曾經(jīng)的合肥（樓盤）“地王”，因?yàn)榫G城危機(jī)自救下的容積率調(diào)整而引起業(yè)主的強(qiáng)烈質(zhì)疑。雙方各執(zhí)一詞，互不妥協(xié)，成為一場圍繞“品質(zhì)”的拉鋸戰(zhàn)。由于綠城在全國范圍內(nèi)都進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整，合肥的糾紛或許并非單一案例，如何在多方利益的碰撞下進(jìn)行取舍，需要綠城更慎重地權(quán)衡應(yīng)對(duì)。

 

盼了3年，即將要到收樓日，然而陳聰（化名）卻沒有絲毫的喜悅。半年多來，他和許多業(yè)主一直忙著維權(quán)。

 

陳聰所購買的樓盤是綠城集團(tuán)在合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)的翡翠湖玫瑰園項(xiàng)目，該項(xiàng)目是2009年合肥市場的“地王”，在當(dāng)?shù)乇蛔u(yù)為“王冠上的明珠”。然而今年年初，包括陳聰在內(nèi)的一期業(yè)主突然得知，綠城正在考慮將二期的容積率從最初的1.8上調(diào)到1.996。

 

陳聰?shù)葮I(yè)主對(duì)這一規(guī)劃的更改表示了強(qiáng)烈的反對(duì)，“如此一來，二期將新增加639戶，勢必?cái)D占原本承諾的公共空間和地面車位。對(duì)于一家極度強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的品牌開發(fā)商而言，為了自身利益而降低業(yè)主的居住品質(zhì)，這種做法是否合適？”

 

但綠城方面認(rèn)為，這種調(diào)整有其不得已的苦衷。由于近年來的瘋狂拿地和大舉負(fù)債，綠城在樓市調(diào)控中遭遇重大危機(jī)，不得不調(diào)整部分產(chǎn)品規(guī)劃以渡過市場難關(guān)。

 

“為了不讓這個(gè)項(xiàng)目死掉，我們被迫做出一些應(yīng)對(duì)措施，不過上調(diào)后的容積率并沒有超過拿地時(shí)所規(guī)定的2.0上限，屬于合規(guī)范圍內(nèi)的適當(dāng)調(diào)整，也不會(huì)影響一期業(yè)主的居住品質(zhì)。”綠城集團(tuán)安徽公司總經(jīng)理助理張明對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

 

不過，業(yè)主對(duì)于綠城這種“危機(jī)自救”的解釋并不買賬。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，玫瑰園二期工程因雙方爭執(zhí)而被迫減緩進(jìn)度，至今仍沒有開工的跡象。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種高價(jià)拿地后更改容積率的做法在行業(yè)內(nèi)較為普遍。而對(duì)于此前大肆高成本攻城略地卻一度遭遇經(jīng)營危機(jī)的綠城而言，今后類似這種“地王后遺癥”的爭端可能仍會(huì)層出不窮，需要公司更慎重地應(yīng)對(duì)。

 

自救調(diào)整引發(fā)爭端

 

2009年10月29日下午，合肥翡翠湖地塊競拍現(xiàn)場，綠城、保利、恒大、中建等品牌房企云集，為爭奪這顆“王冠上的明珠”展開激烈博弈。最終，時(shí)任副董事長的羅釗明親自坐鎮(zhèn)的綠城挫敗群雄，以總價(jià)26億元成功競得該地塊，樓面地價(jià)達(dá)到3915元/平方米，溢價(jià)高達(dá)160%，成為合肥當(dāng)時(shí)的“地王”。

 

合肥翡翠湖這一幕，是綠城2009年瘋狂拿地的集中縮影。這一年，綠城豪擲456億元在全國拿地，占其當(dāng)年合同銷售額的89%。

 

然而，被稱為“史上最嚴(yán)厲”的地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺(tái)。在限購、限貸等政策的重壓下，以高端樓盤為主的綠城首當(dāng)其沖，甚至因?yàn)樨?cái)務(wù)危機(jī)而身陷“破產(chǎn)”傳聞。步履維艱之下，綠城將產(chǎn)品線的調(diào)整作為自救的重要手段，而合肥玫瑰園正是這種產(chǎn)品調(diào)整戰(zhàn)略下的案例之一。

 

“在調(diào)控和市場壓力下，如果二期還堅(jiān)持原來的定位規(guī)劃會(huì)很困難，這時(shí)就需要做出適當(dāng)調(diào)整，增加更多小戶型以及降低總價(jià)來適應(yīng)市場需求。”張明表示。

 

于是，2013年1月23日，陳聰?shù)葮I(yè)主在合肥市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展局（下稱“合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局”）的網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)了一份公示文。

 

該文件顯示，綠城合肥玫瑰園項(xiàng)目部向經(jīng)開區(qū)建發(fā)局遞交了項(xiàng)目規(guī)劃變更的申請(qǐng)書。“按照規(guī)劃變更，高層公寓規(guī)劃中4號(hào)樓、6號(hào)樓由38層改為39層；3號(hào)樓、5號(hào)樓增加女兒墻高度；7號(hào)樓戶型調(diào)整；8號(hào)樓層數(shù)由32層調(diào)整為38層；9號(hào)樓、10號(hào)樓層數(shù)由原規(guī)劃32層調(diào)整為37層；19號(hào)樓由1個(gè)單元改為2個(gè)單元，戶型調(diào)整；20號(hào)樓戶型調(diào)整；以及法式合院21號(hào)組團(tuán)由12單元改為8單元，規(guī)劃方案做相應(yīng)調(diào)整；項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑單體及配套設(shè)施指標(biāo)相應(yīng)調(diào)整。”

 

根據(jù)調(diào)整后的方案，玫瑰園二期的容積率將由原本的1.8增加到1.996，局部層數(shù)增加從1~6層幅度不等，戶數(shù)也增加了639戶，比原來增加了23%，且小區(qū)配套公建面積有所減少，小區(qū)車位也隨之改變，地面車位數(shù)量由原來的220個(gè)增加到711個(gè)。

 

這份規(guī)劃調(diào)整公告引起了一期業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿。“綠城選擇在春節(jié)前這段時(shí)間，把公示牌放到很少有人去的項(xiàng)目施工現(xiàn)場，此外并沒有以電話、短信等任何形式通知業(yè)主。如果不是這份建發(fā)局官網(wǎng)上的公告，我們恐怕一直都被蒙在鼓里。”陳聰表示，“綠城方面的誠意由此可見一斑。”

 

部分一期業(yè)主同時(shí)認(rèn)為，開發(fā)商沒有經(jīng)過業(yè)主同意擅自修改容積率，屬于是對(duì)前期業(yè)主的“欺詐行為”，同時(shí)自己購買的物業(yè)品質(zhì)也必將大打折扣，“對(duì)部分住宅日照（樓盤）會(huì)有影響，小區(qū)綠化率降低、人口密度的增加等，無疑降低了小區(qū)的品質(zhì)。”

 

張明對(duì)此回應(yīng)稱，這種調(diào)整并未降低小區(qū)的高端品質(zhì)，“戶數(shù)增多了，就一定人多嗎？”而且，公司是在拿地承諾容積率不超過2.0的范圍內(nèi)進(jìn)行的小幅度調(diào)整，對(duì)于空間和綠化的改動(dòng)極其有限，地上和地下車位占比也沒有超過規(guī)定的25%。

 

合肥經(jīng)開區(qū)建發(fā)局規(guī)劃處處長許工對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，他們已經(jīng)接到了業(yè)主的反對(duì)意見，也把這些意見集中向綠城方面做了通報(bào)，并上報(bào)到了合肥市規(guī)劃局。

 

“綠城之前并未用足2.0的容積率，這次范圍之內(nèi)的申請(qǐng)變更是合乎相關(guān)法律法規(guī)的正常行為。但由于業(yè)主的反對(duì)，目前我們還沒有批準(zhǔn)綠城的申請(qǐng)，具體情況只能等雙方協(xié)商的結(jié)果。”許工表示。

 

容積率“拉鋸戰(zhàn)”

 

由于綠城與業(yè)主對(duì)于容積率調(diào)整與品質(zhì)影響方面的認(rèn)知截然不同，雙方的糾紛拉鋸戰(zhàn)一直持續(xù)，并已經(jīng)影響了二期的正常進(jìn)度。

 

“二期并沒有按照調(diào)整后的容積率開工，根據(jù)業(yè)主的意見，我們的方案也在反復(fù)調(diào)整之中，并一直與業(yè)主進(jìn)行積極的溝通。目前，雙方的矛盾正在逐步淡化，大部分理性的業(yè)主非常理解我們的苦衷。”張明說。

 

不過，陳聰?shù)炔糠謽I(yè)主似乎并不這么想。

 

“我們并未看到綠城方面的溝通誠意和對(duì)業(yè)主應(yīng)有的尊重。”陳聰說，自己和部分一期業(yè)主多次找過綠城，對(duì)方卻是換不同的律師和自己見面，答復(fù)都是如出一轍——規(guī)劃更改的是二期，與一期業(yè)主并無關(guān)系，因此無需主動(dòng)告知。

 

“我們算了一下，調(diào)整后住戶新增加了639戶，面積增加了4.5萬平方米，按照目前的市面價(jià)，企業(yè)銷售增加了接近3.6億元。”陳聰認(rèn)為，一紙變更的背后將會(huì)給綠城帶來豐厚的回報(bào)。這種利益的驅(qū)使，令綠城不惜讓業(yè)主為品質(zhì)的降低埋單。

 

但張明對(duì)記者辯解稱，綠城的調(diào)整僅僅是為了降低項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)，絕不是出于額外牟利的考量。“按照土地成本、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)來計(jì)算，玫瑰園每平方米的總成本已經(jīng)超過9000元，而當(dāng)時(shí)賣給一期業(yè)主的價(jià)格就達(dá)到9000元/平方米，何況現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌下來，我們相當(dāng)于虧本在賣，背負(fù)的壓力非常沉重，哪還談得上盈利？”

 

張明補(bǔ)充道，綠城拿地時(shí)曾向政府承諾，在小區(qū)內(nèi)配套一個(gè)建筑面積8532平方米的小學(xué)和11760平方米的初級(jí)中學(xué)，僅這些就已經(jīng)投入了超過4億元。

 

合肥綠城方面表示，如果業(yè)主仍不滿意公司最終的規(guī)劃方案，覺得自己的利益受到了損害，可以選擇退房。

 

陳聰則表示，如果綠城仍然堅(jiān)持調(diào)整容積率，業(yè)主可能考慮訴諸法律，“我們當(dāng)初是基于對(duì)綠城品質(zhì)服務(wù)的信任而選擇了其樓盤，但現(xiàn)在卻對(duì)開發(fā)商傲慢而強(qiáng)硬的態(tài)度感到懷疑和憤怒”。

 

“某種程度上，這種做法在業(yè)內(nèi)有一定的普遍性。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，從拿地到開盤歷經(jīng)三、四年的時(shí)間，財(cái)務(wù)危機(jī)和市場調(diào)整的壓力是客觀存在的。不過，“這樣的困局是企業(yè)自己造成的，應(yīng)該由企業(yè)自身來消化，而不應(yīng)把問題轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者”。

 

無獨(dú)有偶，同樣在2009年拿地狂潮中，綠城在大本營杭州（樓盤）的拱墅區(qū)田園板塊和杭州濱江區(qū)月明路地塊上也有中途改變?nèi)莘e率的做法。

 

以2009年9月10日競拍的田園板塊40號(hào)地塊為例，拿地時(shí)的容積率為2.0，然而拿地僅11天后，針對(duì)該地塊的《杭州市半山單元和西溪城市綜合體控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整公示》顯示，該地塊部分調(diào)整為高強(qiáng)度用地，容積率上升到了2.5。而綠城2009年和2010年的年報(bào)顯示，該地塊的整體容積率又連續(xù)上升到2.7和2.9。

 

一位不愿具名的杭州本地資深地產(chǎn)人士對(duì)記者表示，這種先高價(jià)拿地隨后改規(guī)劃上調(diào)容積率的做法，本身就是對(duì)拿地時(shí)競爭對(duì)手的不公平競爭，擾亂了市場秩序，更有可能滋生權(quán)力尋租的現(xiàn)象。

 

2012年3月，為了鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果和防止權(quán)力尋租，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)了《建設(shè)用地容積率管理辦法》。其中規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。只有在符合相關(guān)法律法規(guī)并得到有關(guān)部門審批的條件下，才能做出相應(yīng)的調(diào)整。

 

“從行業(yè)內(nèi)來看，由于前期規(guī)劃和實(shí)際建設(shè)情況存在一定的差別，容積率稍作調(diào)整是很正常的情況。”綠城CFO馮征對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者解釋，“綠城即使調(diào)整也是拿地許可的數(shù)值范圍之內(nèi)，并且會(huì)經(jīng)相關(guān)部門審批，履行相關(guān)的手續(xù)以及資金補(bǔ)繳等，絕不會(huì)有違規(guī)甚至暗箱操作的情況。”

 

上述杭州地產(chǎn)人士表示，由于綠城在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了產(chǎn)品線的調(diào)整，合肥玫瑰園這類“地王后遺癥”的爭議事件可能還會(huì)層出不窮，公司需要更加慎重應(yīng)對(duì)。