溫州近日微調(diào)樓市限購(gòu)政策。中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),目前溫州樓市兩極分化嚴(yán)重,位置較好的中檔樓盤熱銷,高檔樓盤仍然乏人問津。一些投資客躍躍欲試。專家表示,如果房地產(chǎn)受限購(gòu)政策微調(diào)刺激一躍而起,則溫州的實(shí)業(yè)和金融可能“失血”,不利于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民間金融發(fā)展。
樓盤銷售兩極分化
在限購(gòu)政策微調(diào)之后,距離溫州市區(qū)較近的“中梁外灘首府”項(xiàng)目異?；鸨?登記首日就被購(gòu)房者圍得水泄不通。該樓盤的開盤價(jià)為2萬元/平方米至2.3萬元/平方米,與兩年前同區(qū)域房?jī)r(jià)相比低近40%,并且有較大的贈(zèng)送面積。甌海大道上的“萬科金域中央”項(xiàng)目單價(jià)在2.2萬元/平方米左右,而附近的“鉑金家園”售價(jià)最高時(shí)一度超過4萬元/平方米。“萬科金域中央”開盤僅15天就售出大半。“置信廣場(chǎng)”項(xiàng)目單價(jià)不超過2.5萬元/平方米,同樣受到購(gòu)房者追捧。
中國(guó)證券報(bào)記者在“中梁外灘首府”售樓部現(xiàn)場(chǎng)了解到,前來購(gòu)房的絕大多數(shù)是改善型,還有少量是首次置業(yè)的年輕人,也不乏投資客。不少購(gòu)房者表示,溫州房?jī)r(jià)跌幅已很大,目前感覺不會(huì)再跌了,同時(shí)也擔(dān)心房?jī)r(jià)再度上漲。
與之形成鮮明對(duì)比的是高端樓盤仍賣不動(dòng)。中國(guó)證券報(bào)記者在高端樓盤“甌江公館”看到,整個(gè)售樓部沒有一個(gè)客戶,只有兩名銷售人員留守,沙盤上已落滿灰塵。該樓盤都是面積在325平方米以上的大戶型,總價(jià)均超過千萬元,此前單價(jià)6萬元/平方米,目前價(jià)格為4.4萬元/平方米。雖然開盤已有一年,但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價(jià)超過6萬元/平方米,開盤也已超過一年,雖曾推出降價(jià)活動(dòng),但目前依然滯銷。
“作為溫州‘地標(biāo)’的‘鹿城廣場(chǎng)’售價(jià)一度近9萬元/平方米,目前售價(jià)幾乎腰斬。”溫州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)理表示,目前“鹿城廣場(chǎng)”、“中瑞曼哈頓”等高端樓盤仍有大量房源在售。“香緹半島”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤如今價(jià)格均接近腰斬。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示,去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%,今年上半年又?jǐn)D掉10%左右。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示,溫州此前的限購(gòu)政策抑制了改善型需求。目前溫州房?jī)r(jià)已較高峰時(shí)跌去30%至40%,此時(shí)微調(diào)限購(gòu)政策,釋放改善型需求,有利于樓市復(fù)蘇。目前熱銷的大多是性價(jià)比較高的樓盤,購(gòu)房者主要是改善型和首次置業(yè)者,他們認(rèn)為泡沫已經(jīng)擠掉了。
資金環(huán)境尚待改善
受此前民間金融危機(jī)的影響,溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機(jī),金融市場(chǎng)急劇收縮,市場(chǎng)資金面緊張,目仍未恢復(fù)元?dú)狻?/div>
“溫州現(xiàn)在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場(chǎng)已冰凍了,沒人敢借錢,有點(diǎn)錢的人都把錢存銀行。”溫州方興擔(dān)保有限公司董事長(zhǎng)方培林表示,擔(dān)保公司和典當(dāng)行的業(yè)務(wù)萎縮,有抵押物也很難融到錢。由于房?jī)r(jià)大幅下跌,房產(chǎn)抵押沒人敢接。
“整個(gè)市場(chǎng)都缺錢,去哪里都借不到錢。以前我們可以做百萬元以上的擔(dān)保貸款,現(xiàn)在最多只能貸10萬元。”溫州市鹿城區(qū)某小額貸款公司陳經(jīng)理表示,公司業(yè)務(wù)基本停滯,員工大部分在放假,偶爾做做10萬元以內(nèi)的貸款業(yè)務(wù)。
申誠(chéng)典當(dāng)行一位客戶經(jīng)理表示,今年以來資金十分緊張,典當(dāng)融資月利率達(dá)3%至3.5%。以一輛市場(chǎng)價(jià)40萬元的轎車做抵押,最多可以融到20萬元,且時(shí)間最好不超過3個(gè)月。東開典當(dāng)行表示,現(xiàn)在民間融資非常困難,即使用房產(chǎn)做抵押融資也很少接受。
限購(gòu)微調(diào)效果難測(cè)
溫州限購(gòu)政策微調(diào)后,樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,在政策微調(diào)前一周,即7月31日至8月6日,溫州樓市成交量為657套,日均成交不足百套。在政策微調(diào)后一周,即8月7日至13日,成交量達(dá)1629套,日均成交232套。
溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示,溫州房?jī)r(jià)已深跌,泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機(jī)的影響還未消退,市場(chǎng)資金面依然緊張,房?jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲。加上限購(gòu)政策并未退出,投資客現(xiàn)在不會(huì)入市。
溫州當(dāng)?shù)貙＜曳治?溫州調(diào)整樓市限購(gòu)政策的出發(fā)點(diǎn)是拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。目前溫州有大量的民營(yíng)企業(yè)主深陷房地產(chǎn)項(xiàng)目,而房?jī)r(jià)已較最高峰時(shí)下跌30%-40%,直接影響企業(yè)現(xiàn)金流。據(jù)溫州企業(yè)家聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì),2011年溫州民間金融危機(jī)全面爆發(fā)前,全市100家明星企業(yè)半數(shù)以上涉足樓市。
溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文認(rèn)為,溫州房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌已對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞作用。只有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù),企業(yè)家手里的房產(chǎn)才能脫手,然后使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
“溫州大部分民營(yíng)企業(yè)還在延續(xù)以前的發(fā)展模式。”溫州鞋都某鞋企老板表示,民間金融危機(jī)影響還未消除,還債是很多企業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。即使企業(yè)要技術(shù)升級(jí)、更新生產(chǎn)線、需求轉(zhuǎn)型,也根本拿不出錢來?，F(xiàn)在很多鞋企還在為填補(bǔ)債務(wù)窟窿而開工。
深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師李宇嘉表示,溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)生存環(huán)境和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并無實(shí)質(zhì)性改善,此時(shí)樓市限購(gòu)政策調(diào)整,不僅不會(huì)使盤活的資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì),反而會(huì)誘使更多民營(yíng)資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
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