我們在購買這些酒店式公寓或者與它類似的寫字樓時，要注意以下幾方面：

 

一、大堂

 

關(guān)鍵詞：氣派明亮

 

大堂是寫字樓的交通樞紐中心，是人們進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地，也是寫字樓或者精裝修公寓使用率最高的地方。大堂是展示樓盤硬件裝修和軟件服務(wù)的一個縮影，可以說是臉面。

 

現(xiàn)狀：南京市大多寫字樓大堂裝修都還算可以，精裝修公寓由于目前交付的項目不多，情況也不盡相同。

 

二、電梯

 

關(guān)鍵詞：快捷高速

 

電梯的多少和爬升速度也直接影響到寫字樓或精裝修公寓的運營。電梯的多寡一直市衡量寫字樓檔次的最直觀標(biāo)準(zhǔn)。目前新興的高層項目除了對電梯數(shù)量的要求以外，還要求速度更快，有的項目采用自動樓梯等候系統(tǒng)，等候時間不會超過16秒。

 

現(xiàn)狀：目前南京很多寫字樓的入住率下降和電梯太少等候時間太長不無關(guān)系，例如南京珠江路的新世界中心，要想下樓必須先跟著上樓再下樓，使得該樓的入住率一直不是很理想，還有下降趨勢。但是很多高端公寓也同樣面臨這個問題，是要電梯多還是得房率高，這個一直是“魚和熊掌”的問題。

 

所以對于一味宣傳自己得房率的精裝修效型項目，這些開發(fā)商所宣傳的項目得房率是否真得能作到？正如某些開發(fā)商所說甚至82%之上就要打個問號，要自已加以分析了。有的開發(fā)商為了提高單價，將每戶面積做小，無形中也是降低了得房率和舒適度。由于不象寫字樓項目有集中的上下班時間，南京的目前交付的精裝修公寓，例如廣州路君臨國際項目的電梯情況基本能滿足需要，等候時間也在可接受范圍內(nèi)。但是如果一個項目同時存在有精裝修酒店公寓和寫字樓，例如山西路軍人俱樂部內(nèi)的中環(huán)國際廣場，該項目9-22層為純粹MOHO式寫字樓和23-50層為豪華酒店式公寓，對于電梯的需求就要大大增加，該項目目前采取了寫字樓和公寓各獨立使用6部電梯，將人群分流互不干擾。

 

三、空氣質(zhì)量

 

關(guān)鍵詞：清新健康

 

SARS、軍團(tuán)菌、“病態(tài)樓宇綜合癥”之后，寫字樓和高端公寓類項目開始重視空氣質(zhì)量，良好的送風(fēng)系統(tǒng)開始成為不少企業(yè)得選擇寫字樓和精裝修公寓的硬指標(biāo)。目前，國內(nèi)甲級寫字樓的送風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)潔凈30立方米/分鐘，而國外高檔寫字樓的送風(fēng)量更達(dá)到50立方米/分鐘。當(dāng)前新的寫字樓，采取了一些新的做法例如密集的新風(fēng)取風(fēng)口與排水系統(tǒng)，例如北京華貿(mào)；呼吸式雙層玻璃幕墻、組合殺菌、溫濕分控等。

 

現(xiàn)狀：南京目前一些老寫字樓項目通風(fēng)條件均不太理想，而新交付的例如置地廣懲在建中的鼓樓綠地廣場都將其新風(fēng)系統(tǒng)作為其主要宣傳賣點之一。綠地廣場采用VAV變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)保持室內(nèi)恒溫恒濕，根據(jù)空調(diào)房間內(nèi)實際的負(fù)荷變化來調(diào)節(jié)送風(fēng)量。

 

四、采光與凈層高

 

關(guān)鍵詞：開闊充足

 

采光、凈層高，空氣質(zhì)量是室內(nèi)舒適度的重要指標(biāo)。幾乎所有的新項目的凈層高都能在2.7米以上，有項目甚至宣傳5.6米挑高。目前來看由于高層建筑遮擋情況較少，采光與凈層高比較理想。但是對于挑高項目，有的項目挑高高度實際含樓板厚度，交付以后隔開發(fā)現(xiàn)空間上比較壓抑，另外挑高項目上層沒有窗戶，依賴下層的通風(fēng)，通風(fēng)和采光效果并不理想。

 

五、停車位

 

關(guān)鍵詞：充足

 

據(jù)了解，一般置業(yè)者在詢問項目時，如果能有車位的獲贈，對于購買該樓的可能性會大大加大。而且車位現(xiàn)在已經(jīng)成為南京寫字樓和精裝修公寓升值的關(guān)鍵。由于新街口如金鷹等老寫字樓的周邊車位短缺，已經(jīng)出現(xiàn)排隊等著租車位的情況。對于日益龐大的私家車族來說，車位更是他們買樓的一個重要方面。

 

六、生態(tài)環(huán)境

 

關(guān)鍵詞：綠色環(huán)保

 

一方面，開發(fā)商只有少數(shù)項目愿意犧牲樓層來換取較抵的容積率。另一方面，重豪華奢侈，輕實用環(huán)保的思想作風(fēng)還是較多留存于市場中。對于節(jié)能環(huán)保，南京的鋒尚國際早在02年做北京鋒尚項目就已經(jīng)提出這個口號，在06年在南京鋒尚項目上更是提出“零能耗”“人性化住宅”的思想，即在實現(xiàn)“低能耗”的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充太陽能、風(fēng)能和淺層地能等可再生能源，達(dá)到節(jié)約或者不用傳統(tǒng)能源的目的。

 

現(xiàn)狀：綠色生態(tài)環(huán)境方面，南京綠地廣場由于占據(jù)了鼓樓公園生態(tài)資源，在南京寫字樓項目中成為不可多得的綠色生態(tài)寫字樓項目。

 

七、物業(yè)服務(wù)

 

關(guān)鍵詞：細(xì)致入微

 

物業(yè)服務(wù)能不能達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，是部分人選址甲級寫字樓的主要原因之一。也是中國頂級寫字樓與國際頂級寫字樓的差距所在，為訪客提供糕點茶水、服務(wù)人員全程英語引導(dǎo)解說等人性化服務(wù)還很少見。

 

現(xiàn)狀：盡管南京目前大部分寫字樓和精裝修公寓的物業(yè)服務(wù)還處于基礎(chǔ)階段，但是可以看到很多在售項目已經(jīng)意識到現(xiàn)在物業(yè)管理的差距問題，并且在不斷改進(jìn)，有的直接引進(jìn)酒店式管理模式，而非采用傳統(tǒng)的物業(yè)管理。可以說，物業(yè)管理的水平好壞也是直接影響項目升值的重要因素之一。

 

八、綜合配套

 

關(guān)鍵詞：健全

 

兩大需求：生活需求以及辦公需求，方便會客和業(yè)務(wù)往來，方便員工工作日期間的生活。寫字樓在前期選址時候，一般都回選定城市的中心商務(wù)區(qū)，而精裝修效型公寓也多半在商業(yè)繁華地帶開花。

 

現(xiàn)狀：例如山西路的中環(huán)國際廣場，丹鳳街的木馬公寓，新街口的城開國際等。而地處仙林地區(qū)和河西地區(qū)的效型相對配套不如城中的齊全，但是售價也要低很多，甚至在江北萬江共和新城也打出了“內(nèi)閣11.5萬起”的口號。