7月1日起，北京二手房最低計稅價調(diào)整，調(diào)整后的最低計稅價仍然采取不公布具體價格的方式。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，滿五年的唯一房受此政策調(diào)整影響較小，而那些報價高昂的“學區(qū)房”將面臨較高的稅費。
“房子得多交5萬元稅款。”7月17日，黃女士收到了這樣一條短信，發(fā)信人是自己上個月看上的一套房的房主。
黃女士打算購買某小區(qū)100平方米滿五年且唯一的房子，實際成交價3萬元/平方米，總價300萬元，應交契稅4.5萬元。如果按照原來的最低計稅價1.2萬元/平方米簽合同，契稅只需1.8萬元。但最低計稅價調(diào)整后，這套房的契稅多了5萬元。
據(jù)了解，二手房交易中所需繳納的各種稅費，是根據(jù)二手房買賣合同中的成交價以及區(qū)域最低計稅價為基礎計算得出的。如果“合同價”高于“計稅價”，以“合同價”作為計稅基數(shù)；如果“合同價”低于“計稅價”，則以“計稅價”作為計稅基數(shù)。
為了避免買賣雙方簽訂“陰陽合同”來避稅，最低計稅價一般不公布。在記者采訪過程中，部分二手房中介均表示，新的最低計稅指導價只能在辦理過戶的過程中逐漸摸索出來。“只有等每個小區(qū)都有比較多的房子辦理了過戶，才能了解到新的最低計稅價是多少，判斷是否出現(xiàn)了稅費轉嫁的情況。”
特點
“滿五唯一”優(yōu)勢更加明顯
“這次二手房最低計稅價的調(diào)整幅度據(jù)說很大，部分房源可能會增加幾十萬的稅費。”21世紀不動產(chǎn)分析師張磊表示，新的最低計稅價會給出售非滿五年或非唯一住房的業(yè)主帶來極大的壓力。不過，目前市場情況還比較平靜，沒有出現(xiàn)急于過戶的情況，這主要是大多數(shù)買方仍會以購買“無稅房”為主。有購房者表示，如果二手房稅費漲得太高，就轉向新房市常
不過，北京中原市場總監(jiān)張大偉表示，當前北京二手房成交的85%是無個稅的房源，10%是個稅很少的5年內(nèi)房源，真繳納個稅的只有5%。這次最低計稅價上調(diào)，預計會對那10%需要繳納個稅的房源成交產(chǎn)生較大影響。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示：“這次調(diào)整對‘滿五唯一’房源影響較小，非‘滿五唯一’房源稅費上漲較大，前者的優(yōu)勢變得更加明顯。”
“學區(qū)房”受到影響最大
記者發(fā)現(xiàn)，學區(qū)房受此次最低計稅價調(diào)整的影響最大。
“最低計稅價上調(diào)，房子應該交的稅一下漲了35萬元。”家住華清嘉園[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]的張先生本想將自己的房子出售，可最低計稅價的上調(diào)，使得他暫時放棄了這個想法。
據(jù)代理張先生房源的中介人員介紹，張先生的房子單價6.9萬元/平方米，總價690萬元。最低計稅價上調(diào)的幅度大約從原先的3萬元/平方米上漲到3.5萬元/左右，而因為張先生的房源不屬于滿五年且不唯一，因此，再打算買這套房的人，即使采用“陰陽合同”避稅的購房人也要多繳納34.64萬元。
“學區(qū)房受影響大的原因是，購房人當初買房的價格并不高，但由于是‘學區(qū)房’，導致市場成交價高漲，所以在高總價和最低計稅價調(diào)整的雙重因素下，導致學區(qū)房成為此次受最低計稅價調(diào)整影響最大的類型。”胡景暉說。
本報記者徐楠
最低計稅價采取“一房一價”
記者在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，新執(zhí)行的最低計稅價采取“一房一價”的方式。
位于東四環(huán)的某中原地產(chǎn)門店表示：“最近瞰都國際一套房子過戶，網(wǎng)簽價格比原來的最低指導價每平方米上漲了六七千元，而相鄰的亮馬水晶[最新消息 價格 戶型 點評]一套房子過戶，每平方米卻只上漲了兩千元。”
對此，胡景暉表示，新的計稅系統(tǒng)采取了“一房一價”，不公布具體價格是防止買賣雙方根據(jù)最低計稅價簽訂“陰陽合同”。
算賬
最低計稅價調(diào)整前后對比
以一套100平方米、總價100萬元的普通住宅為例，假設最低計稅價調(diào)整前為1萬元/平方米，調(diào)整后為1.5萬元/平方米，房主所需繳納的主要稅費變化如下：
滿五年且唯一
主要稅種
契稅
營業(yè)稅
個人所得稅
調(diào)整前
15000元
0 0
調(diào)整后
22500元
0 0
差額
7500元
0 0 2
滿五年且不唯一
主要稅種
契稅
營業(yè)稅
個人所得稅
調(diào)整前
15000元
010000元
調(diào)整后
15000元
010000元
差額
0 0 0 3
不滿五年但唯一或不滿五年且不唯一
主要稅種
契稅
營業(yè)稅
個人所得稅
調(diào)整前
15000元
56000元
10000元
調(diào)整后
22500元
84000元
15000元
差額
7500元
28000元
5000元
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