克而瑞信息集團(CRIC)、易居房地產(chǎn)研究院和中國房地產(chǎn)測評中心日前發(fā)布2013年7月中國城市住房價格288指數(shù)(下稱中住288指數(shù))。報告顯示,今年7月,監(jiān)測反映全國288個地級以上城市房價變動趨勢的中住288指數(shù)為1050.5點,較上月上升8.7點,環(huán)比上漲0.84%,漲幅較上月擴大0.45%,同比漲幅高達11.36%。

報告顯示,在監(jiān)控的288個主要城市中,有217個城市一手房交易價格出現(xiàn)上漲,71個城市指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)不同程度下跌。全國31個省級行政區(qū)域中,僅新疆、廣西和陜西一手房交易價格指數(shù)環(huán)比下降,其它省級行政區(qū)域一手房交易價格指數(shù)環(huán)比均穩(wěn)中有升。值得注意的是,環(huán)比下跌城市和行政區(qū)域數(shù)量較上月的79個和13個均有所減少,這說明房價上漲的區(qū)域在進一步擴大。

各地狀況呈兩極分化

數(shù)據(jù)顯示,全國房價是漲勢一片。就北上廣等十大城市而言,7月十城住宅均價為17609元每平方米,環(huán)比上漲1.34%,與去年同期相比上漲11.06%,近3年來同比漲幅首次超10%。在房價漲跌分化加劇的同時,各地庫存也出現(xiàn)分化。數(shù)據(jù)顯示,重點城市市場庫存下滑仍在持續(xù),除杭州外,7月十大重點城市庫存同比全線下跌,其中北京和廣州跌幅最大,超過20%。隨著去庫存節(jié)奏加快,重點城市的消化周期快速下降,截至7月底,8成重點城市商品住宅的消化周期已降到6至12個月的區(qū)間內(nèi),其中南京已低于6個月紅線。而三四線城市卻是庫存高企,數(shù)據(jù)顯示,一線城市供求比僅為0.64,但三四線城市,如甘肅武威供求比高達8.06,山西大同供求比高達5.7,延安4.34,供過于求現(xiàn)象明顯。

“出現(xiàn)兩極分化的主因是供需不平衡。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭指出,以北京為例,看似供應(yīng)量有所增加,但剛需盤僅占四成左右,且位置多處偏遠地帶。供不應(yīng)求造成價格高企。CRIC研究中心研究員楊晨青也指出,一方面庫存在快速下降,另一方面供應(yīng)卻沒有相應(yīng)地跟進,如果這一狀況不能得到明顯改善,重點城市下半年的供求風險或許將集中爆發(fā)。

高房價是“印”出來的嗎?

日前央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成在最新一期的《中國金融》上發(fā)表署名文章稱,有人說高房價是印出來的,這不準確。與其說高房價是“印”出來的,還不如說是“炒”出來的。

著名經(jīng)濟學(xué)家葉檀對此分析認為,我國房價上升與貨幣供應(yīng)量大幅上升的周期是重合的。雖然房價漲幅最高的2004年、2007年與廣義貨幣量增加最快的年份并不重合,但從長周期來看,貨幣發(fā)行量上升推高了房地產(chǎn)價格卻是不爭的事實。房地產(chǎn)價格滯后于貨幣增速,在傳導(dǎo)過程中,貨幣到達高峰后房地產(chǎn)滯后半年或者一年到達高峰,這是房地產(chǎn)市場的常態(tài)。

所謂高房價是“印出來的”,指的是高房價因紙幣發(fā)行過多而引起。而紙幣發(fā)行過多,又必然引起通貨膨脹。因此,說高房價是“印出來的”,實質(zhì)是說高房價因通貨膨脹而引起。業(yè)內(nèi)人士表示,以北京、上海等一線城市為代表的部分地區(qū),房價已超出民眾承受能力。買房難度的增加令不少國人已放棄擁有一處房產(chǎn)的夢想。高房價是內(nèi)外部多種因素綜合作用的結(jié)果,高房價和貨幣超發(fā)以及供需失衡都脫不了關(guān)系,其中貨幣超發(fā)是諸多外部因素當中的一個重要因素。

樓市調(diào)控應(yīng)對癥下藥

房價的不斷上漲,也使得市場對不斷加碼的樓市調(diào)控政策的效果產(chǎn)生了質(zhì)疑。近日有媒體統(tǒng)計,從2003年至今的10年時間里,管理層出臺房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策達43次,房價也隨之上漲超過10倍。

“新國五條新政效力已漸減弱,調(diào)控難抑房價上漲預(yù)期。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,一線城市房價愈調(diào)愈高的規(guī)律再次得到驗證,控制房價任務(wù)艱巨漫長,表明調(diào)控房價依然壓力巨大:一是上漲的城市不斷由一線城市蔓延到二三線城市,房價上漲幅度不斷擴大;二是房價上漲預(yù)期基本形成,新國五條調(diào)控威懾力正在弱化;三是35個地方版調(diào)控細則是又細又粗,關(guān)鍵性政策缺乏實際操作力;四是伴隨成交量的緩慢回升,調(diào)控政策出現(xiàn)政策見底的初步跡象。

顯然,調(diào)控政策并沒有擊中導(dǎo)致房價上漲的根源。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,對于樓盤入市價格的控制的確能在短期內(nèi)抑制房價大幅上漲,但限價政策必然會導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)問題。長期來看,調(diào)控房價最終需要增加供應(yīng)。

“從近期高層表態(tài)來看,雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變,但轉(zhuǎn)換思路、減少對行政性措施的依賴,以針對性微調(diào)為主要手段可能代表未來的政策趨勢。”陳國強認為,在穩(wěn)增長和保就業(yè)兩大重心帶動下,作為拉動經(jīng)濟增長的重要支柱,下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)政策加碼的可能性低,相對寬松的外部環(huán)境將繼續(xù)為樓市發(fā)展提供利好因素。

對于未來樓市調(diào)控的新思路,北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院教授董黎明認為,應(yīng)該是通過投資等相關(guān)政策,將更多新項目引向中小城市,增強其人口吸聚力,以縮小城市和區(qū)域間的資源配置差異,這樣才能從根本上解決部分城市房地產(chǎn)過熱和“攤大餅”式發(fā)展的問題。