“中糧孫河這個項目最終的售價很可能會超過10萬元/平方米，賣不到8萬元/平方米就得賠本。”這是在中糧地產(chǎn)拿下北京新單價“地王”后不久，幾家房企公司負責(zé)人對《證券日報》記者的一致表述。
7月23日下午，位于北京“中央別墅區(qū)”的朝陽區(qū)孫河HIJ低密度地塊進入現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，包括融創(chuàng)、泰禾、東亞新華、中糧地產(chǎn)、中鐵建、首城置業(yè)、華發(fā)股份、住總、萬科、招商等房企參與最后的競拍。
經(jīng)過37輪競價后，孫河HIJ地塊的價格達到了北京市國土局對此地塊設(shè)定的價格上限，參與競買的房企也開始競報公共租賃房面積。其中，中糧地產(chǎn)與住總兩家國企開發(fā)商在這個環(huán)節(jié)的競爭尤其激烈，最終經(jīng)過33輪公租房面積的競報，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價拿下該地塊，樓面價2.88萬元/平方米，溢價率49.37％，其配建的33000平方米公租房的回購價格為6500元/平方米?？鄢Ｕ戏棵娣e后，該地塊的樓面價高達4.4萬元/平方米，成為北京新的單價地王。
但參與現(xiàn)場競拍的一家房企人士告訴記者，他們估算中糧地產(chǎn)拿地價格不止4.4萬元/平方米，因為該地塊除了要配建33000平方米的公租房外，還有5000平方米的醫(yī)院和幼兒園用地，因此，實際上中糧地產(chǎn)這個項目的樓面價應(yīng)為5.2萬元/平方米。而該區(qū)域內(nèi)唯一在售的龍湖·雙瓏原著項目，其目前的銷售均價也僅為5萬元/平方米。
不到10個月樓面價
暴漲逾3萬元/平方米
中糧地產(chǎn)7月23日晚間的公告顯示，HIJ地塊位于北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村，東至規(guī)劃泉發(fā)花園東路，南至孫河組團十號路，西至孫河組團七號路，北至孫河組團八號路。地塊的建設(shè)用地規(guī)模75359.79平方米，建筑控制規(guī)模81716平方米；規(guī)劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫(yī)院用地；出讓年限為住宅70年、商業(yè)40年、綜合50年。
由于孫河板塊是北京市目前唯一一塊成規(guī)模的低密度居住組團。因此，在現(xiàn)場競價開始前，容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報價，掛牌起始價也由15.8億元升至16.6億元，這也預(yù)示了該地塊的出讓必將迎來一場激烈的競爭。
不過，該地塊商品房部分最終超過5萬元/平方米的樓面價，還是令一些業(yè)內(nèi)人士感覺價格過高。
要知道就在去年9月底，龍湖地產(chǎn)以14.7億元的總價拿下孫河組團第一宗土地時，其樓面價格僅2.01萬元/平方米，而該地塊的容積率為1.1，可以說和HIJ地塊基本相同。這也意味著，10個月的時間，同一區(qū)域幾乎相鄰的兩宗地塊，每平方米的價格上漲了3萬多元，增幅高達158.71％。
中投聯(lián)達董事長楊少鋒在接受《證券日報》記者采訪時就表示，由于孫河區(qū)域的這幾個低密度項目肯定要做聯(lián)排獨棟的產(chǎn)品，因此其建安成本最少也要在1萬元/平方米以上，再算上相當(dāng)于銷售價格15％的綜合稅收款項以及財務(wù)、營銷成本，中糧方面的壓力還是不小的。
稍早前進駐孫河區(qū)域的一家房企負責(zé)人也對《證券日報》記者表示，別墅項目相比普通住宅，建安成本確實要貴上不少。中糧拿地的價格則稍微高了些，但由于是別墅項目，因此也還有操作空間。
而在中糧地產(chǎn)高價拿下孫河HIJ地塊后，此前被指“高價”拿地的泰禾集團無疑也從“冤大頭”一躍成為了“聰明人”。
實際上，泰禾也參與了本次HIJ地塊的爭奪，曾在現(xiàn)場給出了配建27000平方米公共租賃房面積的報價，而這個報價折合的樓面價格也超過了4萬元/平方米，但最終仍不敵中糧地產(chǎn)。
據(jù)了解，今年1月24日，泰禾集團擊敗10多家房企，以18.5億元，配建2000平方米公租房拿下孫河W地塊，溢價率為49.79％，剔除保障房面積后，其樓面價為2.95萬元/平方米。由于此前龍湖拿下東側(cè)同品質(zhì)地塊的樓面價僅為2.01萬元/平方米，因此，不少人認(rèn)為泰禾拿地的價格過高，面對龍湖的產(chǎn)品時，銷售壓力將非常大。
但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾不到3萬元/平方米的樓面價格就顯得非常便宜了。
泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男就對《證券日報》記者表示，“之前很多人質(zhì)疑我們拿地的價格貴，只能說他們沒有了解到孫河這塊地的真正價值。相比龍湖，我們拿地的價格確實貴了一點。但我們兩家都是別墅項目，而9000元的差距在別墅項目里算不上什么，可以說兩家項目的拿地成本是在一個水平上的。但中糧這個拿地價格肯定要比我們倆家高出幾個檔，操作起來估計和我們的項目也不太相同。”
據(jù)悉，泰禾在孫河的項目已經(jīng)命名為“泰禾·北京院子”，沈力男則表示這個項目將在今年“金九銀十”的前后投入市場，但銷售價格還沒有確定，不過市場此前預(yù)計這個項目的售價將超過6萬元/平方米。
區(qū)域單價或再創(chuàng)新高
除了本次競拍外，孫河區(qū)域此前還曾進行過三次土地出讓活動，共賣出四宗地塊。其中，龍湖最早以14.7億元溢價8.66％摘得該區(qū)域的第一幅地塊，平均樓面價約為2.01萬元/平方米；僅僅4個月后，地塊資質(zhì)相近、位于龍湖所斬獲地塊西側(cè)的W地塊入市，泰禾擊敗另外11家房企，以2.95萬元/平方米的樓面價勝出；此后，首開又以約2.6萬元/平方米的樓面價取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
而從上述數(shù)據(jù)可以看出，孫河區(qū)域的這幾宗土地沒有一塊的樓面價低于2萬元/平方米。對此，有參與競買的開發(fā)商表示，孫河這幾塊地位于中央別墅區(qū)的心臟位置，更是隸屬于朝陽區(qū)的集中低密度改善性宜居板塊，從行政區(qū)位和物理距離上都優(yōu)于傳統(tǒng)后沙峪別墅區(qū)板塊，因此諸多房企均十分看好孫河板塊的價值和前景。
同時，有統(tǒng)計顯示，孫河這5宗土地，共引得萬科、龍湖、華遠、保利、融創(chuàng)、招商、綠地、九龍倉、泰禾、懋源、首開、路勁等超過40家開發(fā)商參與舉牌，并且每次成功拍下土地的舉牌次數(shù)都在增加。其中龍湖10輪舉牌競得，泰禾16次舉牌競得，首開則分別以21次和25次舉牌取得入主孫河的資格，而中糧本次共經(jīng)過70輪舉牌才成功拿下HIJ地塊。
對此，龍湖方面對《證券日報》記者表示，從孫河板塊的成交記錄以及未來孫河板塊擬成交的土地情況來看，孫河板塊采用了“強中強”的拍地邏輯。即首先出讓中強屬性的土地（W、A地塊，容積率1.1），奠定區(qū)域價格的標(biāo)桿。之后推出次強地塊（F、G地塊，容積率1.4），奠定區(qū)域的底價，使區(qū)域的土地價格控制在底線之上，之后再拿出相對較好的地塊（HIJ地塊，容積率1.08），最后推出整個區(qū)域最好的地塊，為區(qū)域地價的天花板。而這也意味著，5.2萬元/平方米的樓面價格很可能再次被打破。
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