經(jīng)常有網(wǎng)友咨詢，如何查詢開發(fā)商待售的商品房是否已經(jīng)抵押?很多網(wǎng)友已經(jīng)注意到這個(gè)問題了，但是也有一些網(wǎng)友是付款后才發(fā)現(xiàn)樓盤已被抵押，發(fā)現(xiàn)可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?這該如何解決呢?能否提前規(guī)避?小編就為大家講解下。

網(wǎng)友陳女士反映：和開發(fā)商簽了一份認(rèn)購(gòu)書，首付已經(jīng)支付了，沒有簽訂合同;認(rèn)購(gòu)書上約定的是7月18日之前和開發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，進(jìn)行備案等手續(xù)，如果買家不按時(shí)履行，那么就會(huì)沒收定金等;但是認(rèn)購(gòu)書的下方又蓋了一個(gè)章子，另外寫明因房產(chǎn)有抵押貸款，所以需注銷抵押貸款后才簽訂正式合同，約定在50個(gè)工作日內(nèi)辦理完相應(yīng)的抵押登記涂銷，并約定需在解除內(nèi)，買家需前往簽訂合同，辦理手續(xù);同時(shí)售樓員表明，該樓盤其他的購(gòu)買者，也是這樣操作的。

很多開發(fā)商在出售房源時(shí)都不會(huì)提前和買家說(shuō)明，樓盤是否有貸款;等后期簽訂合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這時(shí)問題已經(jīng)產(chǎn)生。

抵押房難以貸款 不能簽訂正式合同

一般情況下，商品房建設(shè)當(dāng)中，可能就被抵押，形成在建工程抵押，其是指抵押人為取得在建工程后續(xù)資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

現(xiàn)在很多開發(fā)商因?yàn)橛匈Y金壓力，所以把銷售后的房子仍然作為在建工程抵押給銀行貸款，甚至把房子直接作為抵押物來(lái)貸款當(dāng)開發(fā)資金，而業(yè)戶雖然已經(jīng)交納了房款，但因開發(fā)商和銀行之間的債務(wù)關(guān)系沒有處理清，再次辦理貸款業(yè)務(wù)肯定是不行的，也是違反銀行和銀監(jiān)會(huì)制度的，同時(shí)，抵押房不能簽訂購(gòu)房合同，也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。

抵押房不是不能買 需符合程序

但是也不是說(shuō)這樣的房產(chǎn)就不能購(gòu)買，只是需要開發(fā)商按照正常的程序進(jìn)行。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權(quán)人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 ＼

所以一般必須滿足兩個(gè)條件：一是通知抵押權(quán)人并經(jīng)其同意。二是如實(shí)告知買受人。

開發(fā)商不提前告知屬違規(guī) 可獲賠償

一些開發(fā)商為了銷售順利，隱瞞已抵押的事實(shí)，將房子賣出。由于未告知抵押事實(shí)，是一種欺詐行為，這種買賣合同無(wú)效。根據(jù)《司法解釋》，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償損失，要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。

約定解押時(shí)間需警惕 轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

如果您已經(jīng)買到了抵押房，那么對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者簽訂補(bǔ)充協(xié)議在一定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)房者解押的行為，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎對(duì)待。為了切實(shí)保護(hù)自身的合法權(quán)益，不要輕易與開發(fā)商達(dá)成簽訂帶有一下補(bǔ)充內(nèi)容的商品房買賣合同。即：將房屋賣給購(gòu)房者以后，再拿購(gòu)房者的錢去解押，這樣就把風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者的頭上。目的在于保護(hù)抵押人實(shí)現(xiàn)其被擔(dān)保的債權(quán)，抵押房在沒有解押之前最終處置權(quán)在銀行手里，而不是在開發(fā)商身上，這意味著，凡是同意購(gòu)買已抵押房產(chǎn)的購(gòu)房人，屆時(shí)容易無(wú)法保護(hù)自己的利益。

但是多數(shù)購(gòu)房者是以買房為目的，不想引起不一樣的糾紛，那么就需要提前查詢房屋的抵押情況。購(gòu)房人要想知道所購(gòu)房產(chǎn)的抵押情況，如何查詢呢?

1.向登記機(jī)關(guān)查詢。一般，辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門是市、區(qū)兩級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的權(quán)屬登記部門。因此，購(gòu)房人可以去這些部門查詢。應(yīng)該說(shuō)這種途徑的查詢結(jié)果是最權(quán)威的。但由于種種原因，一般購(gòu)房人很難直接在登記部門得到接待。

2.檢查開發(fā)商的證件。即查看國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無(wú)作他項(xiàng)權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項(xiàng)權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當(dāng)注意三個(gè)問題：(1)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購(gòu)房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了;(2)注意審查證件的真?zhèn)巍?3)看清抵押的記載情況。