棚改項目、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)均成上市房企融資借口
扎堆再融資，傳遞調(diào)控政策微變信號？
《中國經(jīng)濟周刊》 記者 劉德炳 | 北京報道
在中斷了近三年之后，8月份房地產(chǎn)上市公司再融資突然多點開花：新湖中寶(600208.SH)、三湘股份(000863.SZ)、宋都股份(600077.SH)等多家房企集中推出了再融資計劃。從上市公司公布的融資計劃來看，不僅僅有保障房、棚改項目，還涉及商品住宅項目甚至是商業(yè)項目。
但證監(jiān)會近期連續(xù)三次回應(yīng)稱，近年來上市房企再融資政策口徑并無變化，一直根據(jù)2010年國務(wù)院的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但這一解釋卻沒法阻擋房企融資的步伐，難道上市房企再融資大門真的已經(jīng)全面放開？
再融資潮來勢洶洶
8月1日晚，新湖中寶發(fā)布定增預(yù)案，擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發(fā)不超過17.91億股，募資不超過55億元，用于上海新湖明珠城和新湖青藍國際這兩個項目。
根據(jù)公告，這兩個項目被定位為舊城棚戶區(qū)改造項目。上海新湖青藍國際項目位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，是所謂的上海市新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項目，總投資67億元，募集資金投入25億元。剩余募集資金則用于上海新湖明珠城項目。
雖然這是三年來上市房企首次再融資，但由于該筆募集資金部分被用于棚改項目，與普通的商品房項目有差別，因此新湖中寶的融資行為并不完全被市場理解為房企再融資解禁。
但隨后幾天，多家房地產(chǎn)上市公司推出了再融資計劃，并且投向范圍更大，甚至涉及商品房項目。
8月7日，宋都股份發(fā)布增發(fā)預(yù)案，計劃以4.80元/股的價格向不超過10名符合規(guī)定的投資者，非公開發(fā)行不超過3.13億股，募集資金總額不超過15億元，用于投資南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目。
8月14日，宋都股份有關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前公司的再融資計劃已獲得董事會通過，下一步計劃在8月22日召開股東大會進行表決，一旦表決通過，將會在月底正式向證監(jiān)部門申請批準(zhǔn)。不過根據(jù)慣例，證監(jiān)部門的審核周期有可能需要幾個月。同時，這名負責(zé)人向記者表示，募集資金投入的項目確實是商品房項目。
無獨有偶，8月7日，冠城大通(600067.SH)推出了18億元的可轉(zhuǎn)債融資預(yù)案，計劃募集資金投資于南京萬盛世紀(jì)新城。8月9日晚間，三湘股份 (000863.SZ)公告擬募資12.5億元，投資于三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場等項目。其中，三湘海尚名邸為住宅項目，虹橋三湘廣場為商業(yè)地產(chǎn)項目。
8月13日晚，金科股份(000656.SZ)發(fā)布公告稱，公司擬募資不超過43.24億元，投向西安鳳城二路項目(8.5億元)、重慶開州財富中心(12億元)、重慶江津世界城(10億元)3個地產(chǎn)項目及補充流動資金(12.74億元)。
除此之外近期多家房企都因籌劃重大事項而停牌，如招商地產(chǎn)[微博](000024.SZ)等，有分析人士猜測，這些停牌舉動或與再融資有關(guān)。
調(diào)控政策已微變？
自2010年以來，房企再融資之路已被暫時卡住，如今為何突然有多家上市房企公布融資計劃？中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強對《中國經(jīng)濟周刊》表示，這表明，上市房企一定捕捉到某種信號，進而改變其行為。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊認為，恢復(fù)部分房企的再融資功能，與中央近期會議提出的“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)是一致的。
今年6月，國家召開了棚戶區(qū)改造相關(guān)會議，決定今后5年再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。并強調(diào)，引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對棚戶區(qū)改造的信貸支持，符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項用于棚戶區(qū)改造項目的企業(yè)債券或中期票據(jù)；落實相關(guān)政策措施，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。
張磊告訴《中國經(jīng)濟周刊》，預(yù)計率先獲得審批通過的，一般是與保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造項目有關(guān)。預(yù)計那些從事保障房和棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)(不限于上市房企)，也更容易獲得銀行信貸。這意味著為房企的補充資金流動性開了一個口——符合中央政策鼓勵方向即可再融資。
新湖中寶等企業(yè)募集資金的投向確實是棚改項目，不過，從三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企來看，其資金投向都涉及商品房項目。
對此，上述宋都股份相關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》，其募集資金投向也是當(dāng)下國家政策所支持的。據(jù)他介紹，南京南郡國際花園項目的銷售對象以20~35歲的年輕人為主，主要針對首次購房需求。該項目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數(shù)占比達到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。
而杭州東郡國際三期項目位于下沙大學(xué)城北板塊，容積率為2.3，90平方米以下住宅套數(shù)占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前再融資計劃項目都是打著保障房、棚改、城鎮(zhèn)化舊城改造和剛需住宅的旗號，有打政策擦邊球的嫌疑。
記者了解到，目前中央正牽頭制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，其中一項內(nèi)容就是增供應(yīng)、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。陳國強認為，部分上市房企之所以敢于通過再融資投資于剛需項目，也是看準(zhǔn)了中央將力圖緩解樓市供應(yīng)不足的風(fēng)向。
房價或?qū)髲?fù)性上漲？
陳國強表示，目前的變動僅僅是一種地產(chǎn)融資的微調(diào)行為，甚至可以視作糾偏。過去雖然暫停了房企再融資，但一方面造成了銀行借表外業(yè)務(wù)繞道向地產(chǎn)企業(yè)融資，增大了“影子銀行”對金融體系的風(fēng)險；另一方面則最終影響了房地產(chǎn)供應(yīng)。而目前來看，管理層實施的是有差別的微調(diào)，部分不符合政策的再融資計劃依然可能會被叫停。
對于是否全面放開上市房企再融資，證監(jiān)會的態(tài)度則十分值得玩味。證監(jiān)會在6月28日、7月12日、8月9日連續(xù)三次就這一問題做出答復(fù)，均稱關(guān)于上市房企再融資的政策沒有改變。
對此，上述宋都股份負責(zé)人表示，從中可以發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會從沒有說過要停止上市房企的再融資計劃，所以這次證監(jiān)會反復(fù)表態(tài)沒有重啟再融資計劃，因為過去都沒有明文規(guī)定要停止房企再融資，只不過限制部分違法違規(guī)企業(yè)的再融資。同時在執(zhí)行層面，現(xiàn)在至少證監(jiān)會已經(jīng)可以接受融資方案申請了，不過能不能通過，目前還是未知數(shù)。
陳國強表示，判斷上市房企再融資放開的程度和方向，最終需要根據(jù)證監(jiān)會的最終批復(fù)，作進一步的觀察。
對于房地產(chǎn)業(yè)而言，資金是其命脈。一旦放開再融資，上市房企無疑又有了更大的跑馬圈地的資本。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，由于地產(chǎn)業(yè)極善資金騰挪，一旦放開再融資，不僅資金監(jiān)管是個難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地，而依靠融資來補充流動性，勢必推動房地產(chǎn)投機熱潮，最終導(dǎo)致房價難以控制。
張磊則悲觀地認為，如果全面放開房企融資和再融資，則必定招致地價和房價的全面上漲，而且極有可能是報復(fù)性上漲。
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