地王有風(fēng)險(xiǎn)，拿地需謹(jǐn)慎。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智日前表示，國(guó)土部決定在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度。今、明年的監(jiān)管重點(diǎn)將是已經(jīng)供應(yīng)的“特殊”大地塊。有專家分析，房企近期熱衷拿地甚至造地王，需防范經(jīng)營(yíng)與政策雙重風(fēng)險(xiǎn)。

 

    國(guó)土部嚴(yán)查囤地

 

    7月5日，南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊被南京市國(guó)土局強(qiáng)制收回，似乎是政府打擊土地違規(guī)行為的“風(fēng)向標(biāo)”。該土地去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價(jià)拿下，成為當(dāng)時(shí)南京市 “地王”。

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊被收回或許與國(guó)土部重點(diǎn)調(diào)查有關(guān)。去年12月，國(guó)土部已對(duì)典型案例采取公開(kāi)調(diào)查的方式，督促各有關(guān)城市嚴(yán)格依據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)和出讓合同約定，進(jìn)行調(diào)查處理。首個(gè)選擇公開(kāi)調(diào)查的地塊是江蘇省南京市下關(guān)區(qū)濱江2號(hào)地。

 

    國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智11日表示，當(dāng)前的土地市場(chǎng)存在著供地者和用地者達(dá)成“默契行為”的情況。通過(guò)違規(guī)出讓等手段，導(dǎo)致大量土地囤積在用地者手中，長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)或開(kāi)發(fā)不足。目前國(guó)土部已經(jīng)選擇了可能存在違規(guī)情況的“特殊”地塊284宗，在相關(guān)省市的協(xié)助下，正在對(duì)這些地塊進(jìn)行調(diào)查分析。

 

    近階段在房地產(chǎn)調(diào)控的指導(dǎo)思想下，國(guó)土部、住建部對(duì)“地王”的監(jiān)督力度有所加強(qiáng)，對(duì)于直接影響房?jī)r(jià)的單價(jià)地王格外關(guān)注。上海一位房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人指出，這給地方政府施加了一定壓力。在此基調(diào)之下，南京國(guó)土局做出了更改規(guī)劃的決定。

 

    國(guó)土部法律中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，中國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地48.17萬(wàn)公頃，未開(kāi)工房地產(chǎn)用地14.45萬(wàn)公頃。從數(shù)據(jù)上看，仍有大量已供土地處于閑置狀態(tài)。

 

    自去年以來(lái)，國(guó)土部著手建立了針對(duì)土地市場(chǎng)上與“大地塊、大企業(yè)”相關(guān)的跟蹤調(diào)查制度，并且已經(jīng)陸續(xù)公布了三批房地產(chǎn)大企業(yè)購(gòu)地和大地塊出讓情況，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

 

    地王遭遇雙重風(fēng)險(xiǎn)

 

    近期，土地市場(chǎng)持續(xù)高燒。7月11日，上海閔行區(qū)梅隴新中心A街坊地塊被中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以總價(jià)37億元拿下，成交樓面價(jià)為18739元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到115%。至此中海成為閔行區(qū)的新地王。

 

    此前，一向不拿“地王”的萬(wàn)科近半個(gè)月內(nèi)斥資百億，在廣州、上海、重慶搶灘三個(gè)“地王”，而保利、綠地、恒大等大型房企也紛紛在各地重金搶地王。

 

    6月底，雅戈?duì)栃纪顺龊贾莸赝蹴?xiàng)目。但在7月4日，又以29,147.58萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。5月份,雅戈?duì)栆嗄孟聦幉ㄋ姆貕K,合計(jì)資金19.1億元。

 

    一邊退地一邊拿地，對(duì)于雅戈?duì)柕漠惓Ｅe動(dòng)，不斷有業(yè)界質(zhì)疑，房企是否有足夠?qū)嵙焖匍_(kāi)發(fā)，而不是囤地捂地。數(shù)據(jù)顯示，雅戈?duì)栐诟?jìng)得杭州地王之后，只支付了4.8億元定金，后續(xù)款項(xiàng)遲遲未能到位。

 

    “在調(diào)控持續(xù)的背景下，大量資金被占用、周轉(zhuǎn)速度放慢，一旦政策從緊，地王將使房企陷入尷尬境地。”一位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示。實(shí)際上，中冶的財(cái)務(wù)困境也證實(shí)了這點(diǎn)。中冶2012年年報(bào)顯示，當(dāng)年虧損約69億元。

 

    如今，房企在面臨經(jīng)營(yíng)層面風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也在遭遇土地監(jiān)管的政策收緊期。胡存智指出，清查閑置土地將是國(guó)土部下半年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。在清查土地閑置工作上，強(qiáng)化供前審查，對(duì)于毛地出讓、違規(guī)設(shè)門(mén)檻出讓、明顯大規(guī)模出讓的地塊做好重點(diǎn)把關(guān)；嚴(yán)格管理供應(yīng)合同，著重解決開(kāi)竣工約定不明確、開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、規(guī)劃條件給定不清的問(wèn)題；改進(jìn)供后監(jiān)管，按合同加強(qiáng)地塊開(kāi)發(fā)利用管理。

 

    “對(duì)房企來(lái)說(shuō)，今年下半年還面臨諸多不確定性。房企對(duì)地王應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度，避免土地回收、資金吃緊的風(fēng)險(xiǎn)。”亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓提醒。