上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 楊紅旭

當(dāng)前，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，看漲房?jī)r(jià)的聲音一浪高過(guò)一浪。尤其是地王頻出、高價(jià)地橫行，地價(jià)推高房?jī)r(jià)，似已板上釘釘。我的感覺(jué)是，很多拿高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商，對(duì)后市的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀；而很多購(gòu)房者，對(duì)于后市房?jī)r(jià)大漲，有些過(guò)于憂心。

盛極必衰，這是自然界的法理。即便是過(guò)去十多年中國(guó)房?jī)r(jià)不斷快速上漲，也同樣存在著樓市降溫與房?jī)r(jià)下跌的時(shí)段。只有理性看待市場(chǎng)，才不至于在市場(chǎng)中摔跟頭。正基于此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)短周期（未來(lái)6個(gè)月至12個(gè)月的變化）可用于指導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)。

關(guān)于短周期，過(guò)去十年已有跡可循。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，是衡量開(kāi)發(fā)行業(yè)體溫的“溫度計(jì)”，能夠比較好的反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的周期性波動(dòng)。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來(lái)可劃分為三個(gè)短周期。

第一個(gè)周期：2004年3月-2007年11月。這一周期出現(xiàn)兩個(gè)峰值，都是106點(diǎn)，谷值是100.6，出現(xiàn)在2005年12月。下行歷時(shí)21個(gè)月，上行歷時(shí)23個(gè)月，共計(jì)43個(gè)月。下行主因是房地產(chǎn)調(diào)控，上行主因是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，資本市場(chǎng)瘋狂。

第二個(gè)周期：2007年12月-2010年3月。第二個(gè)周期峰值近106點(diǎn)，谷值是94.74，出現(xiàn)在2009年3月。下行歷時(shí)16個(gè)月。上行歷時(shí)12個(gè)月，共計(jì)28個(gè)月。下行主因是受國(guó)際金融危機(jī)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑，上行主因是政策力度大。這輪跌急漲急，波幅大，歷時(shí)短。

第三個(gè)周期：2010年4月以來(lái)。谷值是94.39，出現(xiàn)在2012年9月，下行歷時(shí)30個(gè)月。下行主因經(jīng)濟(jì)下滑與房地產(chǎn)調(diào)控。在雙重打擊下，下行時(shí)間較長(zhǎng)，調(diào)整幅度較大。上行主因是貨幣寬松和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。這輪周期已經(jīng)完成筑底，但上行之路不可能像2009年那輪又急又快，將在“磨磨唧唧”中上行，預(yù)計(jì)將于2014年觸頂。

接下來(lái)，我們?cè)儆梅績(jī)r(jià)增幅，來(lái)印證一下國(guó)房景氣指數(shù)的短周期。按照“峰值-峰值”的劃分法，2004年以來(lái)，同樣可分為三個(gè)短周期（按季度）。第一個(gè)周期：2004年四季度—2008年一季度；第二個(gè)周期：2008年二季度—2010年二季度；第三個(gè)周期：2010年三季度開(kāi)始。由此可見(jiàn)，兩個(gè)指標(biāo)的周期基本一致。第二、第三個(gè)周期的谷值，出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，可見(jiàn)市場(chǎng)調(diào)整幅度大，而第一個(gè)周期的谷值只是房?jī)r(jià)漲幅減小。2012年四季度進(jìn)入第三個(gè)周期的后半段，也即上升階段，2013年基本處于上升通道。但本輪上升過(guò)程中，不可能像2009年那樣強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)同比增幅難以超過(guò)上一輪12.8%的高點(diǎn)，上升持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年四季度或2014年一季度見(jiàn)頂。

歐美國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)歷過(guò)上百年的周期性變化，經(jīng)驗(yàn)較多，即便如此，短周期也存在較大的變量。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化，主要始于1998年，只有十幾年時(shí)間，短周期的規(guī)律更加不易掌握，而且受房地產(chǎn)調(diào)控影響大。

筆者認(rèn)為，決定短周期房?jī)r(jià)漲跌的“四個(gè)引擎”是經(jīng)濟(jì)、政策、資金和存貨。當(dāng)前樓市表現(xiàn)也可從這“四個(gè)引擎”入手分析。

其一，經(jīng)濟(jì)低位企穩(wěn)。去年三季度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低探至7.4%，四季度反彈至7.9%，就在大家認(rèn)為經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底反彈之際，今年上半年卻出人意料的繼續(xù)下滑，二季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多數(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)略有起色，8月匯豐中國(guó)制造業(yè)PMI初值為50.1，重返50枯榮線上方，創(chuàng)4個(gè)月內(nèi)最高水平。這些信號(hào)表明，今年下半年經(jīng)濟(jì)將企穩(wěn)。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)已告別高增長(zhǎng)，明年也僅為8%上下。總體而言，經(jīng)濟(jì)面的情況對(duì)樓市屬中性略偏空。

其二，政策中性。穩(wěn)增長(zhǎng)，客觀上要求調(diào)控不宜進(jìn)一步升級(jí)。下半年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控基本平穩(wěn)，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場(chǎng)秩序整頓、推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)、放松房企再融資、支持首套剛需等。

其三，資金面不喜不憂。從外部資金面看，今年貨幣供應(yīng)量明顯大于去年，M1同比增幅可能保持在10%上下，而去年保持在6%上下，但是今年1月沖高后，呈震蕩回落態(tài)勢(shì)，預(yù)期明年將弱于今年。從內(nèi)部資金面看，由于房企銷售形勢(shì)較好，資金回籠量很大，總體資金面寬松了很多。全國(guó)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源同比增幅今年以來(lái)保持在30%以上，而去年在10%上下，說(shuō)明今年房企的資金寬松度遠(yuǎn)好于去年。但這一增幅今年初以來(lái)一直高位盤(pán)整，預(yù)計(jì)未來(lái)一年將呈收窄趨勢(shì)。簡(jiǎn)而言之，資金面明顯強(qiáng)于去年，但接下去將有所減弱。

其四，存貨面基本見(jiàn)底。自去年二季度開(kāi)始，全國(guó)主要城市的住宅庫(kù)存開(kāi)始減少，尤其是一線和部分二線城市，但三、四線一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，區(qū)域分化嚴(yán)重。值得關(guān)注的是，從今年4月開(kāi)始，一、二線城市的庫(kù)存量呈現(xiàn)震蕩走高的跡象。本輪周期中，庫(kù)存最低點(diǎn)很可能就是3月份。與之相適應(yīng)，20個(gè)典型城市的住宅去化周期，也在3月達(dá)到最低的8.3個(gè)月，其后震蕩小幅上行，7月提高至9.6個(gè)月。就存貨和去化周期而言，當(dāng)前一線和部分二線城市，依然處于近兩年低位，未來(lái)半年房?jī)r(jià)仍有上漲壓力，但供不應(yīng)求最緊張的時(shí)點(diǎn)已過(guò)，未來(lái)1-2年將重新趨于增長(zhǎng)。

總而言之，通過(guò)分析決定短周期房?jī)r(jià)漲跌的四個(gè)因素，大致可以預(yù)測(cè)，當(dāng)前處于本輪樓市景氣周期的頂部區(qū)間，下半年房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺，但明年將有所降溫。