuō)，政策調(diào)整需要走各個(gè)審批流程，對(duì)各個(gè)細(xì)節(jié)都要做風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，要充分論證。他說(shuō)，杭州市從1999年開始推出經(jīng)適房，是中國(guó)國(guó)內(nèi)最早推經(jīng)適房的城市，“杭州現(xiàn)在有經(jīng)適房9萬(wàn)多套，經(jīng)適房歷史沿革越長(zhǎng)，做政策就越復(fù)雜，要考慮各方面各階段的問(wèn)題。”

而據(jù)了解，目前令金滿等人最不滿意的“2004年9月1日”作為節(jié)點(diǎn)的問(wèn)題。記者了解到，2010年準(zhǔn)備出臺(tái)的文件中，并非是以該時(shí)間作為政策節(jié)點(diǎn)。

透明售房網(wǎng)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，2004年9月1日以后購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房，須按現(xiàn)今評(píng)估價(jià)和當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)差額的55%繳納土地收益等價(jià)款并不科學(xué)，屬于“一刀切”政策。

浙江滬鑫律師事務(wù)所主任林镥海表示，在該事件中，經(jīng)適房戶主因經(jīng)適房交易政策延遲出臺(tái)，增加了購(gòu)房成本，確可起訴相關(guān)部門行政不作為。

26日，金滿等人到杭州市房管局信訪，負(fù)責(zé)接待的人員口頭明確，今后經(jīng)適房的繼承并不需要繳納55%的收益，但上述上市政策仍將如期繼續(xù)執(zhí)行。

多位經(jīng)適房業(yè)主向記者表示，由于目前房管部門的答復(fù)令他們并不滿意，他們?nèi)栽诶^續(xù)通過(guò)各種方式維護(hù)權(quán)益。