近日，濟(jì)南市中考新政讓人矚目，很多家長(zhǎng)把目光投向了二手學(xué)區(qū)房市常買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，購(gòu)買(mǎi)一棟好的二手房不但需要“火眼金睛”般的選房技巧，還需要弄清楚過(guò)戶(hù)的具體流程。二手房過(guò)戶(hù)有三種情況：1、房屋買(mǎi)賣(mài);2、贈(zèng)與;3、繼承。三種情況涉及不同的法律規(guī)范，后兩者是要求辦理房屋公證后才可辦理過(guò)戶(hù)。

 

過(guò)戶(hù)的費(fèi)用包含以下幾個(gè)內(nèi)容：主要費(fèi)用:營(yíng)業(yè)稅:成交價(jià)的5.6% ；個(gè)稅:成交價(jià)的1%。以上兩項(xiàng)在所購(gòu)房屋房產(chǎn)證滿(mǎn)五年且是業(yè)主家庭唯一房產(chǎn)的情況下可免。契稅:成交價(jià)的1% (房屋面積小于90平)，成交價(jià)的1.5% (房屋面積大于等于90-144平)，成交價(jià)的3% (房屋面積大于等于144平或所購(gòu)是第二套房屋)；工本費(fèi): 80元；交易手續(xù)費(fèi):6元/平；家庭套數(shù)證明:100元；抵押貸款費(fèi): 80元，有地下室160元；如果是通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)房屋的話(huà)，還需要中介傭金:成交價(jià)的2%左右。

 

二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：

 

1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

 

2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

 

3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

 

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

 

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

 

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

 

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

 

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。