在惠州的不少樓盤，都可以看到巨型廣告條幅上書寫著"N+1"戶型、“買房送一房”這些內(nèi)容。即便是沒有拿"N+1"戶型作為售賣噱頭的開發(fā)商，其在售樓盤也都有類似送面積的產(chǎn)品，并作為“搶手戶型”推薦給消費(fèi)者。江北一在售樓盤就將80多平方米的2+1戶型作為了其主力戶型進(jìn)行銷售。
“N+1”戶型在惠州如此普遍，那么開發(fā)商為何這么“大方”，說送就送呢?贈送的那間房子又為何不計(jì)入購房面積呢?
何為“N+1”?
所謂的“N+1”戶型，是贈送面積的一種手段。簡單而言，“N”就是房產(chǎn)證上你所購買的房間數(shù)，“1”則是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的一個空間。關(guān)于“1”這個房間，消費(fèi)者購買的房子面積只有支付了房款購買的產(chǎn)權(quán)部分，開發(fā)商所謂的贈送面積并沒有計(jì)入購房者的產(chǎn)權(quán)范圍，購房者只有使用權(quán)。
“N+1”戶型就是在產(chǎn)品報(bào)建的時候房子之間形成漏空，在這些漏空上搭建承重梁，或者是拉高一層空間的高度，進(jìn)行分隔。當(dāng)產(chǎn)品接受完規(guī)劃驗(yàn)收之后，再將這些漏空區(qū)域封閉起來，就形成所謂的贈送的一個房或者是將拉高的空間隔起來形成兩層的設(shè)計(jì)。
除了“N+1戶型”，入戶花園、內(nèi)庭院、大陽臺、臥室飄窗等都是普遍的贈送面積形式。但是送露臺送入戶花園，其實(shí)不是送，法律規(guī)定露臺和入戶花園計(jì)算一半的面積，但這個“1”的送法就不同，其實(shí)這就是一個正常的房間，只是在竣工驗(yàn)收之前沒有安窗戶沒有做樓板(但是有梁架)。
“N+1”的誘惑
對于消費(fèi)者而言，贈送1間房子的“誘惑”無疑是難以拒絕的。有已經(jīng)購房的市民告訴記者，“N+1”之所以廣受青睞，其優(yōu)勢是顯而易見的。
首先，通過贈送面積擴(kuò)大實(shí)際使用空間，實(shí)際房屋單價就被攤保其次，稅費(fèi)、物管費(fèi)等費(fèi)用按建筑面積計(jì)算，贈送的面積可以減少居住成本。
“N+1”戶型對開發(fā)商而言也是產(chǎn)品獲得市場關(guān)注的一個手段。同一個區(qū)域，“N+1”的項(xiàng)目肯定會得到更多的市場關(guān)注。價格方面，開發(fā)商送的面積價格一般相對要低。因?yàn)殚_發(fā)商在送面積上只涉及建筑成本，只要把建筑成本攤到價格里就行了。所以，購房者如果買了贈送面積多的房子，就相當(dāng)于用更低的價格，買到了更多的使用面積。
因此，即便是沒有產(chǎn)權(quán)，購房者也樂于接受贈送面積，因?yàn)檫@些空間在自己房子內(nèi)部，雖然沒有產(chǎn)權(quán)，但絲毫不影響使用。
“N+1”戶型對于消費(fèi)者的誘惑著實(shí)很大，但有市民認(rèn)為，世上沒有免費(fèi)的午餐，這種“誘惑”只是開發(fā)商一種經(jīng)營手段而已。
首先，如果小區(qū)房子都是“N+1”的話，無疑增大了分?jǐn)偯娣e，最終由購房者埋單。
其次，產(chǎn)權(quán)證書是不計(jì)入該“1”的房間面積，該房屋購買者沒有擁有產(chǎn)權(quán)。從法律意義上說，該“1”的房間屬于違法搭建。若整棟樓都是N+1的話，則暫時沒有糾紛，若不是的話，該棟樓房的其他業(yè)主可以主張N+1的業(yè)主侵占公共面積(公共產(chǎn)權(quán))違法搭建而要求相關(guān)部門拆除。
再次，開發(fā)商僅口頭上答應(yīng)送，不敢寫進(jìn)購房合同里。真正意義上送應(yīng)該是寫進(jìn)合同里并擁有產(chǎn)權(quán)，否則不過是開發(fā)商打政策擦邊球吸引購房者而已。
最后，若購房者計(jì)算套內(nèi)面積的單價比同地段同檔次樓盤的套內(nèi)面積計(jì)算的單價低或一樣的話，則同樣的錢買到雖沒有產(chǎn)權(quán)但有暫時使用權(quán)的房子是有點(diǎn)好處。但若價格高了，則要思考花高錢多買一間沒有產(chǎn)權(quán)的房間是否理智。
此外，購房者還應(yīng)該明白房子“送面積”，并不意味著最后便宜，送的面積都是架空的，購房者要自己搭建，這部分成本最后折算下來并不便宜，可能還不如沒有送面積的樓盤劃算。
“N+1”的問題
不論你是走在南壇看路邊的樓盤廣告，還是在博羅無意間瞄到樓體廣告，“N+1”都會首先躍入眼簾。有的廣告甚至連樓盤名字都很難看到，直接靠“N+1”戶型來吸引路人眼球?？梢姡鳛闋I銷的賣點(diǎn)，“N+1”戶型對消費(fèi)者頗具吸引力。
拿“N+1”戶型作為樓盤賣點(diǎn)，在惠州已屢見不鮮。兩年前一些樓盤就已經(jīng)開始通過這樣的方式售賣自己的產(chǎn)品，其中甚至不乏一些大型開發(fā)商。
對于“N+1”戶型及其它送面積的現(xiàn)象，本質(zhì)是變相提高了樓盤容積率。對消費(fèi)者而言的“送”，不過是開發(fā)商為了獲得溢價而使用的營銷手段而已。
有業(yè)內(nèi)人士介紹說，部分偷面積較為厲害的項(xiàng)目，開發(fā)商可以通過偷面積增加20%至30%的可售面積，這些面積基本沒有成本，并且也不用繳納稅費(fèi)，可以說開發(fā)商從中獲利豐厚。一些開發(fā)商把層高拉大、把飄窗做大，不僅可以將其算成建筑面積要購房者埋單，還不用為這些“偷來”的建筑面積多交稅費(fèi)。
此外，“偷面積”盛行也造成了市場的另外一種負(fù)面效應(yīng)，即戶型設(shè)計(jì)走入歧途。開發(fā)商戶型設(shè)計(jì)不是考慮戶型的合理性、實(shí)用性，而是考慮如何更大限度地“偷面積”。有些項(xiàng)目所“偷”的面積也不一定非常實(shí)用，如部分“N+1”的戶型改造成單間之后難以完全封閉。
如何規(guī)范“偷面積”
除了用來做廣告的“N+1”外，其它一些“偷面積”的行為雖然不會大肆宣傳，但也廣泛存在于惠州的房產(chǎn)市常這其中較常見的包括入戶花園、假復(fù)式等。
入戶花園，就是在報(bào)建的時候是入戶花園，而購房者在實(shí)際使用過程中可以靈活改造，只要不改變樓盤外立面都不屬違規(guī)。這種做法既符合建筑規(guī)劃又提高了實(shí)際的利用率。
“假復(fù)式”就是俗稱的“買一層送一層”，一般出現(xiàn)在公寓中。和很多送面積在平面上增加空間的做法不同，“假復(fù)式”是向建筑高度要空間。開發(fā)商將層高做到至少4—5米，在驗(yàn)收后通過鋪設(shè)樓板的方式，多加一層。這樣，就在室內(nèi)隔出一個二樓來。雖然這樣的房子跟標(biāo)準(zhǔn)復(fù)式比略顯局促，但買一層能獲得兩層的居住空間，買平層能獲得復(fù)式的居住感受。
“送面積”的本質(zhì)就是開發(fā)商“偷面積”而后“送”給消費(fèi)者。“偷面積”容易造成市場的不公，循規(guī)蹈矩的開發(fā)商不敢偷面積，一些“鉆空子”的開發(fā)商則借此獲利，樓盤的競爭不是比質(zhì)量而是比誰面積“偷”得多，這顯然不利于房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行，受害的最終還是消費(fèi)者。
對于開發(fā)商“偷面積”的行為，廣深等城市已經(jīng)制訂了建筑面積的測算規(guī)范，對"N+1"戶型在內(nèi)的“偷”面積行為進(jìn)行遏制。
2006年6月29日，深圳市政府發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》，明確規(guī)定，所有的陽臺和凸窗的尺寸大小必須在合理范圍之內(nèi)，否則將計(jì)入建筑面積，其他的所謂入戶花園、半地下空間等，只要有“實(shí)用”可能，都將計(jì)入建筑面積。
而廣州也自2011年6月1日起施行《廣州市規(guī)劃管理建筑面積計(jì)算辦法》，其中規(guī)定，居住建筑的陽臺、入戶花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽臺、空中花園、活動平臺等半開敞空間，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。至于其它“偷面積”的行為也都有相應(yīng)規(guī)定。例如飄窗突出外墻結(jié)構(gòu)邊線小于或者等于0.5米且高度(含上下結(jié)構(gòu)厚度)小于2.2米的，不計(jì)算建筑面積。超出上述規(guī)定的，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
上述措施即便不能百分百杜絕開發(fā)商“偷面積”的行為，也改變了“N+1”戶型大行其道之風(fēng)。
“送面積”不見得是好事
律師
對于“N+1”戶型等“送面積”現(xiàn)象，廣東衡仁律師事務(wù)所律師韋世州表示，開發(fā)商“贈送面積”是樓市中常見的宣傳噱頭。在一般人看來，受贈總歸是好事，但在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主和開發(fā)商為此產(chǎn)生糾紛的也不少。實(shí)踐中，開發(fā)商主要是通過以下幾種方式達(dá)到“贈送”給特定的業(yè)主面積：
1、開發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，但又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計(jì)算;層高低于2.2米的空間也不計(jì)入銷售面積等)，以提高單位面積的使用率，讓購房者覺得“物超所值”。其實(shí)這類開發(fā)商的做法，實(shí)際是鉆了“建筑面積計(jì)算方法”的空子，這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營銷時，更是可以將“偷”來的面積“贈”給買房者，以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)。
2、有些開發(fā)商的“贈送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來的。具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過規(guī)劃驗(yàn)收后，再自行或通過購房者集體委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司，對房屋進(jìn)行二次裝修改造。即在與購房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修裝飾公司“免費(fèi)”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規(guī)主體還是購房者，導(dǎo)致購房者“被違規(guī)”，使得房屋實(shí)際使用面積增大。
3、有些開發(fā)商對部分特定業(yè)主所贈送的面積，實(shí)際為業(yè)主共有面積。如常見的承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺、給底層業(yè)主的地下室空間等。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有，而非屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商等于是慷他人之慨，將原屬于共用的部分許給一戶獨(dú)用。只要其他業(yè)主提出異議，受“贈”的業(yè)主是無法獨(dú)享其利的。
開發(fā)商對所贈送的面積往往不具有合法產(chǎn)權(quán)，因此不會也不可能寫入《房地產(chǎn)證》。而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)。這就意味著開發(fā)商所送的面積并不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補(bǔ)償，在遭遇糾紛時權(quán)益更是無法得到保障。
而且無論開發(fā)商贈送多少面積，在產(chǎn)權(quán)證上能體現(xiàn)的只是建筑的套內(nèi)面積，也就是說只有套內(nèi)面積的產(chǎn)權(quán)是歸業(yè)主所有的，贈送面積是不寫入房產(chǎn)證的，對于這類物業(yè)在轉(zhuǎn)手時總價值會受到一定的影響，但對于二手房購買者來說，很難接受花了錢但有十幾個平方米不是自己的物業(yè)，所以這類房產(chǎn)在二手市場出售時并不能賣到與正常面積的房子一樣的價格。
而且由于開發(fā)商加建了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)都會有所降低。又由于容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，調(diào)高容積率需要補(bǔ)交土地出讓金，辦理規(guī)劃變更手續(xù)，部分“贈送面積”是開發(fā)商未經(jīng)調(diào)整容積率違建而來的面積，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補(bǔ)交地價，導(dǎo)致了國家財(cái)政收入的流失。
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