未來商業(yè)地產(chǎn)市場或持續(xù)低迷 北京今年寫字樓租金可能負(fù)增長
多家機構(gòu)近日發(fā)布的報告顯示，今年二季度北京甲級寫字樓租金價格持續(xù)下滑，商鋪市場則受累于奢侈品銷售的放緩而未現(xiàn)漲勢。分析人士認(rèn)為，由于短期內(nèi)經(jīng)濟增速下滑預(yù)期強烈，未來商業(yè)地產(chǎn)需求也可能受到影響，并導(dǎo)致市場在短期內(nèi)走低。
寫字樓空置率進一步下降
戴德梁行17日發(fā)布的報告顯示，今年二季度，位于海淀區(qū)非核心商圈的國海廣場C座投放市場，為北京寫字樓市場帶來19,000平方米的可租賃空間。但由于市場需求相對強勁，寫字樓空置率進一步下降至1.25%，環(huán)比降低0.72個百分點。
同時，在國內(nèi)經(jīng)濟溫和增長的氛圍中，受新入市項目租金較低的影響，本季度北京甲級寫字樓租金微調(diào)至每月每平方米298.07元，環(huán)比下降0.05%，同比上漲3.30%。
在空置率降低的情況下，寫字樓租價下滑似乎顯得并不合理，業(yè)界將其歸咎于宏觀經(jīng)濟走勢。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示：“鑒于市場調(diào)低了對中國經(jīng)濟的預(yù)測值，預(yù)計部分業(yè)主將繼續(xù)采取靈活的租金策略，以維持其現(xiàn)有的入住率水平。”
國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟維持高速增長的難度頗大。加之此前“錢荒”的影響，使得企業(yè)活躍度有所下降，并成為影響寫字樓市場走勢的重要因素。事實上，從今年一季度開始，北京甲級寫字樓市場租金就出現(xiàn)自2010年以來的首次下降。
盡管如此，在上半年國際經(jīng)濟持續(xù)低迷的情況下，內(nèi)資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場中仍然扮演重要角色。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)資企業(yè)完成了北京甲級寫字樓上半年逾63%的租賃成交量。
宏觀經(jīng)濟情況可能會繼續(xù)影響未來寫字樓市場走勢。賀睿珂表示，鑒于北京寫字樓市場的低空置率，下半年租金不會持續(xù)大幅下滑，但全年仍可能出現(xiàn)負(fù)增長。
值得注意的是，隨著市區(qū)物業(yè)的稀缺，未來寫字樓市場將以外擴為主。其中，以“保利國際廣場”等項目領(lǐng)銜的望京地區(qū)，將成為主要的供應(yīng)區(qū)域。戴德梁行認(rèn)為，由于北京寫字樓市場總體供應(yīng)不足，從明年開始，甲級寫字樓租金仍有可能轉(zhuǎn)頭向上。
租金仍存在下滑動力
同樣受經(jīng)濟形勢的影響，北京商鋪市場的走勢大致類似。仲量聯(lián)行近日發(fā)布的報告顯示，今年第二季度，北京奢侈品銷售量繼續(xù)放緩，導(dǎo)致北京零售地產(chǎn)市場的租賃需求極其有限。部分高檔購物中心，特別是非核心位置的購物中心遭受重創(chuàng)。
仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部總監(jiān)羅綺華表示，由于銷售業(yè)績增長放緩，全球奢侈品牌均已收縮在中國的擴張計劃，并使得北京高檔購物中心受到不小影響，而這種趨勢在全國多個城市均有體現(xiàn)。
受此影響，今年第二季度，北京購物中心的空置率為14.41%，環(huán)比上升0.9個百分點。就租金而言，各區(qū)域總體租金水平仍保持穩(wěn)定。
與此同時，中低端的消費需求正在彌補這一空缺。仲量聯(lián)行認(rèn)為，活躍的零售商主要來自大眾市場的餐飲企業(yè)和快時尚企業(yè)，因此，中端購物中心和社區(qū)型商鋪的市場前景頗為看好。相比之下，優(yōu)質(zhì)購物中心并不青睞這些利潤率較低的行業(yè)，其更加歡迎那些面向細(xì)分市場、來自海外的時裝品牌。
商鋪市場的走勢更多取決于居民的多層次消費需求。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，消費對GDP的貢獻率已從去年上半年的60.4%下降至45.2%。在經(jīng)濟增速放緩的同時，居民消費能力無疑也受到影響。
羅綺華表示，零售商在二、三線城市的擴張仍然保持謹(jǐn)慎，盡管銷售量在今年第二季度保持強勁，但消費者的平均支出下降，購買行為也主要用于個人消費。這些現(xiàn)象預(yù)示著未來一段時間內(nèi)，盡管中低端商場仍維持火爆，但商鋪市場的總體走勢恐仍將低迷，高檔購物中心的空置率可能進一步提高，租金也有下滑的動力。
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