幾家歡喜幾家愁，這是當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)最真實(shí)的寫照。

 

近日，各大房企上半年業(yè)績捷報(bào)頻傳，業(yè)績前十的房企中超過半數(shù)銷售均價(jià)呈上漲之勢，其中僅有綠地、保利、中海及萬達(dá)的銷售均價(jià)，較去年同期基本持平或小幅下降，且跌幅僅在4%以內(nèi)，其余房企售價(jià)均上揚(yáng)。

 

另一方面，中小房企市場受困的消息卻不絕于耳。萬方地產(chǎn)公告，公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，而行業(yè)類別也由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，上海新梅、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

 

不難看出，在大房企高歌猛進(jìn)之時(shí)，一部分默默無聞的中小企業(yè)正經(jīng)歷著殘酷的行業(yè)洗牌。在這生死抉擇之中，他們或退出、或轉(zhuǎn)型、或割肉、或追逐資本市場，無不使出渾身解數(shù)。但不管怎么樣，整合時(shí)代的到來亦不可逆轉(zhuǎn)。

 

房企命運(yùn)上演“天上人間”

 

對于大房企來說，今年上半年房地產(chǎn)市場，延續(xù)了自去年下半年以來的回暖態(tài)勢，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場份額進(jìn)一步提升，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，銷售業(yè)績行業(yè)領(lǐng)先的 52 家品牌房企中已有 26 家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業(yè)的銷售額更是突破了600 億的銷售大關(guān)，而融創(chuàng)、碧桂園、華潤等企業(yè)銷售額則實(shí)現(xiàn)了 50%以上的同比增長。

 

從具體企業(yè)來看，萬科銷售業(yè)績保持首位，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額 843億元，銷售面積726萬平方米，行業(yè)地位穩(wěn)固；綠地集團(tuán)以銷售金額653億元，銷售面積714萬平方米緊隨其后；保利地產(chǎn)則在 2013 年上半年共實(shí)現(xiàn)銷售金額 648億元，銷售面積581萬平方米，位列第三。

 

從數(shù)據(jù)上不難看出，今年上半年大房企業(yè)績表現(xiàn)不俗，在調(diào)控背景下并沒有習(xí)慣性地進(jìn)入銷售瓶頸，反倒逆勢而上。3月份樓市“國五條”出臺之后，包括萬科、保利、金地、招商在內(nèi)的一線房企在2012年業(yè)績基礎(chǔ)上，紛紛上調(diào)了2013年全年銷售目標(biāo)，且平均上調(diào)幅度為12.8%。

 

另一方面，中小房企卻在巨頭的陰影下舉步維艱。

 

近日，金都房產(chǎn)就傳出，為緩解資金壓力把旗下高爾夫藝墅項(xiàng)目出讓給融創(chuàng)和綠城的消息；而盛高置地在接連賣地、賣項(xiàng)目后，最終把殼資源都賣給了綠地；上海本地的一家開發(fā)企業(yè)——上海新梅近期則完成了一筆特殊的交易，以1020.86萬元向興盛集團(tuán)出售江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權(quán)，并以3035.3萬元向興盛集團(tuán)購買喀什中盛創(chuàng)投有限公司100%股權(quán)，以間接獲得宋河酒業(yè)10%股權(quán)。而據(jù)相關(guān)人士透露，上海新梅憑此完成了房與酒的置換，公司決策層也確定了在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略。

 

“因房價(jià)、地價(jià)的持續(xù)走高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)，中小型房企生存困難”，萬好萬家相關(guān)人員無奈地向媒體這樣表示，為應(yīng)對企業(yè)所遇到的困局，公司擬由房地產(chǎn)、酒店業(yè)向礦產(chǎn)行業(yè)和第三方支付產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力求逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

 

數(shù)據(jù)也證明如此，據(jù)《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從去年的9.10%上升至9.85% 不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)集中度已越來越高。

 

而這一現(xiàn)象似乎還將在未來延續(xù)，據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。

 

融資渠道或成房企分水嶺

 

2013年6月20日，對于中國的銀行業(yè)是瘋狂的一天。當(dāng)日，銀行間隔夜回購利率最高達(dá)到史無前例的30%，7天回購利率最高達(dá)到28%。而在過去很長時(shí)間里，這兩項(xiàng)利率往往不到3%。由此，銀行間資金極度緊張的“錢荒”蔓延開來。

 

眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，而銀行的“開發(fā)貸”一直以來是開發(fā)商賴以生存的生命線。銀行沒錢，錢從何處來？這里可成為房企的首要問題。而這也自然會對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大影響。

 

實(shí)際上，融資渠道的差異，已成為大小房企分化的重要原因。

 

在港上市的龍湖地產(chǎn)有限公司10日公告，公司近期與13家本地及國際銀行簽訂一項(xiàng)76.72億港幣等值的四年期俱樂部式籌組貸款，刷新了內(nèi)地房企單筆貸款融資規(guī)模的新紀(jì)錄。據(jù)了解，龍湖獲得這筆貸款的利率為香港銀行同業(yè)拆息率加310個(gè)基點(diǎn)。貸款總規(guī)模共計(jì)76.72億港元，其中，美元部分1.65億美元，港元部分共63.85億港元。

 

而據(jù)龍湖知情人士透露，龍湖早在4月份就開始運(yùn)作此筆銀團(tuán)貸款，當(dāng)時(shí)市場的流動(dòng)性還比較寬裕，但近期國內(nèi)外的流動(dòng)性已經(jīng)明顯收緊，龍湖算是抓住了難得的市場窗口。

 

實(shí)際上，大房企通過海外融資，拓展融資渠道的遠(yuǎn)不止龍湖一家。6月29日，恒大與郵政儲蓄銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，并獲50億綜合授信，獲得穩(wěn)健增長“發(fā)動(dòng)機(jī)”；而前一天，萬達(dá)在香港成功買殼，有了另一條融資通道“躲錢荒”；萬科總裁郁亮也一反常態(tài)地表示，目前現(xiàn)金流很重要，反而不太強(qiáng)調(diào)資金效率。

 

而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已經(jīng)有約30家標(biāo)桿房企通過各種海外渠道進(jìn)行融資，總額接近800億元，這早已超過去年全年的規(guī)模。

 

大企業(yè)多融資渠道，規(guī)避了“錢荒”帶來的影響。而從長期來看，對于以銀行貸款為主要融資來源的中小房企卻是個(gè)考驗(yàn)。土地是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)原材料，但銀行這條融資渠道受阻后，手中無錢買地，已成為中小房企的普遍現(xiàn)象。這意味著進(jìn)一步再生產(chǎn)受阻，制造面包的面粉沒有了；退一步說，即便中小房企手中還存有剩余資金，拿地也難免要與大型房企遭遇，但凡有開發(fā)價(jià)值的土地，價(jià)格都會被“舉”得虛高，開發(fā)用的資金還耗得起么？

 

對于融資問題，豪爾斯地產(chǎn)董事長李小寧認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)分化是趨勢。房地產(chǎn)市場的政策逐步趨于完善，不規(guī)范、不適應(yīng)的企業(yè)就被排擠出去。地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)，對資金鏈要求更高，一旦出現(xiàn)問題就會馬上顯現(xiàn)出來。而中小企業(yè)融資更困難，有些被迫轉(zhuǎn)向其他資本市場融資，但成本高、風(fēng)險(xiǎn)大。

 

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎則表示，“目前，金融環(huán)境發(fā)生最大變化就是金融脫媒，很多資金來源不是依靠銀行貸款，而是依靠直接融資。融資脫離銀行后，貸方不是僅僅關(guān)注項(xiàng)目本身，而是關(guān)注企業(yè)本身，這種趨勢越發(fā)明顯，所以越來越導(dǎo)致馬太效應(yīng)。因此，在金融背景和市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)分化程度、集中度會越來越高。”

 

創(chuàng)新型中小房企或突圍

 

其實(shí)，面對著市場競爭的日益加劇，中小企業(yè)也一直在尋求自己的生存之道。

 

在銷售業(yè)績不佳和融資途徑不暢的情況下，一部分中小企業(yè)開始打起了赴港上市的主意。6月，南京朗詩地產(chǎn)以總價(jià)8.631億港元，收購香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6億股，從而完成借殼上市。而有此想法的并不止朗詩一家，金輪天地、五洲國際等中小房企也都于年內(nèi)成功登陸香港資本市場。

 

但這一方式，似乎并未被業(yè)界所看好。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，當(dāng)前的房企分化和政策有關(guān)，國家對房地產(chǎn)的打壓，使房地產(chǎn)脫離暴利。對于本身有沒有技術(shù)優(yōu)勢，運(yùn)營不規(guī)范的中小企業(yè)，會導(dǎo)致其逐步脫身。融資是一方面，大房企開發(fā)成本較低，運(yùn)營規(guī)范，這些是中小房企不可比擬的。

 

而另一部分中小房企的做法就顯得更為激進(jìn)。不久前，一家注冊資金僅1000萬元的北京房企以46億元拿地刷新上?？們r(jià)紀(jì)錄，上演了蛇吞象的壯舉。在這“拼命三郎”式的行為背后，實(shí)際上隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。倘若這一行為并非資金充裕而為之，那這樣的行為無異于一場豪博，而賭注正是未來的房地產(chǎn)市場走勢。但在調(diào)控背景下，房價(jià)大漲的可能性幾乎沒有，在未來這家房企是否會得益于該項(xiàng)目是個(gè)未知數(shù)。

 

然而，中小房企并非沒有生存空間。公衍奎認(rèn)為，目前為止，適于中小房企的一些生存模式也在出現(xiàn)，如清資產(chǎn)模式。“資金是尋求能帶來利益的投資。如果未來小企業(yè)有一些特殊的競爭力的產(chǎn)品，一些特殊的模式，也是可以盈利的。房地產(chǎn)行業(yè)是會洗牌，但是只會洗掉那些平庸的中小企業(yè)，一些具有創(chuàng)新性的中小企業(yè)很可能在這個(gè)契機(jī)中做大。”