本市3月30日發(fā)布了“國(guó)五條”細(xì)則的落地政策，這份被稱(chēng)為“京十九條”的政策，首次將二手房市場(chǎng)納入本市調(diào)控體系。“京十九條”已頒布3個(gè)多月，近期，一些涉及“避稅”方法的文章點(diǎn)擊率持續(xù)飆升，網(wǎng)絡(luò)上有“以房抵債”，老人將房屋低價(jià)“賣(mài)”兒女等“避稅攻略”。這些招數(shù)能否行得通？記者對(duì)此追訪了地稅部門(mén)和房管局的交易大廳，稅務(wù)人員表示，“避稅攻略”其實(shí)不靠譜，市民不可輕信。

 

  “別說(shuō)是20%的個(gè)稅了，就連2%我也不用交！”順義居民老王準(zhǔn)備買(mǎi)套二手房，對(duì)現(xiàn)有政策研究了一番后，他自以為發(fā)現(xiàn)了“漏洞”。原來(lái)，老王私下跟賣(mài)家商量好了，先把購(gòu)房款打給賣(mài)家，前提條件是賣(mài)家出具一張到期不還款“以房抵債”的欠條。屆時(shí)，老王以到期不還錢(qián)為由起訴賣(mài)家，讓法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)“以房抵債”。

 

  通過(guò)這種方式就能不交稅嗎？答案當(dāng)然是否定的。

 

  順義區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，無(wú)論拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制行為活動(dòng)，對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的全部收入，“納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款。”

 

  “以房抵債”相比正常出售二手房，稅收是否更少？對(duì)此，稅務(wù)部門(mén)表示：?jiǎn)挝换騻€(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，無(wú)論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主因減少了債務(wù)也取得了經(jīng)濟(jì)利益，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，實(shí)際上也按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

 

  除此之外，在此過(guò)程中還要繳納個(gè)人所得稅及契稅。

 

  孩子兩套房不能接受老人過(guò)戶

 

  市民陳女士這兩天向多位好朋友及中介人員咨詢，因母親年紀(jì)已大，想在過(guò)世前將名下房產(chǎn)加上陳女士的名字，不知是否像網(wǎng)上傳說(shuō)那樣，可低價(jià)賣(mài)給兒女，或者辦理贈(zèng)與？而記者追訪發(fā)現(xiàn)，新政策實(shí)施后，老人要將自己名下房產(chǎn)過(guò)戶給子女，需要仔細(xì)咨詢和計(jì)算，如果子女名下已有兩套房，目前無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。

 

  昨天，記者來(lái)到位于上地服務(wù)中心的海淀區(qū)房屋管理局辦事大廳咨詢臺(tái)詢問(wèn)：兒女名下已有兩套房，老人還能通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與過(guò)戶給兒女嗎？

 

  “不可以。”咨詢臺(tái)右側(cè)的一位工作人員立即回答，并建議記者撥打市建委便民咨詢電話59958811詢問(wèn)。記者隨即撥打了該號(hào)碼，對(duì)方工作人員說(shuō)，北京市戶口的居民只能限購(gòu)兩套住房，兒女名下已有兩套房這種情況符合限購(gòu)政策，因而不能接受老人的過(guò)戶。如果子女已成家，且名下無(wú)房或只有一套住房，這種情況下才可以辦理過(guò)戶。

 

  “陳女士已有兩套房，如果母親的房產(chǎn)目前因限購(gòu)不能過(guò)戶，老人去世了也不行嗎？”工作人員說(shuō)，在限購(gòu)政策下是不可能辦理過(guò)戶的，老人過(guò)世后，經(jīng)過(guò)相關(guān)財(cái)產(chǎn)公證，可以出售老人房產(chǎn)，子女只能以現(xiàn)金等方式繼承。

 

  父母“送”房買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與稅不同

 

  老人不辦理過(guò)戶，僅在房產(chǎn)證上添加子女的名字，到底行不行？據(jù)了解，從法律上來(lái)說(shuō)，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有產(chǎn)權(quán)人?？梢砸苑康禺a(chǎn)權(quán)贈(zèng)與、買(mǎi)賣(mài)或析產(chǎn)登記三種方式辦理。其中以房屋析產(chǎn)登記增加房屋共有權(quán)人僅適用于夫妻之間。那么，老人將自己名下房產(chǎn)過(guò)戶給子女，只剩下買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與兩種方式，哪種方式更合適？

 

  “通過(guò)贈(zèng)與的方式，將房產(chǎn)過(guò)戶到子女名下，肯定要優(yōu)于通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式吧？”一名市民這樣認(rèn)為。但記者獲悉，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)二手房要交不少稅，很多老人希望辦理房屋“贈(zèng)與”手續(xù)。其實(shí)不然，兩種方法可謂各有利弊，還需根據(jù)自身情況來(lái)具體分析。

 

  通過(guò)贈(zèng)與的方式過(guò)戶房產(chǎn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，同時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。但是，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人按受贈(zèng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全額征收契稅，稅率為3%。

 

  此外，贈(zèng)與房屋還要經(jīng)過(guò)公證，而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)，費(fèi)用按受益額的2%收取，所說(shuō)的“2%”并不是商品房當(dāng)下市值，而是評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)要比商品房市值低很多，但近年來(lái)北京房?jī)r(jià)翻了數(shù)倍，評(píng)估價(jià)再低，基數(shù)也不校

 

  賣(mài)滿五年惟一房稅費(fèi)較少

 

  到底老人房產(chǎn)該辦“買(mǎi)賣(mài)”還是“贈(zèng)與”，記者到鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多處二手房中介公司門(mén)店咨詢，中介人員王先生給記者仔細(xì)算了一筆賬。

 

  以某小區(qū)一套114平方米的普通住房為例，由于房產(chǎn)居住已滿五年，且為惟一的住房。如果按買(mǎi)賣(mài)方式過(guò)戶，由于該房是滿五年惟一的普通住房，所以免征個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，只需繳納契稅。契稅將是過(guò)戶價(jià)格的1.5%。中介人員用過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)約為21000元每平方米乘以114平方米，得出過(guò)戶價(jià)約為230萬(wàn)元，再用230萬(wàn)元乘以1.5%，得出需繳納的契稅為34500元。

 

  如果按贈(zèng)與方式過(guò)戶，需繳納契稅和公證費(fèi)。契稅為市值的3%，230萬(wàn)元乘以3%等于69000元。公證費(fèi)為評(píng)估價(jià)的2%，用鏈家地產(chǎn)網(wǎng)站給出該房的評(píng)估價(jià)417.44萬(wàn)元乘以2%，得出83488元。該房需繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元。

 

  也就是說(shuō)，對(duì)居住已滿五年，且為惟一的住房，老人將房子“賣(mài)”給子女，僅需繳稅34500元；而老人將房子“贈(zèng)與”子女，要繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元，要交的稅費(fèi)高出了11.79萬(wàn)多元。顯然，買(mǎi)賣(mài)方式更劃算。