隨著市區(qū)的房價越來越高，很多人開始將買房的目光投向了郊區(qū)，特別是城陽、新黃島、即墨的樓盤，隨著橋隧的貫通和近年來不斷推出的規(guī)劃利好，這些區(qū)域的樓盤越來越多地受到了市區(qū)年輕人的關(guān)注。今年1～6月份，城陽、新黃島、即墨、膠南 、膠州、平度、萊西一手房共成交 36786套，也 超 過 了 其34262套的新增供應(yīng)量。下半年，郊區(qū)供應(yīng)依舊充足，新增項(xiàng)目體量都很巨大，庫存的壓力依舊不小。
50萬平米，主力瞄準(zhǔn)剛需
近年來，隨著人們對青島城區(qū)界定范圍越來越大，城陽也從原來的“郊區(qū)”，慢慢變成了“近郊”，接近城區(qū)的定位，特別是隨著各種規(guī)劃利好的不斷出爐和人們對城陽生態(tài)居住價值的認(rèn)同，城陽的房子越來越受歡迎。
供應(yīng)量：潛在供應(yīng)量巨大
今年下半年，城陽區(qū)的潛在供應(yīng)量可達(dá)50萬平方米，主要以住宅為主，還有部分商業(yè)。隨著佳兆業(yè)等地產(chǎn)大鱷進(jìn)軍城陽、紅島經(jīng)濟(jì)新區(qū)的不斷發(fā)展，城陽已經(jīng)從原來以休閑養(yǎng)生度假為主的別墅區(qū)，轉(zhuǎn)型到了現(xiàn)在以首套居住為主的剛需區(qū)域。下半年入市的新房源，一部分是定位市區(qū)中產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)型別墅，還有一大部分開始瞄準(zhǔn)剛需置業(yè)人群。
主要分布：以主城和紅島為主
下半年，城陽新增供應(yīng)的分布也比較集中，一部分是城陽主城區(qū)，這里的項(xiàng)目主打配套完善、距離市區(qū)交通便利的“便利牌”，以龍湖·悠山郡、青特城、伊頓陽光等項(xiàng)目為代表；還有一部分集中在紅島片區(qū)，這里主打“未來牌”，政府的規(guī)劃利好是很多人看好這里的原因，主要的代表項(xiàng)目有世茂公園美地、青特·花溪地等項(xiàng)目。
價格預(yù)期：普通住宅單價在6000至8000元
根據(jù)今年上半年的市場價格，可以預(yù)計(jì)下半年，城陽主城區(qū)的房價普通住宅仍將在7500元/平方米左右，夏莊惜福鎮(zhèn)片區(qū)的價格稍低，普通住宅在6000元/平方米左右，紅島片區(qū)的價格在8000元/平方米左右。
主要樓盤：龍湖·悠山郡、磊鑫伊頓陽光、佳兆業(yè)水岸新都
新增60多萬平米，庫存壓力仍不小
原黃島和原膠南合并后，新黃島區(qū)成了當(dāng)之無愧的庫存第一大區(qū)，根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，2013年下半年，在再造一個新主城的政策利好推動下，新黃島預(yù)計(jì)即將有60多萬平方米的新項(xiàng)目入市，庫存的壓力仍然很大。
供應(yīng)量：新盤體量大 、定位高
隨著橋隧的貫通、兩區(qū)的合并，新黃島的樓市可謂日新月異，幾乎每天都有新變化。新黃島區(qū)樓盤的一大特點(diǎn)就是體量大、定位比較高，每個拿出來都是知名大盤。下半年，除了目前在售的世貿(mào)·諾沙灣、保利·海上羅蘭、康大·山語海、萬科青島小鎮(zhèn)等即將有20萬平方米以上的新房源入市外，還有建邦聽海、科達(dá)天意華苑等大體量的新項(xiàng)目入市。
主要分布：三大區(qū)域最熱門
新黃島下半年的新房源主要集中在唐島灣片區(qū)、安子片區(qū)、CBD片區(qū)，目前這三個區(qū)域也是新黃島最熱門的購房區(qū)域。
價格預(yù)期：單價8000至1萬元以上不等
新黃島各地段的樓盤價格差別較大，根據(jù)上半年的市場表現(xiàn)，預(yù)計(jì)下半年，安子片區(qū)的均價仍將在8000元/平方米左右；唐島灣片區(qū)的價格較高，在13000元/平方米左右；在CBD片區(qū)的均價也將在10000元/平方米左右。
主要樓盤：世貿(mào)·諾沙灣、保利·海上羅蘭、康大·山語海、萬科青島小鎮(zhèn)、建邦聽海、科達(dá)天意華苑
剛需盤熱推，均價6000元左右
2013年上半年，人們在將目光聚焦在市區(qū)樓盤的瘋狂熱賣的同時，也應(yīng)該注意到，在成交量上，即墨和膠州在數(shù)字上的表現(xiàn)都十分搶眼。1至6月，膠州一手房成交7385套，即墨一手房成交5238套，預(yù)計(jì)下半年，在多個剛需盤入市的推動下，這兩地的成交仍很樂觀。
供應(yīng)量：各有40萬平米，主打剛需
根據(jù)同策咨詢提供的數(shù)據(jù)，下半年，膠州和即墨都將有40萬平方米以上的新房源入市，其中住宅占大部分，主要針對的是本地的剛需人群，還有一些綜合體項(xiàng)目，包含了商業(yè)的部分。
主要分布：膠州主打少海，即墨主城新城各半
在膠州，下半年入市的主要房源還是集中在少海片區(qū)，老城區(qū)內(nèi)有少部分新房源入市。在即墨，新入市的房源在主城區(qū)和新城區(qū)各占一部分，在主城區(qū)有觀瀾國際、寶島花園等剛需樓盤，在新城區(qū)有萬科東郡、一山一墅等高端項(xiàng)目。
價格預(yù)期：單價6000元左右，即墨別墅破萬
膠州和即墨的房價近年來水漲船高，特別是即墨藍(lán)色硅谷規(guī)劃利好的不斷出爐，很多人到這里來尋找市區(qū)外的第二居所。預(yù)計(jì)下半年，膠州新入市房源的均價在6000元/平方米以內(nèi)，即墨主城區(qū)的樓盤價格在 6000元/平方米左右，新城區(qū)的新房源別墅均價在1萬元/平方米左右，普通住宅均價在6500元/平方米左右。
主要樓盤：觀瀾國際 、寶島花園、寶龍城市廣場、萬科東郡、天泰圣羅尼克三期
市場預(yù)測
銀行“錢袋緊”，下半年猜想多
2013的上半年，島城樓市交出了一份完美答卷 ，上半年總成交量達(dá) 54333套。經(jīng)濟(jì)形勢瞬息萬變，近期銀行“錢荒”引起了很多人的關(guān)注，人們開始猜測，上半年紅紅火火的樓市，會不會因?yàn)殂y行收緊錢袋 ，而遭遇困境。下半年的大幕已經(jīng)拉開，未來6個月島城樓市的發(fā)展將何去何從，看看業(yè)內(nèi)權(quán)威人士是咋說的。
猜想·政策 重大政策出臺可能性不大
上半年，新國五條的出臺可謂給樓市扔了一顆不小的炸彈，二手房交易要征收個人所得稅的消息，讓很多人為了搭上最后的末班車連夜賣房，這可能也是中國樓市獨(dú)有的怪象 。但令人意外的是，調(diào)控政策的出臺并沒有扼殺人們買房的熱情，反而極大地刺激了樓市的熱度。下半年，還會不會有這樣的重磅政策出臺呢？
青島資深地產(chǎn)人士修方舟表示 ，“不會有重磅政策，房產(chǎn)稅即使推出也只是局部的試點(diǎn)，不足以左右全局。”
“我認(rèn)為下半年出臺重磅政策的可能性不大。”陳浩表示，首先，政策基調(diào)基本明確，就是維穩(wěn)，打壓投資投機(jī)，真實(shí)的購房需求受保護(hù)；其次，下一步政府應(yīng)該采用的不是限制，而是調(diào)整控制方法，由行政調(diào)整轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段。
猜想·市場 成交量有望平穩(wěn)增長
樓市的火爆最先體現(xiàn)在成交量上，上半年業(yè)績不錯，并沒有讓開發(fā)商得到片刻的放松，銷售任務(wù)依舊繁重。往年的下半場，多是開發(fā)商沖量搞促銷的時候，今年下半年，市場會不會因此而變得更加火爆？還是會因?yàn)樯习肽甑募t火透支了一部分需求，而導(dǎo)致成交放緩呢？
首創(chuàng)置業(yè)青島公司總經(jīng)理孔令國告訴記者，“下半年如果沒有重大政策出臺，成交量總體還是比較平穩(wěn)的，因?yàn)樾枨笙鄬碚f平穩(wěn)，即便是開發(fā)商搞一些促銷活動，也不會對市場構(gòu)成太大的沖擊和變化，平穩(wěn)還是主流。”“我認(rèn)為今年下半年的成交量仍會穩(wěn)步增長。”修方舟表示，因?yàn)槟壳笆袌龅男枨筮€是有的，而且目前對要買房的人來說，沒有重大的利好便不會再等，該買的也只能出手了。
但聯(lián)城置業(yè)經(jīng)營部經(jīng)理孫靜卻表示不同的觀點(diǎn)：“我對下半年市場的預(yù)測還是比較保守，應(yīng)該不會比上半年更好。”今年上半年剛性需求已經(jīng)得到了充分的釋放，去年大面積開工建設(shè)的保障房項(xiàng)目，今年下半年會投入到市場中，另外，銀行貸款的收緊等原因，都會影響到下半年商品房的銷售情況。
猜想·價格 部分地區(qū)價格可能小漲
對買房者來說，價格仍是最關(guān)心的話題，因?yàn)檫@直接關(guān)系到自己的血汗錢，有多少要拿來貢獻(xiàn)給開發(fā)商，而自己則背上房奴的重?fù)?dān)。從上半年的市場表現(xiàn)看，島城樓市價格一直比較平穩(wěn)，呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢，那即將到來的下半年，會是怎樣的情況？
修方舟認(rèn)為整體無下跌可能，個別樓盤不排除會有促銷游戲?？琢顕鴦t認(rèn)為，部分地區(qū)的價格可能會小漲，這主要指的是市區(qū)一些比較稀缺的地段，比如市南區(qū) 、市北區(qū)的新房源；而在城陽區(qū) 、新黃島區(qū)等供應(yīng)量和存量都比較大的區(qū)域，價格則可能會略有回調(diào)。“目前，北上廣樓市的價格走勢是上漲的，但就青島來說，下半年整體來說價格會比較平穩(wěn)。”
猜想·開工量 開發(fā)商仍以觀望為主
“從我們自己了解的市場情況看，與去年相比，上半年青島新樓盤開工量不足 ，預(yù)計(jì)下半年， 開工量也不會太 大。”孔令國表示，現(xiàn)在有一部分開發(fā)商正在辦開工手續(xù)，時間比較長，估計(jì)下半年開工的可能性不大，而大部分開發(fā)商都以持地觀望為主，因?yàn)槟壳扒鄭u的新房庫存仍很大，還要再看未來市場表現(xiàn)如何，因此，下半年實(shí)際的開工量不會太大。
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