【導(dǎo)讀】消費(fèi)者購(gòu)買住宅，交付定金后才發(fā)現(xiàn)房屋用途為“商住兩用”。河北涿州“惠友鉆石廣場(chǎng)一期”產(chǎn)權(quán)年限存疑，“商住兩用房”使用年限應(yīng)該怎么算？

 

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中廣網(wǎng)北京7月16日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，最近記者接到幾位準(zhǔn)備買房或者已經(jīng)買房的消費(fèi)者打來(lái)的投訴電話，她們投訴只為了解清楚一件事，那就是房屋預(yù)售證上標(biāo)注的房屋用途為商住，購(gòu)買后的使用年限是否還是70年？

 

河北的消費(fèi)者王女士(化名)說(shuō)，自己連續(xù)多年耗盡青春拼命加班賺錢，只為快點(diǎn)攢足錢買房?，F(xiàn)在錢終于攢夠了，她已經(jīng)開始看房準(zhǔn)備買房了。7月初她通過(guò)各種房地產(chǎn)信息查詢網(wǎng)站她查找到了性價(jià)比不錯(cuò)的幾處樓盤，一一致電咨詢后，初步選定了河北涿州惠友鉆石廣場(chǎng)出售的70年產(chǎn)權(quán)的效型的房子，隔天她便迫不及待的去了樓盤銷售現(xiàn)常

 

王女士：說(shuō)這是產(chǎn)權(quán)年限70年的效型，40-90平米的，我挺感興趣的，就去涿州惠友鉆石廣場(chǎng)售樓處去咨詢，當(dāng)時(shí)人特別多，銷售員說(shuō)他們的效型五證齊全，都是70年大產(chǎn)權(quán)，總高15層，1-5層是惠友的商場(chǎng)，6到15層是70年大產(chǎn)權(quán)的效型住宅。然后他又告訴我，這個(gè)效型購(gòu)買的人特別多，已經(jīng)剩的不多了，讓我先交一下訂金，訂下來(lái)再看別的一些資料。如果現(xiàn)在交定金，一周內(nèi)交全款，每平米還可以優(yōu)惠200元，2014年6月18號(hào)交鑰匙，我就覺得挺好的，就先交訂金了。

 

交了錢后，王女士才看樓盤的五證，并意外發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的預(yù)售許可證的房屋用途處寫的是“商住”。王女士說(shuō)，耗費(fèi)青春賺錢買房，最怕被開發(fā)商忽悠，所以買房前自己做了一些準(zhǔn)備工作，對(duì)于商住樓[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]有些了解。

 

我們也了解了一下，商住樓是指這個(gè)樓的使用性質(zhì)是商、住兩用，商住樓一般是底層為商嘗商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

 

那么，河北涿州惠友鉆石廣場(chǎng)一期的預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注為商住，是否指的就是商住樓？王女士也詢問(wèn)過(guò)銷售，但銷售的答復(fù)非常模糊，這讓王女士心生疑慮。

 

王女士：我問(wèn)“商住”是什么意思？當(dāng)時(shí)銷售就說(shuō)是有商業(yè)、有住宅，于是我再要求看土地證。土地證里面有兩個(gè)期限，有70年，2080年到期的，還有2050年到期的。我疑惑怎么確定我買的房子是2080年到期的呢？

 

細(xì)心的王女士接著在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中又發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，售樓處銷售人員對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的解答同樣含糊不清，只是反復(fù)強(qiáng)調(diào)這個(gè)項(xiàng)目就是70年產(chǎn)權(quán)。

 

王女士：后來(lái)我又看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，我把建設(shè)工程許可證和預(yù)售證一對(duì)比，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了，預(yù)售證上寫得很清楚，項(xiàng)目名稱叫惠友鉆石廣場(chǎng)A地塊綜合體，而它的建設(shè)工程規(guī)劃許可證上面又明確的登出說(shuō)A地塊是商業(yè)用地， B地塊才是居住用地。我就問(wèn)他，商業(yè)用地怎么可能是70年大產(chǎn)權(quán)呢？小姑娘說(shuō)就是70年大產(chǎn)權(quán)，雖然你是在A地塊上的，但是是按照B地塊的住宅來(lái)給我算的。

 

回家后，王女士又找到自己認(rèn)識(shí)的律師朋友，咨詢產(chǎn)權(quán)年限的問(wèn)題，并把相關(guān)的資料發(fā)給對(duì)方，最后得到的答復(fù)是：這個(gè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)可能是40年或者是50年。

 

王女士：我就很著急，趕緊和銷售說(shuō)我不要房子了。但銷售不同意，不能給我退定金。于是我咨詢了另一個(gè)銷售，他讓我轉(zhuǎn)區(qū)B地塊。但是我發(fā)現(xiàn)B地塊根本沒(méi)有預(yù)售證，那怎么交訂金呢？我就要求他們把定金退給我，但他們一口要死房子有70年的使用權(quán)限，不同意退訂。

 

    買房時(shí)的注意事項(xiàng)，其中重要的一條就是，看開發(fā)商明示的五證。五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(或《商品房銷售許可證》)。

 

我們今天說(shuō)的這家開發(fā)商是否涉嫌虛假宣傳？預(yù)售證上標(biāo)記的房屋用途為商住，是按住宅還是非住宅來(lái)確定土地使用年限？

 

王女士和幾位業(yè)主向記者提供了開發(fā)商出示的五證的掃描件，其中商品房預(yù)售許可證中寫明的信息有——

 

售房單位：涿州市惠友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

 

項(xiàng)目名稱是：惠友鉆石廣場(chǎng)A地塊綜合體。

 

房屋用途為：商祝

 

王女士介紹，這個(gè)就是惠友鉆石廣場(chǎng)一期的預(yù)售許可證，她和幾個(gè)依舊買房的業(yè)主，購(gòu)買的就是一期的房產(chǎn)。

 

從王女士提供的材料上，我們也注意到建筑工程規(guī)劃許可證中附圖和附件名稱一欄也確實(shí)注明了，鉆石廣場(chǎng)住宅工程用地分別由A地塊商業(yè)用地和B地塊居住用地組成。其中A地塊建設(shè)商業(yè)綜合體樓為地下3層和地上16層，建筑面積為10萬(wàn)9149.7平方米。

 

這些資料中還包括一份購(gòu)房合同。合同中也寫明，這個(gè)地塊規(guī)劃用途為商業(yè)住宅，土地使用年限為2011年25日到2050年8月19日。在這個(gè)手寫的日期后，還有一段內(nèi)容，顯示住宅從2011年1月25日到2080年8月19日，一個(gè)合同中同時(shí)并排存在兩個(gè)日期，使用年限到底應(yīng)該以哪個(gè)為準(zhǔn)？業(yè)主提供的這些信息能否判斷出這個(gè)樓盤的使用年限到底是多少年？

 

今天早上，記者再次以業(yè)主身份，撥通了保定市國(guó)土資源局的電話，工作人員答復(fù)相關(guān)負(fù)責(zé)人不在，并告訴記者，到底是商業(yè)用地還是住宅用地，以開發(fā)商出示的土地證為準(zhǔn)，如果是住宅就是70年，如果是商業(yè)就是40年，對(duì)于涿州惠友鉆石廣場(chǎng)的詳細(xì)信息，他不太清楚，如果要核實(shí)詳細(xì)信息，可以到國(guó)土資源局的相關(guān)部門查詢。

 

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。”

 

相關(guān)專家也介紹：50年產(chǎn)權(quán)住宅與普通住宅項(xiàng)目的不同：主要以下五點(diǎn)主要區(qū)別：

 

一、未來(lái)使用費(fèi)用不確定。前者如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問(wèn)清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。

 

二、相關(guān)稅費(fèi)的差異。普通住宅項(xiàng)目初次購(gòu)買和未來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。

 

三、貸款條件的限制。購(gòu)買此類房屋大多不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

 

四、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，前者的人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高。

 

產(chǎn)權(quán)年限到底是70年還是40年？如果以開發(fā)商出示的土地證為準(zhǔn)，那么開發(fā)商又會(huì)如何解釋？涿州市惠友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的售樓處經(jīng)理邱經(jīng)理是這樣解釋的。

 

邱經(jīng)理：就是可商業(yè)、可住宅，下邊不是有五層的商場(chǎng)嗎，商場(chǎng)是開發(fā)商自己的，只出租，沒(méi)有出售，但是即便它不出售也是它自己的房子，也要辦房產(chǎn)證的，那個(gè)房產(chǎn)證自然就是商業(yè)的房產(chǎn)證。

 

邱經(jīng)理回答的很含糊，記者又再次追問(wèn)，一期到底是商業(yè)用地，還是住宅用地？

    邱經(jīng)理：住宅的房產(chǎn)證，如果說(shuō)這個(gè)商業(yè)到期了，開發(fā)商他要向國(guó)家交土地出讓金，這塊地才讓它繼續(xù)開發(fā)使用，如果不交土地出讓金國(guó)家是有權(quán)收回的，如果國(guó)家收回這塊商場(chǎng)的地了，不讓他再經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)了，那么我們的住宅作為商場(chǎng)上的一個(gè)附屬品肯定下邊拆了，你上邊就不能住了。其實(shí)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是無(wú)限期的，房產(chǎn)證都不寫時(shí)間。但是我們這么說(shuō)客戶就非要我們給他一個(gè)時(shí)間，那住宅的產(chǎn)權(quán)時(shí)間只有一個(gè)，那就是70年。

 

就看你買來(lái)用作什么了。個(gè)別業(yè)主他說(shuō)買了就用作商業(yè)，那也可以，商店的契稅什么的都按商業(yè)的走。樓上是居民住宅，也可以辦公，走的是民水民電。

 

國(guó)家明確規(guī)定住宅用地的產(chǎn)權(quán)是70年，邱經(jīng)理也說(shuō)，有商業(yè)性質(zhì)就肯定不是住宅用地，那么涿州市惠友鉆石廣場(chǎng)一層是商場(chǎng)是否也是具有商業(yè)性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)年限還是不是70年呢？經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華，北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所張星艷律師對(duì)此作出解答。

 

張星艷：開發(fā)商在售房的時(shí)候?qū)οM(fèi)者承諾的是70年的產(chǎn)權(quán)，確實(shí)有夸大其詞、虛假宣傳的成份。關(guān)鍵是消費(fèi)者沒(méi)有簽訂相關(guān)的合同，手里也沒(méi)有相關(guān)的證據(jù)。開發(fā)商現(xiàn)在仍然還在打著70年產(chǎn)權(quán)的旗號(hào)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行蒙蔽，事實(shí)上以現(xiàn)有狀況來(lái)看，消費(fèi)者完全可以以正當(dāng)理由要求開發(fā)商退還訂金這一。這個(gè)房子的產(chǎn)權(quán)是大產(chǎn)權(quán)，70年的住宅產(chǎn)權(quán)，而開發(fā)商現(xiàn)在不能達(dá)到承諾，消費(fèi)者完全可以以訂合同的目的不能夠?qū)崿F(xiàn)為由，要求退還訂金。

 

包華：對(duì)于獨(dú)棟的樓宇而言，如果在建設(shè)規(guī)劃之初就已經(jīng)明確了，這棟樓是混合業(yè)態(tài)，底下是商業(yè)，上面是住宅，而且在土地出讓的時(shí)候說(shuō)的也非常清楚，哪部分是底商，哪部分是住宅，那么沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)買人的權(quán)益是可以得到保障的，但是現(xiàn)在就本期案例用兩個(gè)地塊的一種土地使用性質(zhì)的劃分，而不是按獨(dú)棟樓宇的規(guī)劃用途來(lái)劃分，開發(fā)商在確實(shí)存在一些混淆概念的地方，購(gòu)房人應(yīng)該看清楚政府下發(fā)的文件，看清楚這個(gè)土地使用行政到底按地塊劃分還是按獨(dú)棟樓宇劃分，這一點(diǎn)非常重要。如果是按地塊劃分，如本期案例，大家就可以質(zhì)疑，但如果是按樓宇劃分的話大家可以相信。