市場對于未來中國房地產(chǎn)何去何從依然爭論不休。若將過去伴隨房價快速上升,參與方掙得盆滿缽滿的10年稱為中國房地產(chǎn)的黃金10年,站在當(dāng)前的時點上,筆者傾向于認(rèn)為中國房地產(chǎn)的黃金10年已臨近結(jié)束。

 

尋究過去10年房價快速上漲的根源,首先是剛需的釋放。一方面,1998年住房改革制度的頒布,將延續(xù)了近半個世紀(jì)的福利分房拋向市場,按揭信貸等政策支持將城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求徹底釋放,過去十余年城鎮(zhèn)居民人均居住面積由約20平方米上升至2012年的33平方米即是最好的說明;另一方面,過去十年是我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)速率最為陡峭的十年,每年兩三千萬非城鎮(zhèn)人口進(jìn)入城市定居,新增城鎮(zhèn)人口的居住需要對城市住房形成巨大的需求。

 

投資性需求也急劇膨脹。中國人歷來有高儲蓄的習(xí)慣,過去十余年我國外匯儲備快速增長、社會貨幣投放激增,購置房產(chǎn)不失為最好的財富配置方式,而房價快速上升配之以高杠桿按揭,房地產(chǎn)投資回報數(shù)倍放大,投資和投機(jī)需求均急劇膨脹。

 

與此同時,多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場,土地供應(yīng)不足、投資開發(fā)主體囤地不開工等造成供給的不足,另外土地制度的雙軌制造成大量小產(chǎn)權(quán)等住房供應(yīng)得不到確權(quán),從而變相加劇了住房供應(yīng)的不足。供需矛盾持續(xù),只能以價格的上漲來調(diào)解。

 

時至今日,重新梳理供需矛盾的格局變化,中國房地產(chǎn)未來的演進(jìn)路線也許會逐漸清晰。從改善性需求來看,當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)33平方米,已接近甚至超越一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平,且隨著我國房屋竣工面積的增長,該指標(biāo)仍在進(jìn)一步改善,我國總體改善性需求對住房新增需求的邊際壓力逐漸減弱。從城鎮(zhèn)化來看,2012年我國官方的城鎮(zhèn)化率為52%,過去十年城鎮(zhèn)化率年均增長約1.3個百分點,根據(jù)我國政府制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)分析,未來年均新增城鎮(zhèn)化率約1個百分點,且呈逐漸下行態(tài)勢。再從投資性需求來看,目前我國主要城市均執(zhí)行較為嚴(yán)厲的限購限貸政策,政策目標(biāo)精確打擊投資投機(jī)需求,力求住房去投資化。從我國住房供應(yīng)能力來看,與10年前我國商品房竣工3億至4億平方米相比,2012年我國商品房竣工面積達(dá)9.9億平方米,其中住宅竣工面積達(dá)7.9億平方米,2012年我國新開工商品房面積17.7億平方米,其中住宅約13億平方米,商品房的供應(yīng)能力已大幅改善。

 

在住房制度方面,保障房建設(shè)依然是政府完善住房體系的重點工作之一,土地制度改革也有望化解多年來土地供應(yīng)不足、小產(chǎn)權(quán)房無法合法流通的矛盾。另外,我國購房群體過度年輕化透支潛在需求、當(dāng)前房價水平下普遍較低的租金回報率水平也在一定程度上預(yù)示著未來購房需求或不可持續(xù)。