在土地出讓之初,就對未來的房價進行了限定,這種“限房價、競地價”的調(diào)控手段再次升級。昨日,朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設施用地開始競價。市國土局相關人負責人表示,這次“單限房”不僅限定了單價和面積,更是給每套房的總價款設定了單價,每套單價不得超過200萬元。
“限房價、競地價”是指在土地出讓的相關條款中提前約定商品房入市的價格,開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價格。和“兩限房”的概念相對,在今年春天發(fā)布的“國五條”北京落地政策里,“進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理”這一條內(nèi)容延伸后即為本市即將推廣的“單限房”,而“單限房”也被解讀為滿足自住、改善型需求的商品房。
據(jù)了解,正在競價的豆各莊地塊中需配建51500平方米公租房。除公租房之外,在這次掛牌的新版交易公告中,第4條明確顯示本次出讓宗地中除公共租賃住房外,剩余居住用途建筑規(guī)模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米,套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi),單套商品住房總價控制在200萬元以內(nèi),而該地塊周邊二手房目前的均價在28000元/平方米左右。
這一地塊,被業(yè)內(nèi)人士認為是“國五條”北京落地政策發(fā)布之后,第一宗真正意義上的“限房價”土地。此前,這宗土地在出讓過程中曾經(jīng)被臨時叫停。按照原計劃,這一地塊本應在今年1月15日掛牌。
當時數(shù)據(jù)顯示,該地塊位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村,東至規(guī)劃黃廠路,南至焦化廠北路,西至東五環(huán)路,北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地,被規(guī)劃為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環(huán)保設施用地。地塊土地面積為22.4463萬平方米,其中建設用地面積11.8035萬平方米,建筑控制規(guī)模29.4605萬平方米。
據(jù)此前的出讓公告,該地塊起始價為22.78億元,競價階梯為1200萬元,競買保證金為7億元。
事實上,本市已經(jīng)試點在土地拍賣環(huán)節(jié)“限房價、競地價”或“限地價,競低房價”,使得土地在招、拍、掛環(huán)節(jié)就已經(jīng)確定未來銷售房價,保證市場上持續(xù)有中低價位商品房上市。今年,本市曾經(jīng)在年度供地計劃中首次單獨列出了370公頃的中小套型普通商品住宅用地的供應指標,占比達到了22.4%。
市住建委相關負責人表示,本市支持自住型商品住房的政策草案已經(jīng)基本形成,近期就將有更多“限房價、競地價”土地供應。未來對于如何界定誰能買“單限房”,又如何避免有資格的人低價買入、高價賣出來投機獲利等問題,都將出臺相關明文規(guī)定。
這位負責人同時透露,由于政府在土地收入、稅收政策方面對“單限房”執(zhí)行了優(yōu)惠,這些房源作為二手房再上市時,可能會受到限制。
北京還有哪些“限競”出讓地塊?
2011年5月,房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地居住項目用地就是以“限房價、競地價”方式出讓,該宗地中所有居住用途建筑面積均為“中小套型商品住房”,房屋銷售限價均價為每平方米12500元。最終,被中鐵建以14.6億元的總價成交,樓面單價為6095元。當時房山商品房均價14000元至15000元,限價房的價格相比市場價格低20%以上。
2013年7月3日下午,北京又一宗“限房價、競地價”地塊成交,該宗地位于昌平沙河高教園區(qū),恒大地產(chǎn)以35.6億元競得地塊,折合樓面單價約6964元。該地塊25.1萬平方米被用來建設“園區(qū)安置房”,回購單價為1.4萬元。而目前沙河高教園區(qū)的房價約為2萬元。
豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊示意圖
豆各莊鄉(xiāng)黃廠村地塊大致范圍:它時下的東至規(guī)劃黃廠路,南至焦化廠北路,西至東五環(huán)路,北至豆各莊產(chǎn)業(yè)用地。
該宗地將以“六通一平”形式供地。它時下的掛牌出讓起始價為24.5億元,競價階梯為1300萬元,競買保證金為人民幣7.4億元。
專家觀點
此類用地大量供應將平抑房價
一邊是曾經(jīng)被叫停的豆各莊地塊重新掛牌交易,另一邊是農(nóng)展館高端地塊將“復蘇”。專家認為,“單限房”供地若能陸續(xù)推出并形成一定的供應量,將有效平抑中低端市場的房價,對商品房住宅銷售市場、土地市場都能產(chǎn)生一定的調(diào)整功效。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示,今年年初,本市就繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策,擬對自住型商品房進行限價。到目前為止,相關部門已經(jīng)陸續(xù)推出了自住型商品住房供地。“限房價、競地價”或者“限地價,競低房價”的地塊如果能陸續(xù)推出并形成一定的供應量,將有效平抑房價。
對于一邊嚴格限制地價、一邊又恢復高端地塊上市的現(xiàn)象,偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為這并不矛盾:“限價地和高端地塊互現(xiàn),將成為未來土地市場的主流。”
他分析,這種情況符合調(diào)控基調(diào)。本市有望形成一系列符合以下市場特征的長效機制,即“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”。而2010年房山中鐵建國際城項目也曾經(jīng)有過“限價”的試點,控制房價效果明顯。因此,將限價的步驟延展至土地出讓階段也是控制房價的有力途徑,同時也解決了中低收入家庭的住房問題。
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