我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控正處在從行政調(diào)控向市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過(guò)渡期。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位并未明顯改變。房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立是漸進(jìn)式過(guò)程，限購(gòu)、限價(jià)、限貸等短期政策很難快速退出，尤其在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前，決策層對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度將以穩(wěn)為主，不會(huì)容忍政策大幅變動(dòng)，最早的政策變動(dòng)可能出現(xiàn)在三中全會(huì)之后。

房地產(chǎn)調(diào)控不缺政策缺改革

自2003年實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，調(diào)控效果不盡如人意，房?jī)r(jià)陷入“屢調(diào)屢漲”怪圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎成了一個(gè)投機(jī)市場(chǎng)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了一個(gè)全新問(wèn)題，一二線(xiàn)城市供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)“高燒不退”；而部分三四線(xiàn)城市則庫(kù)存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化。過(guò)去限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政調(diào)控手段，主要針對(duì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市設(shè)計(jì)，只注重從需求上給市場(chǎng)降溫，在擴(kuò)大供給方面力度不夠，土地和樓盤(pán)的有效供給明顯不足，可謂“治標(biāo)不治本”。并且這些措施到了三四線(xiàn)城市“藥不對(duì)癥”，就會(huì)完全走樣。

實(shí)際上，在我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控缺的不是政策，而是改革。歷史地看，也正是改革的不徹底造就了今日房地產(chǎn)市場(chǎng)之怪現(xiàn)狀。作為當(dāng)年在全國(guó)推行分稅制改革的代價(jià)，土地出讓收入部分歸于地方政府，這就為日后的“土地財(cái)政”埋下了伏筆。“土地財(cái)政”本可以避免，但是由于改革不徹底，推行分稅制的一個(gè)重要前提——清晰地劃分中央與地方的事權(quán)和支出分配，被刻意地“回避”了，分稅制在中國(guó)成了中央實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)集權(quán)的手段。

由于財(cái)政分配不平衡，地方政府事權(quán)和財(cái)政支出過(guò)重，地方政府財(cái)政收入60%上繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重，土地出讓收入成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源，逐步演變成了“土地財(cái)政”的局面。

房地產(chǎn)價(jià)格上漲成為對(duì)地方政府最有利的財(cái)政保障，把房地產(chǎn)當(dāng)成“提款機(jī)”，把土地當(dāng)成“印鈔機(jī)”。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，“地王”層出不窮，土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)。我國(guó)逐步形成土地出讓政府壟斷，政府既作為土地的擁有者，又作為“招拍掛”的裁決者，很容易操控地價(jià)。一些地方官員在任期內(nèi)為提高政績(jī)，通過(guò)“招拍掛”提前超額將土地指標(biāo)賣(mài)光，造成開(kāi)發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備的土地居然可用10年或20年。

做好調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)形成的不合理房?jī)r(jià)不僅僅在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求，其根源在于不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制。短期政策頻繁出手，多次運(yùn)用后調(diào)控效果在減弱，并且短期政策需要隨著市場(chǎng)波動(dòng)而調(diào)整，不能長(zhǎng)期運(yùn)行。單純依靠行政調(diào)控，無(wú)法抑制投資投機(jī)需求；過(guò)度依賴(lài)短期調(diào)控，難以鏟除房?jī)r(jià)上漲土壤。房地產(chǎn)調(diào)控思路需要轉(zhuǎn)變，必須摒棄以往行政化、短視化的治理思維，要靠房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制和長(zhǎng)期性的改革，方可徹底根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。過(guò)去我們比較重調(diào)控，所以改革進(jìn)展不大，甚至沒(méi)有進(jìn)展。而房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，關(guān)鍵在于改革，要改變以往“重調(diào)控、輕改革”的局面，以推進(jìn)土地、稅收、金融制度方面的改革為抓手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為改革的前提，首先必須做好房地產(chǎn)調(diào)控的三大基礎(chǔ)性工作，即房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控奠定新格局。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，就為嚴(yán)格房產(chǎn)登記找到了法律依據(jù)，也為個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)奠定了基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)掛鉤，能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，為房產(chǎn)稅的全面征收提供了技術(shù)支持。同樣，只有摸清家底，掌握全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況，才能為精準(zhǔn)調(diào)控打下基礎(chǔ)，有助于實(shí)現(xiàn)扼制房?jī)r(jià)暴漲、打擊房產(chǎn)囤積、避免閑置浪費(fèi)等調(diào)控目標(biāo)，防止房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。沒(méi)有這三大基礎(chǔ)性工作做支撐，房地產(chǎn)調(diào)控就是一個(gè)打不開(kāi)的死結(jié)，最終只能走向死胡同。

建立多策并舉的新調(diào)控思路

建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制必須更多運(yùn)用市場(chǎng)的辦法，以“市場(chǎng)化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”，保持供求關(guān)系總量平穩(wěn)，以及房?jī)r(jià)平穩(wěn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)改變以往單純抑制需求的思路，注重從改善供給方面下工夫，做到多策并舉。

一要通過(guò)逐步建立房產(chǎn)稅、交易稅等房地產(chǎn)稅收體系，通過(guò)增加房屋持有成本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化，打壓存量房，逼出空置房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通，改善供求關(guān)系，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾問(wèn)題。

二要推進(jìn)土地和資金要素的市場(chǎng)化，通過(guò)推進(jìn)土地制度改革，改變政府壟斷土地市場(chǎng)造成地價(jià)上升的局面；通過(guò)稅費(fèi)替代，打破地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)；通過(guò)推進(jìn)金融體制改革，拓寬財(cái)富階層的投資渠道，為積壓在房地產(chǎn)的投資資金“分流”。

三要進(jìn)一步完善保障房體系，建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制，大量保障房上市還將最終改變房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拉低整體房?jī)r(jià)。

四要推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步解決城市結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如果不能合理改善城市結(jié)構(gòu)，進(jìn)行科學(xué)布局，很難解決一二線(xiàn)城市供不應(yīng)求而三四線(xiàn)城市有房無(wú)市的兩極分化問(wèn)題。